运用假设开发法估价过程中，对估价对象开发完成后的价值可以采用市场比较法、收益法来评估测算，但不能采用成本法测算。（）

假设开发法的本质是以房地产的()为导向计算估价对象的价值。

A.预期未来收益

B.预期开发后的价值

C.重新开发建设成本

D.市场交易价格

××置业公司部分房地产估价结果报告

一、委托人

××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。

二、估价机构

××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。

三、估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四、估价目的

为抵押贷款提供依据。

五、估价时点

经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。

六、价值定义(略)

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字搂分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。

十、估价结果

经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2001年6月30日至2001年7月5日

十三、估价报告的有效期(略)

××置业公司部分房地产估价技术报告

一、估价对象状况分析

××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8米，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。

估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。

五、估价测算过程

(一)超市的估价

选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：

注：表内面积均为建筑面积。

根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。

1．比准价格A=9300×100/100×(1+0.5%)×100/100

=9347(人民币元/m2)

2．比准价格B=6300×100/100×(1+0.5%)2×100/(100-25)

=8484(人民币元/m2)

3．比准价格C=1350×8.27×100/100×(1+0.5%)6×100/110

=10458(人民币元/m2)

式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。

4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/m2)

总价=9430×7800=7355(万元)

(二)在建写字楼的估价

1．首先测算该写字楼开发完成后的价值

根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。

年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)

=3215(万元)

年运营费用=3215×55%=1768(万元)

净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元)

收益年期取50年

资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%

根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：

式中：V为房地产价值；a为年净收益；r为资本化率；n为收益年期。

××置业公司部分房地产估价结果报告

一、委托方

××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。

二、估价方

××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。

三、估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。

六、价值定义(略)

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。

十、估价结果

经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2004年6月30日至2004年7月5日。

十三、估价报告应用的有效期(略)

××置业公司部分房地产估价技术报告

一、估价对象状况分析

××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。

五、估价测算过程

(一)超市的估价(略)

估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2

总价=9430×7800元=7355万元

(二)在建写字楼的估价

1．首先测算该写字楼开发完成后的价值

根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。

2．测算未来还需发生的各项成本及税费等

根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。

①续建工程费及管理费等。

装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等 150万元，合计3490万元。

②投资利息。

当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：

3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元

③销售税费。

当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费

14183×6%万元=851万元

3．在建写字楼的评估价值

总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元

六、估价结果

按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

对于同一估价对象,宜选用两种以上的估价方法进行估价,如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,则( )。

A．有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要的估价方法

B．收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法

C．具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法

D．在市场收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法

（一）下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分（标注“略”的为正常 内容），请阅读后回答相关问题。

1.估价对象建设期及利用方式分析

该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》（××开经[2005]053号），该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635 m2，总建筑面积为143452 m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3. 4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。

估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地．总用地面积为95635 m2，总建筑面积为35000 m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3. 4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0.37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。

根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。

2.预期售价确定及销售状况分析

从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500—4000元／m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/ m2,则该物业预期总售价为

总售价=平均售价×建筑面积

=3500元／m2×35000 m2

=12250万元

通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。

3．开发总费用的确定

根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如一5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下：

(1)前期费用（分析过程略）：确定其前期费用为200元/m2（按总建筑面积），则前期费用总计为前期费用一前期费用标准X总建筑面积

=200元/ m2×35000 m2

=700万元

并设定为开发初期一次性投入。

(2)建造成本（分析过程略）：确定其平均建造成本为700元／m2（按总建筑面积），则整个物业总建造成本共计为建造成本一平均建造成本X总建筑面积

=700元／m2×35000 m2

=2450万元

并设定为开发期内均匀投入。

(3)室外建设费用（分析过程略）：确定该地块室外建设费用标准为220元／m2（按土地面积），则小区建设费用总计为

室外建设费用一室外建设费用标准×土地面积

=220元／m2×95635 m2

=2103. 97万元

并设定为开发期内均匀投入。

(4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。

管理费用=((2)十(3))×5%

=(2450+2103. 97)万元×5%

=227. 70万元

4．销售费用（分析过程略）

确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。

销售费用一总售价×8%

=12250万元×8%

=980万元

5．利息率和利润率确定

(1)利息率：本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6. 03%。

(2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。

6．地价测算

根据假设开发法基本公式：地价一预期售价一总开发费用一利润一利息一销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程

总地价=[（12250 - 980）×40%/(1+6.03%)1+(2-1)／2+（12250 - 980）×60%／(1+

6. 03%)2+1.5/2]一[700+(2450+2103. 97+227. 70)／(1+6.03%)2/2]×(1+24%) -总地价×24%

解上式得到

总地价=2762. 28万元

土地单价=2762. 28万元/95635 m2=289元／m2

就上述报告片断，回答以下问题：

1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么？

2．请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素（提示：不少于6个）。

3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求（提示：不少于4个）?

4．报告中不动产开发前期费用里有不应计入的项目，请指出来。

5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

致委托估价方函(略)

××别墅房地产估价结果报告(略)

××别墅房地产估价技术报告

一、委托估价方

××市恒通房地产开发公司

二、受理估价方

××市房地产估价事务所

三、估价目的

为恒通房地产开发公司对X X别墅项目按现状整体转让进行估价

四、估价时点

1998年4月15日

五、估价对象概况

(一) ××市概况(略)

(二) ××别墅项目概况

1．土地情况

A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

B．土地总面积70000m2。

C．用途：别墅及配套设施。

D．108栋别墅，建筑总面积35285m2。

其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。

2．地上物情况

该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。

六、估价采用的方法和步骤

(一) 采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；

(二) 分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。

七、估价过程

(一) 方法一：房地分别估价

1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。

A．利用成本法进行土地估价

计算公式：土地价格：取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金

根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米 396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。

B．利用市场比较法进行土地估价

根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：

比准价格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/m2)

表一

成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：

土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)

C．土地估价综合结果

土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436(万元)

2．别墅建筑物估价

别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。

A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。

B．根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。

108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000(元)= 12095.7(万元)

根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%= 1714元/m2。

C．现有别墅建筑物价格：

3428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51(万元)

3．别墅现有房地产价格

23436+3072.51=26508．51(万元)

(二) 方法二：别墅项目整体估价

根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。

1．别墅总楼价

市场研究分析(略)

据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2(万元)

2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元)

3．建筑物未完工部分的价格：全部完工后别墅建筑物总价格—现有别墅建筑物价格= 12095.7-3072.51=9023.19(万元)

4．别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)

八、估价结论

以上两种估价思路的估价结果如表三：

估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。

九、附件、说明、其他资料(略)

××在建工程房地产抵押价值评估报告

封面及目录（略）

致委托方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设与限制条件（略）

房地产估价结果报告 一、委托方（略）

二、估价方（略）

三、估价对象

1．区位状况（略）

2．实物状况（略）

3．权益状况（略）

四、估价目的

为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

五、估价时点

2005年4月18日。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。

七、估价依据（略）

八、估价方法

估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。

九、估价结果

经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794．52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

十、估价人员（略）

十一、估价作业日期

2005年4月16日一2005年4月22日。

十二、估价报告应用的有效期（略）

估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、最高最佳使用分析（略）

四、估价方法选用

估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：

1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，计算估价对象的客观合理价格或价值。

2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，计算估价对象的客观合理价格或价值。

3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。

五、估价测算过程

（一）假设开发法分析测算过程

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1．采用的公式

估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费。

2．估价对象开发完成后房地产价值的测算

运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。

市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（1）采用的公式

（2）所选可比实例见表1

表1可比实例情况

可比实例及估价对象

比较项目 A B C 估价对象 项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园 项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号 ××大道××号 土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让 土地等级 住宅IV级 住宅1Ⅱ级 住宅Ⅲ级 住宅IV级 建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层 规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅 成新状况 十成新 十成新 十成新 交易情况 正常 正常 正常 交易日期 2005年3月 2005年3月 2005年4月 成交价格/（元/㎡） 3100 3100 2960 （3）交易情况修正

可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。

（4）交易日期调整

近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。

（5）房地产状况调整

因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。

1）区域因素调整

根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）。

2）个别因素调整

根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表2）。

表2房地产状况因素分析

可比实例与估价对象

房地产状况 A B C 估价对象 区域因素 商业繁华程度 20 21 20 20 交通条件 21 21 23 20 环境景观 10 10 10 10 公共服务配套 10 10 10 10 发展规划 10 10 10 10 基础设施 10 10 10 10 文化娱乐 10 10 10 10 街道条件 10 10 10 10 合计 101 102 103 100 个别因素 土地利用程度 20 20 20 20 临路状况 20 20 20 20 设施设备 10 10 10 10 装修状况 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑结构 10 10 10 10 楼栋朝向 10 10 10 10 面积大小、形状 10 10 8 10 合计 102 102 97 100

（6）比较修正计算（见表3）

表3市场法修正计算

可比实例 成交价格/

（元/㎡） 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格/（元/㎡） A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市法测算结果：

（3009+2980+2963）元/㎡/3=2984元/㎡。

（7）预计开发完成后的总价值

估价对象规划总建筑面积为47799．8㎡，其中地下建筑面积7979㎡作为设备用房等，不能对外销售，可销信建筑面积为39820．80㎡，故估价对象预计建成后的总价值为

2984元/㎡×39820．80㎡=11882．53万元

3．继建开发成本的测算

估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578．00㎡（含地下建筑面积3998．00m 2），第21、22、23栋总建筑面积23221．80㎡（含地下建筑面积3981．00㎡）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21～23栋正在进行桩基础灌注工程。

（1）续建建筑安装工程费

根据×）（市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873．18～970．2元/㎡，本次评估取900元/㎡。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/㎡，一般水电安装增加值为30元/㎡，消防设备及安装增加值为10元/㎡，电梯及安装增加值为50元/㎡，则续建工程成本为：

24578．00㎡×（900．00+30+10+50）元/㎡+23221．80㎡×（900+80+30+10+50）元/㎡=4917．95万元

（2）室外道路管网及绿化等工程费

根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/㎡，估价对象用地面积为23667．00㎡，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为

30元/㎡×23667．00㎡=71．00万元

（3）估价对象的续建成本合计

4917．95万元+71．00万元=4988．95万元

4．管理费用

主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，4988．95万元×3%=149．67万元。

5．销售税费

包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%，11882．53万元×8%=950．60万元。

6．开发利润

××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988．95万元，开发利润为：4988．95万元×15%=748．34万元。

7．投资者购买待开发房地产应负担的税费

主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4．1%。

8．运用假设开发法的测算结果

假设开发法的测算结果为

（11882．23-4988．95-149．67-950．60-748．34）万元/（1+4．1%）=4846．27万元。

（二）成本法分析测算过程

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。

采用的公式：

估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1．土地取得成本

运用基准地价修正法计算估价对象土地价格，并测算相关税费。

土地取得成本单价=1717．18元/㎡ （计算过程略）

估价对象用地面积为23667．00㎡，则估价对象土地总价为

1717．18元/㎡×23667．00㎡=4064．05万元

2．开发成本

（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费

39．82万元。（计算过程略）

（2）基础设施配套费

基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/㎡（按建筑面积），则合计318．57万元。

（3）建筑安装工程费

估价对象已建部分建筑安装工程费为：196．62万元

则估价对象开发成本为

39．82万元+318．57万元+196．62万元=555．01万元

3．管理贾用

管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取，即

555．01万元×3%=16．65万元。

4．投资利息

按正常开发进度，整个项目开发周期为1．5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5．76%。则投资利息为

555．01万元×[（1+5．76%）1．5/2-1]=23．81万元

5．销售税费

估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。

6．开发利润

经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。则开发利润为

555．01万元×15%=83．25万元

7．运用成本法的估价结果

4064．05万元+555．01万元+16．65万元+23．81万元+83．25万元=4742．77万元

六、估价结果确定

运用假设开发法测算的价格为4846．27万元，运用成本法测算的价格为4742．77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为

4846．27万元x50%+4742．77万元X50%=4794．52万元

则估价对象房地产价值为人民币4794．52万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。 附件（略）

致委托方函(略)

××别墅房地产估价结果报告(略)

××别墅房地产估价技术报告

一、委托估价方

××市恒通房地产开发公司。

二、受理估价方

××市房地产估价事务所。

三、估价目的

为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。

四、估价时点

2004年4月15日。

五、估价对象概况

(一)××市概况(略)

(二)××别墅项目概况

1．土地情况

①土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

②土地总面积70000m2。

③用途：别墅及配套设施。

④108栋别墅，建筑总面积35285m2。

其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。

2．地上物情况

该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D4型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。

六、估价采用的方法和步骤

(一)采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。

(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。

七、计算过程

(一)方法一：房地分别估价

1．土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。

①利用成本法进行土地估价

计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金

根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上3项合计为3324元/m2。

②利用市场比较法进行土地估价

可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表4-11。

根据测算，上述3个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。

比准价格=(3410+3474+3230)/3元/m2=3371元/m2

成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出

土地单价：(3324+3371)/2元/m2=3348元/m2

③土地估价综合结果

土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000元=23436万元

2．别墅建筑物估价

别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。

①据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。

②根据建筑情况分别求出己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285元=12095.7万元

根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%元/m2=1714元/m2

③现有别墅建筑物价格

(3428×7548+1714×2830)元=3072.51万元

④别墅现有房地产价格

(23436+3072.51)万元=26508.51万元

(二)方法二：别墅项目整体估价

根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。

1．别墅总楼价

市场研究分析(略)

据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，完工后的总楼价为11200×35285元=39519.2万元

2．销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%万元=3951.9万元

3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即

(12095.7-3072.51)万元=9023.19万元

4．别墅现有房地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11万元

八、估价结论

以上两种估价思路的估价结果如表4-12：

估价结果为别墅现有房地产总价格为26526.31万元。

九、附件，说明，其他资料(略)

××商务楼估价报告

封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

估价结果报告

一、委托方

××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。

二、估价方

××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。

三、估价对象

××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。

××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。

××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560 m2。

自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

估价对象其他内容描述(略)。

四、估价目的

评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时问

2003年4月1日。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据(略)

八、估价方法

根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

九、估价结果

估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)，单价为人民币2544元/m2。

十、估价人员(略)

十一、估价作业日期

2003年3月10日至3月20日。

十二、估价报告应用的有效期(略)

估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(略)

六、估价测算过程

(一)收益法估价测算过程

1．估算年有效毛收入

根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积661 m2，其中：1～6层建筑面积各

1000 m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201 m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75和1：O.70。

估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。

根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：

①1层年有效毛收入：A=1000m2×100元/m2×O.8× 12=960000元=96.00万元

②2层年有效毛收入：B=1000m2×80元/m2×O.8×12×90%=691200元=69.12万元

③3层年有效毛收入：C=1000m2×70元/m2×0.75×12=630000元=63.00万元

④4层年有效毛收入：D=1000m2×60元/m2×0.75×12× 85 %=459000=45.90万元

⑤5层年有效毛收入：E=1000m2×40元/m2×O.75×12×85%=306000元=30.60万元

⑥6层年有效毛收入：F=1000m2×30元/m2×12×85%=306000元=30.60万元

⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201) m2×20元/m2×0.7 × 12×80%=82100元=8.21万元年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

=343.43 万元

2．估算年运雷费用

①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=750080元=75.01万元

②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=343.43×5%=7.17万元

③年维修费：按年租金收人的8 %计支维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47万元

④年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=343.43× 2‰=0.69万元

⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，其中：房产税为年租金收人的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5．5%。则：年税费=343.43×(12 %+5.5%)=60．10万元

年运营费用一年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

=180.44万元

3．估算年净收入

年净收入n=年有效毛收入一年运营费用

=343.43—180.44

=162.99万元

4．确定资本化率

资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

5．选用计算公式求出收益价格

由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：

将上述相关数据：a=162.99，r=8%，，n=35代入上述公式，有：

(二)成本法估价测算过程

1．估算土地价格

根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5 %，则估价对象土地价格为：

土地价格=2860×(1—12.5%)×2560

=6406400元=640.64万元

2．估算建筑物现值

建筑物现值一建筑物重置价格一建筑物折旧

①建筑物重置价格

根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则：建筑物重置总价=1290×6611=8528200元=852.82万元

②建筑物折旧

根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为O。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

建筑物折旧费总额-建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年比耐用年限

=852.82×(1-O)×2/60

=28.43万元

③建筑物现值

建筑物现值=852.82—28.43

=824.39万元

3．估算估价对象房地产的价格

估价对象房地产价格-土地价格+建筑物现值

=640.64+824.39

=1465.03万元

(三)估价结果的确定

以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：

估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)÷2

=1682万元(取整数)

估价对象房地产建筑面积单价一1 6820000÷66 1 1

=2544元/m2 (取整数)

七、估价结果

经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)。

附件(略)

××商务楼估价报告

报告封面及目录（略）

致委托方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

估价结果报告

一、委托方

××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。

二、估价方

××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级

三、估价对象

1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。

××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2011年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

估价对象其他内容描述（略）。

四、估价目的

评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时间

2013年4月1日

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据（略）

八、估价方法

根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

九、估价结果。

估价对象在2013年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/㎡（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。

十、估价人员（略）

十一、估价作业日期

2013年3月10日至2003年3月20日。

十二、估价报告应用的有效期（略）

估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程

（一）收益法估价测算过程

1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与可出租面积之比分别是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。

根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：

（1）1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00万元

（2）2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12万元

（3）3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00万元

（4）4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元

（5）5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元

（6）6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60万元

（7）7、8层年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80%=8.21万元；

年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

=343.43万元

2.估算年运营费用。

（1）年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：

年土地使用费=293×2560=75.01万元

（2）年管理费：根据××市规定，出租经营物业接年租金的5%计管理费。则：

年管理费=343.43×5%=17.17万元

（3）年维修费：按年租金收入的8%计维修费。则：

年维修费=343.43×8%=27.47元

（4）年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：

年保险费=343.43×2‰=0.69万元

（5）年税费：根据××市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×（12%+5.5%）=60.10万元

年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

=180.44万元

3.估算年净收入：

年净收入a=年有效毛收入一年运营费用

=343.43-180.44

=162.99元

4.确定资本化率（现教材已改为报酬率） 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即N=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：

P=a[（1+r）N-1]/r（1+r）N

将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

P=162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58万元

（二）成本法估价测算过程

1.估算土地价格

根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：

土地价格=2860×（1-12.5%）×2560=640.64万元

2.估算建筑物现值：

建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧

（1）建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。则建筑物重置总价为：

建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元。

（2）建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×（1-残值率）×已使用年/使用年限

=852.82×（1-0）×2/60

=28.43万元

（3）建筑物现值：

建筑物现值=852.82-28.43

=824.39万元

3.估算估价对象房地产的价格：

估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值

=640.64+824.39

=1465.03万元

（三）估价结果的确定

以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格

的估价结果。即：

估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2

=1682万元（取整数）

估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611

=2544元/m2（取整数）

七、估价结果

经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。

附件（略）