收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。

采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。

A．计算使用的空置率偏低

B．预测的未来净收益偏大

C．估计的收益年限偏短

D．估计的运营费用偏大

E．计算使用的空置率偏高

A. 累加法

B. 市场提取法

C. 运营费用

D. 收益法

某建设项目，建设期为2年，运营期为8年，项目建设投资(不含固定资产投资方向调节税、建设期贷款利息)总额为3100万元，预计全部形成固定资产。固定资产折旧年限10年，按平均年限法计提折旧，残值率为5%，在运营期末收回余值。

建设项目发生的资金投入、收益及成本情况见表4。建设投资贷款年利率为10%，按季计息，建设期只计息不还款；还款方式为运营期(前6年)按每年等额本息(本金与利息之和)偿还，利息按年收取。

假定销售税金及附加的税率为6%，所得税税率为33%，行业基准投资收益率为15%。

问题：

1．编制建设期贷款还本付息表、总成本费用估算表。

2．计算项目的财务净现值、内部收益率和动态投资回收期，并进行财务可行性分析。

【背景材料】

某建设项目，建设期为2年，运营期为8年，项目建设投资(PF含固定资产投资方向调节税、建设期贷款利息)总额为3100万元，预计全部形成固定资产。固定资产折旧年限10年，按平均年限法计提折旧，残值率为5%，在运营期末收回余值。

建设项目发生的资金投入、收益及成本情况见表3-2。建设投资贷款年利率为10%，按季计息，建设期只计息不还款；还款方式为运营期(前6年)按每年等额本息(本金与利息之和)偿还，利息按年收取。

假定销售税金及附加的税率为6%，所得税税率为33%，行业基准投资收益率为15%。

【问题】

1. 编制建设期贷款还本付息表、总成本费用估算表、全部投资现金流量表。

2．计算项目的财务净现值、内部收益率和动态投资回收期，并进行财务可行性分析。

拟建某工业性生产项目，建设期为2年，运营期为6年。项目资金投入见表1-1，基础数据如下： 1．固定资产投资估算额为2200万元，其中：预计形成固定资产2080万元(含建设期贷款利息80万元)，无形资产120万元。固定资产使用年限为8年，残值率为5%，按平均年限法计算折旧。在运营期末回收固定资产余值。无形资产在运营期内均匀摊入成本。 2．本项目固定资产投资中自有资金为520万元，固定资产投资资金来源为贷款和自有资金。建设期贷款发生在第2年，贷款年利率为10%，还款方式为在运营期内等额偿还本息。 3．流动资产投资800万元，在项目计算期末回收。流动资金贷款利率为3%，还款方式为运营期内每年末只还所欠利息，项目期末偿还本金。 4．项目投产即达产，设计生产能力为100万件，预计产品售价为30元/件，营业税金及附 加的税率为6%，企业所得税税率为15%。年经营成本为1700万元。 5．经营成本的2%计人固定成本(折．旧费、摊销费、利息支出均应计人固定成本)。 6．行业的投资收益率为20%，行业净利润率为25%。问题 1．计算该项目发生建设期贷款的数额，并填入项目资金投人表中。 2．编制项目借款还本付息计划表。 3．编制项目的总成本费用估算表。 4．计算项目的盈亏平衡产量和盈亏平衡单价，对项目进行盈亏平衡分析。 5．编制项目利润与利润分配表(法定盈余公积金按10%提取)，并计算项目的总投资收益率、项目资本金净利润率。 6．计算利息支付最多年份的利息备付率、计算期最末一年的偿债备付率。

背景：①某建设项目建设期为2年，运营期为6年。②项目固定资产投资估算总额为3600万元，其中：预计形成固定资产3060万元(含建设期贷款利息为60万元)，无形资产540万元。固定资产使用年限为10年，残值率为4%，固定资产余值在项目运营期末收回。③无形资产在运营期6年中，均匀摊入成本。④流动资金为800万元，在项目的生命周期期末收回。⑤项目的设计生产能力为年产量120万件，产品售价为45元/件，销售税金及附加的税率为6%，所得税率为33%，行业基准收益率为8%。⑥项目的资金投入、收益、成本等基础数据见下表。⑦还款方式为在运营期6年之中，按照每年等额本金偿还法进行偿还(即从第3年至第8年)。长期贷款利率为6%(按年计息);流动资金贷款利率为4%(按年计息)。⑧行业的投资利润率为20%，投资利税率为25%。问题：①编制项目的还本付息表。②编制项目的总成本费用估算表。③编制项目损益表，并计算项目的投资利润率、投资利税率和资本金利润率。④编制项目的自有资金现金流量表，并计算项目的净现值、静态和动态的项目投资回收期。⑤从财务评价的角度，分析判断该项目的可行性。

【题目描述】

某出租的写字楼，使用面积为3000m²，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：

 1．计算未来三年的净收益

 A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元

 A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元

 A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元

 2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益

         

 3．计算收益价格

 

【我提交的答案】：

【参考答案分析】：

1．未来三年净收益计算错误 A1=(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=58.32万元 A2=(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=65.52万元 A3=(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=-52.92万元 2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的挣收益公式错误3．收益年限错误

计算收益价格时没有错呀

某公司拟建一个生产性建设项目，该建设项目的建设期为1年，运营期为10年。这一建设项目的基础数据如下：

1．建设期投资800万元，全部形成固定资产。运营期期末预计净残值率为6.25%，按照平均年限法折旧。

2．建设项目第2年投产，投入流动资金200万元。

3．该公司投入的资本金总额为600万元。

4．运营期中，正常年份每年的销售收入为600万元，经营成本为250万元，产品销售税金及附加税率为6%，所得税税率为33%，年总成本费用为325万元，行业基准收益率10%

5．投产第1年生产能力仅为设计生产能力的60%，所以，销售收入与经营成本也为正常年份的60%，总成本费用为225万元。

6．投产的第2年及以后各年均达到设计生产能力。

[问题]

在表9-1中填入基础数据并计算所得税。

某工业产品生产项目建设投资估算5525万元，其中：固定资产4725万元(未计建设期贷款利息)，无形资产800万元。该项目寿命计算期为12年(其中建设期为2年)，固定资产价值在运营期内按直线法折旧，余值在项目运营期末收回(残值率为5%)。

1．项目的资金投入、收益、成本等基础数据见表2-1。

2．建设投资借款合同规定还款方式为：投产后的前4年等额还本付息，年利率为6%。

3．无形资产在运营期lo年中，均匀摊入成本。

4．流动资金600万元全部为自有资金，在项目的运营期末收回。

5．设计生产能力为年产量125万件某种产品，产品售价为43元/件，营业税及附加税率为 6%，所得税率为33%。

6．行业平均投资收益率为8%，平均资本金净利润率为10%。

问题：

计算建设期借款利息和固定资产总额、运营期末余值、运营期年折旧额及运营期无形资产年摊销费；

2．计算项目总投资、项目资本金。

3．编制借款还本付息计划表(见表2-2)、总成本费用表(见表2-3)、利润与利润分配表(见表 2-4)。

【题目描述】

现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。

 (1)该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元；

 (2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；

 (3)押金收益率为9%；

 (4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。

【我提交的答案】：

【参考答案分析】：

该宗土地有收益，适合运用收益法进行评估。 (1)计算该不动产总收益： 年租金收益＝4×12＝48(万元) 年押金收益＝6×9%＝0.54(万元) 年总收益＝48+0.54＝48.54(万元) (2)计算该不动产的年总运营费用： 年总运营费用＝2×12＝24(万元) (3)计算该房地产的年净收益： 房地产年净收益＝48.54-24＝24.54(万元) (4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，房屋的使用年限为48年。 建筑物现值＝6000×250×(48-3)/48＝140.625万元。 (5)计算该建筑物年净收益： 建筑物年净收益＝140.625×8%＝11.25(万元) (6)计算该土地年净收益： 土地年净收益＝24.54-11.25＝13.29(万元)

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