××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告 （一) 委托方：××省××科技工业物资供销公司。 （二)

基础设施配套建设费

600元/m2×5=3000元/m2

大厦的出售价格为每平方米18000元，建成一年后全部售出。该地块为生地，需地行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为每平方米2000元，建安工程费为每平方米5000元，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%，利润率30%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下：

1．计算开发完成后的价值：

80000×18000÷(1+4%)=126316(万元)

2．建筑费：

(5000+2000)×8000=56000(万元)

3．专业费：

5000×80000×6%=2400(万元)

4．销售税与销售费用：

126316×(5%+3%)=10105(万元)

5．利息：

[V+5000(1+6%)×8000]×3×11%=0.33V+13992(万元)

6．利润：

[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808(万元)

7．总地价：

V=(126316-56000-2400-10105-0.331V-13992-0.3V-17808)

V=(126316-56000-2400-10105-17808)÷1.63=15958(万元)

括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需要做哪些专业工作?(体现估价工作程序和步骤)

?

地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1．以商品住宅销售均价为基础估价。

2．以商业用途土地价格为基础估价。

请问：

1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

996年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员采用收益法估价(估价依据正确)，估值为40万元。然后，再将该估价对象视作住宅采用市场比较法估价，估值为50万元。由此确定最终估价结论=(40+50)/2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?

，该办公楼闲置，2007年10月1日，甲公司和乙公司拟合资经营一家新的公司，甲以该办公楼产权入股，乙委托丙评估公司对该办公楼以合资目的进行了评估，评估结果为720万元，甲认为丙评估公司的评估价值过低，但丙评估公司坚持自己的评估结果，请问丙评估公司的理由有哪些?

金为每月50b0元，租期为2年，自2007年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。根据上述资料能否决定购买?为什么?

房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

××置业公司部分房地产估价结果报告

一、委托人

××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。

二、估价机构

××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。

三、估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四、估价目的

为抵押贷款提供依据。

五、估价时点

经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。

六、价值定义(略)

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字搂分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。

十、估价结果

经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2001年6月30日至2001年7月5日

十三、估价报告的有效期(略)

××置业公司部分房地产估价技术报告

一、估价对象状况分析

××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8米，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。

估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。

五、估价测算过程

(一)超市的估价

选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：

注：表内面积均为建筑面积。

根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。

1．比准价格A=9300×100/100×(1+0.5%)×100/100

=9347(人民币元/m2)

2．比准价格B=6300×100/100×(1+0.5%)2×100/(100-25)

=8484(人民币元/m2)

3．比准价格C=1350×8.27×100/100×(1+0.5%)6×100/110

=10458(人民币元/m2)

式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。

4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/m2)

总价=9430×7800=7355(万元)

(二)在建写字楼的估价

1．首先测算该写字楼开发完成后的价值

根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。

年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)

=3215(万元)

年运营费用=3215×55%=1768(万元)

净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元)

收益年期取50年

资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%

根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：

式中：V为房地产价值；a为年净收益；r为资本化率；n为收益年期。