第1题
A. 向经营单位提交《买方付息贴现业务承诺函》,承诺凡卖方企业持指定的银行承兑汇票到经营单位办理贴现,由此产生的利息及费用全部或部分由买方企业承担。
B. 通过年检的企业法人营业执照、企业代码证书复印件。
C. 法人代表证明及身份证复印件
D. 买卖双方签定的商品交易合同复印件
E. 联社需要的其他资料
第2题
第3题
1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2.建筑安装工程费为1100元/㎡,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3.商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为10%,按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。
4.商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/㎡;建成一年时可售出60%,平均价格为2800元/㎡;剩余的10%会在建成一年半售出,平均价格为2900元/㎡,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5.房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%,销售利润率为20%,估价测算如下(节选):
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
1.开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000㎡×5=50000㎡
住宅总面积=50000㎡-9000㎡=41000㎡
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)
=50元/㎡×12×(1-10%)=540元/㎡
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
=540元/㎡×(1-24%)=410.40元/㎡
商铺开发完成后的单价=410.40元/㎡/8%[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)25=4118.45元/㎡
商铺开发完成后的总价=4118.45元/㎡×9000㎡=3706.61万元
(2)住宅开发完成后的总价值
住宅总价值=41000㎡×[30%×2700/(1+12%)25+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/ (1+12%)35]元/㎡=8204.06万元
(3)开发完成后的房地产总价值
房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元
2.扣除项目
(1)建安工程费=50000㎡×1100元/㎡/(1+12%)=4910.71万元。
(2)专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元。
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67万元×(3.5%+5.5%)=1071.96万元。
(4)销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元。
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。
3.总地价
2006年9月1日的总地价:
V=11910.67万元-4910.71万元-392.86万元-1071.96万元-2382.13万元-0.04V
V=3031.74万元
第4题
1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2.建筑安装工程费为1100元/m2,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3.商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为10%,按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。
4.商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/m2;建成一年时间可售出60%,平均价格为2800元/m2;剩余的10%会在建成一年半售出,平均价格为2900元/m2,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5.房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%,销售利润率为20%,估价测算如下(节选):
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解:
1.开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000(m2)
住宅总面积=50000-9000-41000(m2)
(1) 商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2)
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5=4118.45(元/m2)
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)
(2) 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)
2.扣除项目
(1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)
(2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)
(3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)
(4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)
(5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
3.总地价
2006年9月1日的总地价:
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74(万元)
第5题
第6题
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地面积为700平方米,容积率为1.5,土地取得费用为80万元,己付清。从获得土地使用权至正式动工的时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为每平方米建筑面积2300元,管理费用为建安成本的3%;至2007年6月30日己完成主体结构,且己投入总开发成本的55%,剩余费用在施工期内均匀投入,折现率为13%。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末),然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元,此后每年净收益以1.5%的比率增长,为保持这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中,买方按售价的3%缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。
第7题
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地面积为700平方米,容积率为1.5,土地取得费用为80万元,己付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为每平方米建筑面积2300元,管理费用为建安成本的3%。至2007年6月30日己完成主体结构,且己投入总开发成本的55%,剩余费用在施工期内均匀投入,折现率为13%。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末),然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元,此后每年净收益以1.5%的比率增长,为保持这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中,买方按售价的3%缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。
第8题
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元,此后每年净收益以15%的比率增长,为保持这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中,买方按售价的3%缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。
请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。(10分)
第9题
第10题
XYZ股票50美元时,某交易者认为该股票有上涨潜力,便以3.5美元的价格购买了该股票2013年7月到期、执行价格为50美元的美式看涨期权,该期权的合约规模为100股股票,即该期权合约赋予交易者在2013年7月合约到期前的任何交易日,以50美元的价格购买100股XYZ普通股的权利,每张期权合约的价格为100×3.5=350美元。当股票价格上涨至55美元,权利金升至5.5美元时,交易者被指定接受买方行权,则他需要从市场上按55美元的价格购买100股该股票,并以50美元的价格将股票出售给期权买方,其总损益为负150美元(500美元的被行权净亏损加上350美元的权利金收入)。
如果他在接到通知履约前选择将期权平仓,其权利金价差损益为( )。 查看材料
A.200美元
B.100美元
C.—200美元
D.—100美元
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