证券类金融产品及服务的特点决定了证券公司营销不同于一般行业产品及服务营销，有其特殊性

限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5%，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：

(1)项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售出。

(3)商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。

(4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

地使用权年限为2003年10月1日-2043年9月30日，规划容积率为5.1-4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5-20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：

（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。

（3）商业主体建成后，还需投人2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。

（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年lO月1日以后的剩余债务。

（5）项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为 3000元/m 2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：

(1) 项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。

(3) 商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。

(4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第"年 1．土地取得 2．工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3．经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租

根据市场调查，有关数据如下：

（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。

（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

（4）目前，此类项目折现率为10%。

（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。

试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为 5。1～4层规划为商业，建筑面积为20000m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为30000m2项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。

(1)项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。

(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的 6%。写字楼在建成后1年末时售出。

(3)商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收人为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收人的75%合理商业利润为年经营收入的10%。

(4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年刊率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建没。限据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

根据市场调查，有关数据如下。

(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计。银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2。管理费用为开发成本的5%。

(3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投人50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

(4)目前，此类项目折现率为10%。

(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。

试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

地使用权年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1～4层规划为商业，建筑面积为20000㎡；5～20层规划为写字楼，建筑面积为30000㎡。项目总开发成本为3000元/㎡，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。

(1)项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。

(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/㎡，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年未时售出。

(3)商业主体建成后，还需投入2000元/㎡的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。

(4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

。建筑费为3000元/平方米，专业费为300元/平方米，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。写字楼预计售价为8000元/平方米，管理费用、销售费用和销售税费预计为售价的20%。当地银行贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

年，建设费为4000元/m2，专用费为建筑费的20%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价8000元/m2，销售费用为楼价的 4%，销售税费为楼价6.5%，当地银行年贷款利率为8%，开发商要求的投资利润率为 15%。

试估算该宗土地目前的地价和楼面地价。