某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800㎡面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/㎡。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/㎡。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为（）万元

某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼月租金为30元/m2，假设折现率为10%，则目前承租人在该房地产中的权益价值为( )万元。

A．45.39

B．46.84

C．40.68

D．53.94

某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000平方米的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/平方米(建筑面积)。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为()万元。

A.39.48

B.40.67

C.41.81

D.46.84

某商店的建筑面积为1000㎡，土地使用年限为40年， 2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元/㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日承租人的权益价值。（房地产的报酬率取8%）

2016年12月，李某在某市购买了甲公司开发建设的一套120㎡的商品住宅，并与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)签订了代理出租协议。双方约定房屋月租金不得低于1500元。 2017年1月，乙公司代理李某与王某订立了房屋租赁合同，约定租金为1000元，租期为2年，该租赁合同未办理登记备案。2月，李某领取了出租房屋的所有权证书。3月，出租房屋所在的小区成立了业主大会和业主委员会，并决定选聘新的物业服务企业取代原物业服务企业。

乙公司与李某之间为( )关系。

A.委托代理

B.复代理

C.法定代理

D.指定代理

乙公司在代理出租过程中，收取中介服务费的正确处理方式为( )。A.乙公司应向李某收取中介服务费

B.乙公司应向王某收取中介服务费

C.李某和王某分担中介服务费

D.乙公司收取的中介服务费标准与成交的租赁期限长短无关

下列关于李某和王某之间房屋租赁合同效力的表述中，正确的为( )。A.因没有登记备案，房屋租赁合同无效

B.因违反代理出租协议关于租金的规定，房屋租赁合同无效

C.因李某在订立合同时没有取得房屋所有权证书，房屋租赁合同无效

D.房屋租赁合同没有违背法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同

该房屋的业主为( )。A.李某

B.王某

C.李某和王某

D.乙公司在李某、王某中指定的人

下列关于物业服务合同的表述中，正确的为( )。A.甲公司与其选定的物业服务企业签订的前期物业服务合同必须约定期限

B.如期限未满，业主组织与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，甲公司与物业服务企业签订的前期物业服务合同在原合同期限内仍然有效

C.如期限未满，业主组织与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，甲公司与物业服务企业签订的前期物业服务合同自动终止

D.业主组织可以与甲公司选聘的物业服务企业续签物业服务合同

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

案例分析 马某与聂某于2013年3月11日签订一份房屋租赁合同，合同约定马某将其所有的一栋二层楼房租给聂某，租期4年，每月租金4000元。后来，马某因做生意缺钱，遂以该楼房作抵押向孔某借款80万元，双方于同年7月1日签订了抵押合同，并到当地房地产管理部门办理了抵押登记。2014年7月，借款到归还期时，马某不能按期归还欠款，遂与孔某订立一份房屋买卖合同，将该楼房以80万元的价格卖给孔某，以抵作借款，并约定于8月8日一起到房地产管理部门办理产权转移登记。同年7月11日，孔某通知聂某，称自己已将该房屋买下，要求聂某在7月31日以前搬出房屋。聂某则认为，马某设定房屋抵押权时未通知他，故该抵押无效，且房屋租赁合同未到期，孔某无权解除房屋租赁合同，并要求马某以75万元的价格将该房屋优先卖给自己，以实现自己作为承租人的优先购买权。马某加以拒绝，聂某也拒绝搬出该房屋。为准备装修，孔某于7月29日带人强行将聂某赶出房屋，并将其家具、衣物等物品扔到外面，造成了一些损失。

问题：(1)马某与孔某签订的房屋抵押合同是否有效?为什么?

(2) 马某与孔某签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?

(3) 聂某要求以75万元购买该房屋是否符合优先购买权的条件?为什么?

(4) 孔某能否强行要求聂某搬出该房屋?为什么?

2016年8月，冯某通过甲房地产经纪机构(以下称甲机构)的居间服务购买了一套80㎡的二手住宅，2016年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2016年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租期为3年。2018年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。关于房屋租赁的说法，正确的为( )

A.卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止

B.冯某的房屋因已设定了抵押权，不得出租给褚某

C.租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行

D.冯某转让房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下游优先购买权

E.褚某虽无意购买该房屋，但2018年11月如主张优先购买权时，卫某不得拒绝

2005年9月2日，A市市民江某与本市个体户赵某签订了房屋租赁合同。双方约定，江某将其自有房屋三间租给赵某以开办饭馆，租赁期为2年，自2005年9月2日至2007年 9月2日；每月由承租人赵某向江某交纳租金3000元，必须在每月1至3日交纳，超过规定期限不交，江某有权收回房屋使用权；在租赁期间，房屋的修缮费由承租人承担；所租房屋只准承租人使用，不许转租；此合同自签订之日起生效，如—方违约，违约方要付给对方违约金5000元。合同签订后，江某即将房屋钥匙交给赵某，赵某同时也向江某交纳了第一个月的房租3000元。2005年10月2日，江某通知赵某准备把该租赁房屋转让给张某，赵某表示同意。次日，江某与张某办理了房地产登记过户手续。10月6日，赵某将该房转租给其友王某，并每月收取租金4000元。张某得知此情况后，便找赵某交涉，要求赵某解除其与王某的租赁关系。赵某以其房屋是自江某处租赁为由，置之不理。张某即诉至法院，要求收回房屋，并要求赵某承担违约责任。

要求：根据上述材料，回答下列问题：

(1)赵某的转租行为是否有效?是否违约?

(2)张某是否有权要求赵某向其承担违约责任?张某能否收回房屋?

(3)赵某的理由是否成立?为什么?

某房地产开发公司，2008年发生以下业务：

(1)1月签订土地使用权出让合同，承受市区一处土地的使用权，按合同规定应支付土地出让金7000万元，后经申请减免1000万元；

(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、医院和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；

(3)住宅楼开发成本2000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，其中包括超过贷款期限的利息10万元和罚息30万；

(4)住宅楼配套的医院开发成本200万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，医院产权属于住宅楼全体业主所有；

(5)写字楼开发成本3000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；

(6)11月份全部竣工验收后，公司将住宅楼全部出售，签订合同取得收入10000万元。将写字楼的90%，按市场价12000万元与他人联营开设一商场，共担承担经营风险，当年收到250万元。将写字楼10%的用于出租，从12月1日用于出租，每月租金12万元，租期两年，签订租赁合同，租金共计288万元。

其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用，契税税率为5%。

根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：

计算房地产企业2008年应缴纳的营业税及城建税以及教育费附加为{ )万元。

A．50.06

B．500.6

C．550.66

D．508.66

1999年9月2日，A市市民江某与本市个体户赵某签订厂房屋租赁合同。双方约定，江某将其自有房屋三间租给赵某以开办饭馆，租赁期为2年，自1999年9月2日至2001年 9月2日；每月由承租人赵某向江某交纳租金3000元，必须在每月1至3日交纳，超过规定期限不交，江某有权收回房屋使用权；在租赁期间，房屋的修缮费由承租人承担；所租房屋只准承租人使用，不许转租；此合同自签订之日起生效，如一方违约，违约方要付给对方违约金5000元。合同签订后，江某即将房屋钥匙交给赵某，赵某同时也向江某交纳了第一个月的房租3000元。1999年10月2日，江某通知赵某准备把该租赁房屋转让给张某，赵某表示同意。次日，江某与张某办理了房地产登记过户手续。10月6日，赵某将该房转租给其友王某，并每月收取租金4000元。张某得知此情况后，便找赵某交涉，要求赵某解除其与王某的租赁关系。赵某以其房屋是自江某处租赁为由，置之不理。张某即诉至法院，要求收回房屋，并要求赵某承担违约责任。

要求：根据上述材料，回答下列问题：

(1)赵某的转租行为是否有效?是否违约?

(2)张某是否有权要求赵某向其承担违约责任?张某能否收回房屋?

(3)赵某的理由是否成立?为什么?

房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。甲某与承租人乙某进行租赁登记备案时应提交（）。A.书面租赁合同

B.甲某与乙某的合法身份证件

C.房屋所有权证书

D.可以证明房地产价值的资料

甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（）日内向当地房地产管理部门申报价格。A.15

B.30

C.60

D.90

甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（）重新评估。A.房地产管理部门

B.甲某

C.丁某

D.房地产评估机构

房地产转让一般应当以（）作为缴纳税费的依据。A.申报的成交价格

B.重新评估的价格

C.更改后的成交价格

D.市场价格

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！