根据市场调查,有关数据如下。
(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2,销售税费为销售价格的6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%),并且按年租金收入的30%缴纳押金,出租空置率为20%,有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计。银行存款年利率为3%,报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为:住宅楼1800元/m2,写字楼2800元/m2。管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外,写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投人50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前,此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地,还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
第1题
所;其余各层为会议室、客房和自用办公室。该宾馆共有客房250间(建筑面积10000m2),会议室4间(建筑面积400m2),自用办公室5间(建筑面积300m2),当地同档次宾馆每间客房每天的房价为400元,年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次 1000元,平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为20000元/m2,同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。该宾馆剩余使用寿命还有40年,当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为10%。试利用上述资料估算该宾馆的正常价格。
第5题
50元,第二层的单价比第三层的单价高150元。试按房地产价值分摊方法确定第二层的土地占有份额。
第7题
其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2),会议室2间(建筑面积200m2),自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元,年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元,平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元,同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。
第8题
易实例作为可比实例,有关资料如表2-1所示:
表2-1 可比实例的成交价格、成交日期以及交易情况
上表交易情况中,正(负)值表示可比实例乎交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。假设2007年3月31日美元与人民币的市场汇率为1美元=7.8650元人民币,2007年9月31日美元与人民币的市场汇率为1美元=7.7395元人民币;据了解,该类写字楼以人民币为基准的2007年1月至2007年9月的价格指数如表2-2所示: 表2-2 同类房地产价格变动情况
表中的价格指数为环比价格指数。通过现场调查了解,房地产状况的比较判断结果如表 2-3所示: 表2-3 房地产状况比较判断结果
试利用上述资料测算该写字楼2007年9月31日的正常价格。
第9题
式取得,使用期限40年,约定不可续期,当时的楼面地价为1400元/m2,现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m2,土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年;建筑安装工程费为3000元/m2,专业费及管理费为建筑安装工程费的10%;建筑安装工程费等费用第一年投入60%,第2年投入40%,在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元,建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/(天.间),第1~4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%,从此入住率稳定在80%;其他收入第1年为500万元,以后每年递增5%,从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%,此后各年的运营费用在第1年的基础上增加,增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。
请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。(报酬率为10%,年利率为8%)
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