估价中是最常见的估价是价值时点为现在，估价对象为现在状况的估价，如房地产抵押价值评估、房地产损害赔偿估价、房屋征收评估、房地产司法处置评估等。（）

现状为在建工程,可能同时存在( )估价。

A．估价时点为现在,估价对象为现时状况下的估价,即此在建工程在现在这个样子的价值是多少

B．估价时点为现在,估价对象为未来状况下的估价,如该在建工程经过一段时间(如15个月)后将建成,而现在预售或预购后的价值是多少

C．估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中,特别是对估价结果有争议而引发的复核

D．估价时点为未来,估价对象在未来状况下的估价,如该在建工程经过一段时间(如15个月)后将建成,且在建成时的价值是多少

现状为在建工程,可能同时存在( )估价。

A．估价时点为现在,估价对象为现时状况下的估价,即此在建工程在现在这个样子的价值是多少

B．估价时点为现在,估价对象为未来状况下的估价,如该在建工程经过一段时间(如15个月)后将建成,而现在预售或预购后的价值是多少

C．估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中,特别是对估价结果有争议而引发的复核

D．估价时点为未来,估价对象在未来状况下的估价,如该在建工程经过一段时间(如15个月)后将建成,且在建成时的价值是多少

本次估价背景情况如下：

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：

（一）估价的假设条件

1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。

5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。

9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。

（二）估价的限制条件

1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。

2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。

3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。

4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值会有所不同。在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的,必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分。( )

A．正确

B．错误

(一)

本次估价背景情况如下：

估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主己将住宅改为商铺。李某也己申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。

以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：

五、最高最佳利用分析

最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：

1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门己原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某己申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。

2.技术上的可能性。虽然估价对象为己建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。

3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上

可行。

4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/平方米,类似商铺市场均价为20000元/平方米。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。

综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

将可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。

此题为判断题(对，错)。

两宗实物和区位状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大的不同。在估价时,估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的,必须有其合法的依据。( )

A．正确

B．错误

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值会有所不同。( )

A．正确

B．错误

根据下列内容，回答 12～14 题：

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2，建筑总面积45002，建于1984年9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30 的价值。搜集有关资料如下：

(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表3—1所示：

表3—1 可比实例表 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2100 正常 2004年3月30日 比估价对象劣4% B 2085 正常 2003年12月30日 比估价对象劣6% C 2350 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月至2004年10月地价每月上升O.4%。

(2)当地征地农民的费用等资料如下：

在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如表3-2所示：

表3—2 各级土地价格差异表 级 别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 l.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 lO．54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。

(4)建筑物耐用年限为50年，无残值。

问：

第 12 题 用成本法评估该办公楼土地平均价格为（ ）元/m2。

A．2249.21

B．2254.51

C．2259.60

D．2283.32

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：

(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示. 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2004年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2003年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。

(2)当地征用农地的费用等资料如下：

在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示. 级别 1 2 3 4 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1_4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。

(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。

试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)