某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金

年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007年3月1日的价格。

采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户，估算如下：

(1)计算开发完成后的价值

2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元

(2)计算建筑费．

1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5

=446.443+439.412=885.855万元

(3)计算管理费

885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元

(4)计算销售税费

2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元

(5)计算利润

(P+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2P+236.499万元

(6)计算项目价格

P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润

=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499

=1239.384万元

厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。

1．该厂房在2007年12月1日的市场价格。

(1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。

1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元

2)红线内市政费：取建安成本的10%。

120.25万元×10%=12.03万元

3)建造成本合计：120.25万元+12.03万元=132.28万元

(2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的7%。

132.28万元×7%=9.26万元

(3)不可预见费：取建安费用的3%。

132.28万元×3%=3.97万元

(4)开发成本合计：145.51万元。

2．建设期贷款利息：

估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率7.29%计取，计息基数为开发成本。则：

利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元

3．建设单位管理费：取建造成本的5%，则：

管理费=145.51万元×5%=7.28万元

4．开发商利润：估价对象的建设期为1年，开发商利润取5%，则：

开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元

5．销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X，则销售费用为0.08X。

6．车间评估价格：

综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为：

X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X

X=178.35万元。

用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为800元/m2，容积率修正系数为1.50；基础设施配套建设费为600元/m2，土地开发及其他费用为3000元/m2，修正系数为2.5，如果企业拟出租10年，土地资本化率设为5%，则10年租金的总现值可按如下步骤测算：

修正后的出让金

修正后的出让金=800元/m2×1.5×{1-[1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)30]}

=602.77元/m2

部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请问：1．拟优先选用的估价方法。2．确定评估价值时的主要因素。

关于金环大厦估价报告书

一、委托估价单位：金环房地产开发公司

二、委托房地产名称：金环大厦

三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格

四、委托对象概况

1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于 1995年7月签订，土地使用年限70年。土地面积4000m2，建筑密度≤70%，建筑容积率≤10.5。

2．现该地块已经拆平，开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设。

3．金环大厦共28层(无地下室)，商场部分共3层，建筑面积共8000m2，四层以上为写字楼，建筑面积共34000m2。

4．经测算，大厦建造成本为平均每平方米4500元，专业费、筹建管理费为每平方米 800元，建设周期三年，利息率为12%，利息为每平方米1620元。

五、估价思路与方法

本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。

六、估价过程

1．商场部分价格。

根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元，其中管理费占5%，水电等供应费占3%，营业税占5%，维修保险费占5%，租金纯收益为每天每平方米2.88美元，则其价格为：

P=2.88/10.98%×365×8000=8328(万美元)

2．办公楼部分价格。

根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元，该办公楼中的20%为开发商自用，则办公楼部分的价格为：

P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148(万美元)

3．物业总开发价值。

8328+6148=14467(万美元)

4．物业总开发费用。

(4500+800+1620) ×42000=29064(万元人民币)

折合美元为3502万美元(1:8.3)

5．开发商利润。

房地产开发的投资率通常在15%～20%，本项目酌取18%，则三年为54%，利润为 3502×0.54=1891(万美元)

6．销售税费。

合计为销售额的5.5%，则税费为：14476×0.54=796(万美元)

7．地价估算。

设地价为P，购地手续费用0.01P，地价款在两年中平均支付，则利息为：

P×(1+12%)2-P=0.2544P

地价合计为1.2644P

地价计算为：1.2644P=14476-(3502+1891+796)

P=(14476-6189)/1.2644=6554(万美元)

七、评估结论

本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价格的70%，计肆仟伍佰捌拾捌万美元(4588万美元)。

八、估价作业日期：1996年7月15～30日

×××房地产估价所

10年土地租金总现值

(602.77+3000+7500)元/m2×500m2=5551385元

××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告

(一) 委托方：××省××科技工业物资供销公司。

(二) 估价方：××市房地产估价事务所(国家一级资质)。

(三) 估价对象：本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的库房。位于江岸区长湖地一村××号，总占地面积15251.70m2，总建筑面积6429.57m2。共有 21栋建筑物，其中6号、16号房屋已经拆除。估价对象地处××市城区七级地段；现用途为商业用途的仓库。临城市主干道——解放大道，交通便利，到长江二桥仅需几分钟。

(四) 估价目的：合资入股。

(五) 估价时点：1999年7月15日至1999年7月20日。

(六) 价值定义：本报告所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成价值。

(七) 估价依据：

1．房地产估价合同；

2．《房地产估价规范》；

3．房屋所有权证(××房自01字第00321号)；

4．国有土地使用权证(××房地籍字01608号)；

5．××市房屋重置价格标准；

6．估价人员现场勘察的结果。

(八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

(九) 估价方法：根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者加和得出估价结果。

(十) 估价结果：经过详细计算，估价对象房地产价值为1507.50万元，大写：壹仟伍佰零柒万伍仟元整。

(十一) 估价人员：中国注册房地产估价师××、×××。

(十二) 估价作业日期(略)。

(十三) 估价报告应用的有效期：一年。

××省××科技工业物资供销公司房地产估价技术报告

(一) 实物状况分析

(二) 区位状况分析

(三) 市场背景分析(略)

(四) 最高最佳使用分析(略)

(五) 估价方法选用

根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者相加得出估价结果。

(六) 估价测算过程

1．房屋价值的确定。

(1) 1、2、3、4、5号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为586.03m2。

520×0.7×586.03=213315(元)

(2) 7、10号房屋为仓库，砖混二等，七成新，建筑面积为429.83m2。

410×0.7×(1-20%)×429.83=98689(元)

(3) 8、9号房屋为配电房和泵房，砖混一等，七成新，建筑面积为103.08m2。

520×0.7×103.18=37558(元)

(4) 11号房为仓库，砖混一等，六成新，建筑面积为255.93m2。

520×0.6×255.93=79850(元)

(5) 12号房屋，砖木二等，七成新，建筑面积为112.25m2。

400×0.7×112.25=31430(元)

(6) 13、14号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为1330.57m2。

520×0.7×1330.57=484327(元)

(7) 16、17、19、20、21号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为2279.62m2。

520×0.7×2279.62=829782(元)

(8) 18号房，砖混一等，七成新，建筑面积为711.26m2。

520×0.7×(1-30%)×711.26=181229(元)

则，估价对象房屋价值：∑[(1)+(2) +…+(8)]=1956180(元)

2．土地价值的确定。

估价对象位于长湖地一村，属城区七级地段。估价人员选择与其地段相同、用途相同、性质相近的房地产作为可比实例，进行实物状况调整。可比实例的交易价格为825元/m2，则修正后的估价对象价格为850元/m2。

则，土地价值：850×15251.70=12963945(元)

综合上述计算过程，估价对象价值为：

房屋价值+土地价值=1492(万元)

基础设施配套建设费

600元/m2×5=3000元/m2

大厦的出售价格为每平方米18000元，建成一年后全部售出。该地块为生地，需地行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为每平方米2000元，建安工程费为每平方米5000元，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%，利润率30%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下：

1．计算开发完成后的价值：

80000×18000÷(1+4%)=126316(万元)

2．建筑费：

(5000+2000)×8000=56000(万元)

3．专业费：

5000×80000×6%=2400(万元)

4．销售税与销售费用：

126316×(5%+3%)=10105(万元)

5．利息：

[V+5000(1+6%)×8000]×3×11%=0.33V+13992(万元)

6．利润：

[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808(万元)

7．总地价：

V=(126316-56000-2400-10105-0.331V-13992-0.3V-17808)

V=(126316-56000-2400-10105-17808)÷1.63=15958(万元)