A.30
B.40
C.50D
第1题
A.1000
B.2000
C.4000
D.8000
第4题
2010年1月1日建成时,购房者的土地使用期限为()年。
A. 38
B. 40
C. 37
D. 50
第5题
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法
第6题
某房地产公司2004年有关业务如下:
(1)1月份,房地产公司招标建商品房,甲建筑公司中标承建A地和B地两项商品房建筑工程,工程价款分别为5000万元和3000万元。甲建筑公司将B地商品房建筑工程转包给乙建筑公司,工程价款2820万元。
(2)8月份,B地商品房工程完工,甲建筑公司与乙建筑公司进行工程价款结算,甲建筑公司将其自建的市场价格为1600万元的C地商品房(建筑成本1200万元)抵顶应付乙建筑公司的工程价款,另外支付银行存款1220万元;乙建筑公司将其对外出售,取得销售收入1850万元。
(3)9月份,A地商品房工程完工,房地产公司与甲建筑公司进行A地、B地商品房工程价款结算。房地产公司用其市场价格为2000万元尚未开发的土地(2000年以出让方式取得,支付土地出让金1200万元)抵顶甲建筑公司的工程价款,另支付银行存款5000万元,其余款项以甲建筑公司在A地为该房地产公司建造的一部分商品房(相应建筑安装成本为600万元)抵顶。
(4)10月份,房地产公司自建商品房250000平方米,工程成本1350元/平方米,售价2600元/平方米。当月销售自建商品房150000平方米;将2000平方米自建商品房无偿赠送给某单位,将8000平方米自建商品房向C公司投资,占C公司股份的1%。
(5)10月份,为改善办公条件,房地产公司将1500平方米自建商品房装修后作为公司办公楼;将本单位的旧办公楼出售,取得销售收入480万元.该办公楼于1998年购进,购进价格520万元。
(6)11月份,房地产公司销售由甲建筑公司建造商品房的45%,取得销售收入3200万元,销售由乙建筑公司建造商品房的78%,取得销售收入3000万元。
(7)3月份该房地产公司签订出租写字楼协议,租金收入20万元/月,从4月份起,租期2年,根据合同规定,写字楼由承租方组织装修,装修费由出租方承担,承租方垫付装修40万元,装修费从租金中扣除,扣除装修费后,房地产公司2004年收取租金共计140万元。
(8)12月份,房地产公司销售自己使用过的建筑设备,取得销售收入135.2万元,该设备原值120万元,已提折旧0.2万元。
根据上述资料回答下列问题:
71、该房地产公司全年应纳营业税税额( )万元。
A、3143.10
B、3107.92
C、3083.10
D、2993.10
第7题
一、委托估价单位:金环房地产开发公司
二、委托房地产名称:金环大厦
三、估价目的:评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格
四、委托对象概况
1.金环大厦为一商业、办公综合楼,其土地使用权通过出让方式取得,出让合同于 1995年7月签订,土地使用年限70年。土地面积4000m2,建筑密度≤70%,建筑容积率≤10.5。
2.现该地块已经拆平,开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设。
3.金环大厦共28层(无地下室),商场部分共3层,建筑面积共8000m2,四层以上为写字楼,建筑面积共34000m2。
4.经测算,大厦建造成本为平均每平方米4500元,专业费、筹建管理费为每平方米 800元,建设周期三年,利息率为12%,利息为每平方米1620元。
五、估价思路与方法
本评估目的是金环大厦基地估价,综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例,而较多的是出租,故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益,再用收益法估算出物业的总开发价格,然后再估算出土地价格。
六、估价过程
1.商场部分价格。
根据同类地区市场资料分析测算,委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元,其中管理费占5%,水电等供应费占3%,营业税占5%,维修保险费占5%,租金纯收益为每天每平方米2.88美元,则其价格为:
P=2.88/10.98%×365×8000=8328(万美元)
2.办公楼部分价格。
根据市场资料测算,办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元,该办公楼中的20%为开发商自用,则办公楼部分的价格为:
P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148(万美元)
3.物业总开发价值。
8328+6148=14467(万美元)
4.物业总开发费用。
(4500+800+1620) ×42000=29064(万元人民币)
折合美元为3502万美元(1:8.3)
5.开发商利润。
房地产开发的投资率通常在15%~20%,本项目酌取18%,则三年为54%,利润为 3502×0.54=1891(万美元)
6.销售税费。
合计为销售额的5.5%,则税费为:14476×0.54=796(万美元)
7.地价估算。
设地价为P,购地手续费用0.01P,地价款在两年中平均支付,则利息为:
P×(1+12%)2-P=0.2544P
地价合计为1.2644P
地价计算为:1.2644P=14476-(3502+1891+796)
P=(14476-6189)/1.2644=6554(万美元)
七、评估结论
本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价格的70%,计肆仟伍佰捌拾捌万美元(4588万美元)。
八、估价作业日期:1996年7月15~30日
×××房地产估价所
第8题
(1) 1月份,欣欣房地产公司招标建商品房,甲建筑公司中标承建A地和B地两项商品房建筑工程,工程价款分别为5000万元和3000万元。甲建筑公司将B地商品房建筑工程转包给乙建筑公司,工程价款2820万元。
(2) 8月份,B地商品房工程完工,甲建筑公司与乙建筑公司进行工程价款结算,甲建,筑公司将其自建的市场价格为1600万元的C地商品房(建筑成本1200万元)抵顶应付乙建筑公司的工程价款,另外支付银行存款1220万元;乙建筑公司将其对外出售,取得销售收入1850万元。
(3) 9月份,A地商品房工程完工,欣欣房地产公司与甲建筑公司进行A地、B地商品房工程价款结算。欣欣房地产公司用其市场价格为2000万元尚未开发的土地(2000年以出让方式取得,支付土地出让金1200万元)抵顶甲建筑公司的工程价款,另支付银行存款 6000万元。
(4) 9月份,欣欣房地产公司自建商品房250000平方米,工程成本1350元/平方米,售价2600元/平方米。当月销售自建商品房150000平方米;将2000平方米自建商品房无偿赠送给某单位;将8000平方米自建商品房向C公司投资,占C公司股份的18%;
(5) 10月份,为改善办公条件,欣欣房地产公司将15000平方米自建商品房装修后作为公司办公楼;将本单位的旧办公楼出售,取得销售收入480万元.该办公楼于1999年购进,购进价格520万元;
(6) 11月份,欣欣房地产公司销售由甲建筑公司建造商品房的45%,取得销售收入 3200万元,销售由乙建筑公司建造商品房的78%,取得销售收入3000万元;
(7) 3月份,欣欣房地产公司签订出租写字楼合同。根据合同规定,写字楼由承租方组织装修,装修费由出租方承担,承租方垫付装修费40万元,装修租金中扣除,扣除装修费后,房地产公司2005年收取租金共计140万元;
(8) 12月份,房地产公司销售自己使用过的建筑设备,取得销售收入135.2万元;该设备原值120万元,已提折旧0.2万元。
建筑工程成本利润率为10%。
要求:按顺序回答下述问题:
(1) 欣欣房地产公司全年应纳营业税税额;
(2) 甲建筑公司上述业务应纳营业税税额;
(3) 乙建筑公司上述业务应纳营业税税额;
(4) 欣欣房地产公司上述业务应纳增值税税额。
第9题
某商品住宅在建工程,土地总面积为15000㎡,容积率为2.5,已正常开发建设18个月。同类商吊住宅开发项目的建设期为24个月,相似商品住宅的市场价格为8000元 /㎡。
该商品住宅在建工程的后续建设期为( )个月。A.6
B.18
C.24
D.42
该房地产开发项目开发完成后的价值为( )亿元。A.1.2
B.2.0
C.3.0
D.3.2
按假设开发法计算时,该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括( )。A.土地取得成本
B.续建成本
C.销售税费
D.取得该在建工程的税费
该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去( )。A.征地拆迁费用
B.后续开发的必要支出
C.商品住宅建筑安装工程费
D.后续开发的必要支出及应得利润
请帮忙给出每个问题的正确答案和分析,谢谢!
第10题
某宗拟出让的熟地面积为10000平方米,适宜建造商务公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/平方米,专业费用为建筑安装工程费的6%,管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%,上述三项费用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/平方米,由毛坯房装修成精装修需半年时间,装修及其专业费用、管理费用等为800元/平方米,精装修公寓售价为10000元/平方米。公寓装修完成,一次性购置相关设施设备后,可作为宾馆投入正常经营,购置设施设备费用为200元/平方米,设计宾馆正常经营的年净收人为5100万元,报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入,销售于建成时即售完,购买土地的契税为地价的4%,折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小,并判断该宗土地的合理价值。
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