某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。该开发用地的土地使用期限为（）年

某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。根据上述资料，回答下列问题：该房地产开发项目的楼面地价为（ ）元／平方米。

A.1000

B.2000

C.4000

D.8000

A．1000

B．2000

C．4000

D

A．37

B．38

C．40

D

2010年1月1日建成时，购房者的土地使用期限为()年。

A. 38

B. 40

C. 37

D. 50

A．成本法

B．收益法

C．假设开发法

D．基准地价修正法

（一）

某房地产公司2004年有关业务如下：

（1）1月份，房地产公司招标建商品房，甲建筑公司中标承建A地和B地两项商品房建筑工程，工程价款分别为5000万元和3000万元。甲建筑公司将B地商品房建筑工程转包给乙建筑公司，工程价款2820万元。

（2）8月份，B地商品房工程完工，甲建筑公司与乙建筑公司进行工程价款结算，甲建筑公司将其自建的市场价格为1600万元的C地商品房（建筑成本1200万元）抵顶应付乙建筑公司的工程价款，另外支付银行存款1220万元；乙建筑公司将其对外出售，取得销售收入1850万元。

（3）9月份，A地商品房工程完工，房地产公司与甲建筑公司进行A地、B地商品房工程价款结算。房地产公司用其市场价格为2000万元尚未开发的土地（2000年以出让方式取得，支付土地出让金1200万元）抵顶甲建筑公司的工程价款，另支付银行存款5000万元，其余款项以甲建筑公司在A地为该房地产公司建造的一部分商品房（相应建筑安装成本为600万元）抵顶。

（4）10月份，房地产公司自建商品房250000平方米，工程成本1350元/平方米，售价2600元/平方米。当月销售自建商品房150000平方米；将2000平方米自建商品房无偿赠送给某单位，将8000平方米自建商品房向C公司投资，占C公司股份的1%。

（5）10月份，为改善办公条件，房地产公司将1500平方米自建商品房装修后作为公司办公楼；将本单位的旧办公楼出售，取得销售收入480万元．该办公楼于1998年购进，购进价格520万元。

（6）11月份，房地产公司销售由甲建筑公司建造商品房的45%，取得销售收入3200万元，销售由乙建筑公司建造商品房的78%，取得销售收入3000万元。

（7）3月份该房地产公司签订出租写字楼协议，租金收入20万元/月，从4月份起，租期2年，根据合同规定，写字楼由承租方组织装修，装修费由出租方承担，承租方垫付装修40万元，装修费从租金中扣除，扣除装修费后，房地产公司2004年收取租金共计140万元。

（8）12月份，房地产公司销售自己使用过的建筑设备，取得销售收入135.2万元，该设备原值120万元，已提折旧0.2万元。

根据上述资料回答下列问题：

71、该房地产公司全年应纳营业税税额（ ）万元。

A、3143.10

B、3107.92

C、3083.10

D、2993.10

关于金环大厦估价报告书

一、委托估价单位：金环房地产开发公司

二、委托房地产名称：金环大厦

三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格

四、委托对象概况

1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于 1995年7月签订，土地使用年限70年。土地面积4000m2，建筑密度≤70%，建筑容积率≤10.5。

2．现该地块已经拆平，开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设。

3．金环大厦共28层(无地下室)，商场部分共3层，建筑面积共8000m2，四层以上为写字楼，建筑面积共34000m2。

4．经测算，大厦建造成本为平均每平方米4500元，专业费、筹建管理费为每平方米 800元，建设周期三年，利息率为12%，利息为每平方米1620元。

五、估价思路与方法

本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。

六、估价过程

1．商场部分价格。

根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元，其中管理费占5%，水电等供应费占3%，营业税占5%，维修保险费占5%，租金纯收益为每天每平方米2.88美元，则其价格为：

P=2.88/10.98%×365×8000=8328(万美元)

2．办公楼部分价格。

根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元，该办公楼中的20%为开发商自用，则办公楼部分的价格为：

P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148(万美元)

3．物业总开发价值。

8328+6148=14467(万美元)

4．物业总开发费用。

(4500+800+1620) ×42000=29064(万元人民币)

折合美元为3502万美元(1:8.3)

5．开发商利润。

房地产开发的投资率通常在15%～20%，本项目酌取18%，则三年为54%，利润为 3502×0.54=1891(万美元)

6．销售税费。

合计为销售额的5.5%，则税费为：14476×0.54=796(万美元)

7．地价估算。

设地价为P，购地手续费用0.01P，地价款在两年中平均支付，则利息为：

P×(1+12%)2-P=0.2544P

地价合计为1.2644P

地价计算为：1.2644P=14476-(3502+1891+796)

P=(14476-6189)/1.2644=6554(万美元)

七、评估结论

本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价格的70%，计肆仟伍佰捌拾捌万美元(4588万美元)。

八、估价作业日期：1996年7月15～30日

×××房地产估价所

欣欣房地产公司2005年有关业务如下：

(1) 1月份，欣欣房地产公司招标建商品房，甲建筑公司中标承建A地和B地两项商品房建筑工程，工程价款分别为5000万元和3000万元。甲建筑公司将B地商品房建筑工程转包给乙建筑公司，工程价款2820万元。

(2) 8月份，B地商品房工程完工，甲建筑公司与乙建筑公司进行工程价款结算，甲建，筑公司将其自建的市场价格为1600万元的C地商品房(建筑成本1200万元)抵顶应付乙建筑公司的工程价款，另外支付银行存款1220万元；乙建筑公司将其对外出售，取得销售收入1850万元。

(3) 9月份，A地商品房工程完工，欣欣房地产公司与甲建筑公司进行A地、B地商品房工程价款结算。欣欣房地产公司用其市场价格为2000万元尚未开发的土地(2000年以出让方式取得，支付土地出让金1200万元)抵顶甲建筑公司的工程价款，另支付银行存款 6000万元。

(4) 9月份，欣欣房地产公司自建商品房250000平方米，工程成本1350元/平方米，售价2600元/平方米。当月销售自建商品房150000平方米；将2000平方米自建商品房无偿赠送给某单位；将8000平方米自建商品房向C公司投资，占C公司股份的18%；

(5) 10月份，为改善办公条件，欣欣房地产公司将15000平方米自建商品房装修后作为公司办公楼；将本单位的旧办公楼出售，取得销售收入480万元．该办公楼于1999年购进，购进价格520万元；

(6) 11月份，欣欣房地产公司销售由甲建筑公司建造商品房的45%，取得销售收入 3200万元，销售由乙建筑公司建造商品房的78%，取得销售收入3000万元；

(7) 3月份，欣欣房地产公司签订出租写字楼合同。根据合同规定，写字楼由承租方组织装修，装修费由出租方承担，承租方垫付装修费40万元，装修租金中扣除，扣除装修费后，房地产公司2005年收取租金共计140万元；

(8) 12月份，房地产公司销售自己使用过的建筑设备，取得销售收入135.2万元；该设备原值120万元，已提折旧0.2万元。

建筑工程成本利润率为10%。

要求：按顺序回答下述问题：

(1) 欣欣房地产公司全年应纳营业税税额；

(2) 甲建筑公司上述业务应纳营业税税额；

(3) 乙建筑公司上述业务应纳营业税税额；

(4) 欣欣房地产公司上述业务应纳增值税税额。

(三)

某商品住宅在建工程，土地总面积为15000㎡，容积率为2.5，已正常开发建设18个月。同类商吊住宅开发项目的建设期为24个月，相似商品住宅的市场价格为8000元 /㎡。

该商品住宅在建工程的后续建设期为( )个月。A.6

B.18

C.24

D.42

该房地产开发项目开发完成后的价值为( )亿元。A.1.2

B.2.0

C.3.0

D.3.2

按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括( )。A.土地取得成本

B.续建成本

C.销售税费

D.取得该在建工程的税费

该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去( )。A.征地拆迁费用

B.后续开发的必要支出

C.商品住宅建筑安装工程费

D.后续开发的必要支出及应得利润

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

(一)

某宗拟出让的熟地面积为10000平方米，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/平方米,专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/平方米，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/平方米,精装修公寓售价为10000元/平方米。公寓装修完成，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/平方米,设计宾馆正常经营的年净收人为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。