致委托估价方函（略) ××别墅房地产估价结果报告（略)××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市

成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

根据《房地产证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，该物业使用年期为40年(1982年9月至2022年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为9600元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为9408元/m2，三层价格为9837.6元/m2，四层价格为8758.85元/m2。从而得出估价对象房地产的市场价格为：(9600+9408+9837.6+8758.85)×3750=141016687.5元。请问：1．如此确定的最终结果是否正确?2．如何可以让结果更加准确?

的精神，市政府在详细计划周密准备的基础上，对民意进行了深入调查。同时市政府下达严令，禁止各级职能部门借机“揩油”，如有违犯，一经查出，坚决严惩。为此市政府委托有资质的评估单位，进行了详尽的拆迁估价。

请问：

1．什么是城市房屋拆迁估价?

2．拆迁补偿估价的对象是什么?

3．针对不同估价对象应注意哪些问题?

分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。

××市华兴酒家评估报告

一、评估单位：宇辰房地产估价公司

二、委托单位：康达工贸公司

三、评估期日：1995年8月1日～1995年8月30日

四、评估目的：为人股评估房地产价格

五、评估人员：(略)

六、评估原则与依据：(略)

七、华兴酒家概况：

华兴酒家位于××市江南大道1号，所处地段优越，交通便利。华兴酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅，建筑面积305m2，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙，大理石地板，轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费20元；二层为包厢，建筑面积450m2，每问楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯，菜肴以川菜风味为主，平均每位消费40元。

华兴酒家占地500m2，土地使用年限为40年，从1990年8月30日起至2030年8月30日止。

八、评估过程：

1．选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属中等水平，故选用收益还原法。其计算公式为：

评估价格(式中：A：年总收入，C：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期)。

2．确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下：

对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适：

r=(13%+15%+15%+15%+12%)÷5=14%

3．计算年总收入

(1)首层大餐厅有200个座位，每天中午晚上两次营业，上座率均为65%，每人次自助火锅消费20元，一年按350天计算则一年总收入为：

200×2×65%×20×350=1820000(元)

(2)二层有20间包厢，每间包厢平均6个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均每次上座率70%，每人次平均消费40元，一年按350天计算，则一年总收入为：

20×6×2×40×350=3360000(元)

(3)年总收入为：1820000+3360000=5180000(元)

4．计算年总支出

(1)营业税及附加：按总收入的5.5%计算

5180000×5.5%=284900(元)

(2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等)：按总收入的50%计算

5180000×50%=2590000(元)

(3)管理人员工资：40人，每人每月400元，则

400×40×12=192000(元)

(4)综合管理费：每年按总收入的5%计算

5180000×5%=259000(元)

(5)保险费：按投保金额200万元的0.3%计算

200000×0.3%=6000(元)

(6)固定资产折旧费：按注册资金800万元的9%计算

8000000×9%=720000(元)

(7)广告宣传费：按总收入的0.5%计算

5180000×0.5%=25900(元)

(8)房屋及设备更新：按注册资金的1%计算

8000000×1%=80000(元)

(9)人员培训费：按总收入的0.5%计算

5180000×0.5%=25900(元)

(10)其他费用：按总收入的5%计算

5180000×5%=259000(元)

(11)年总支出为4442700元

5．评估价格计算

根据公式

九、评估结论：

经采用收益还原法评估，华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为489.7万元。

宇辰房地产估价公司(公章)

1995年8月30日

的技术思路及基本步骤。

在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结

构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区

建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2给该商场，与原建筑面积相等

部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均

分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建

筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700m2钢混结构的商业

用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积

920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积

1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：

1．结构差价

920×(1+1.4)×700=1545600(元)=154.56(万元)

2．新增建筑面积成本

920×1.4×700=901600(元)=90.16(万元)

3．补交地价款

1800/60%×700=2100000(元)=210(万元)

面积为26500m2，依据规划拟建设建筑面积为47370m2，其中，地上建筑面积36585m2，地下建筑面积10785m2(其中，设备用房面积：747m2，停车场面积：10038m2)

评估测算地价采用假设开发法计算如下：

1．开发价值

该项目为建材超市，地上建筑面积为36585m2，根据该地区同类物业收益平均水平，结合估价对象实际情况，确定每平方米日租金为3元，估价对象的有效出租面积比率为 90%，空置率为10%，则：

有效出租率=90%-10%=80%

年出租收入=3×36585×80%×360=31609440元

考虑年管理费用为租赁收入的10%，租赁房产税为租金收入的12%，维修费用为租金收入的10%，营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。折现率取10%。

开发经营期限的确定：开发经营期限按照出让年限40年计算，其中建设期为2年，经营期为38年。

开发价值净值=31609440×(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%×[1-1/(1+10%)38]/(1+10%)2

=147465556元

单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m2

2．总开发成本

根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准，结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m2(计算过程略)。

3．开发商利润

根据本项目实际情况，确定其开发期为2年，根据本市土地出让地价评估技术标准，开发周期为3年的项目投资回报率为20%。

开发商利润=总建造成本×投资回报率=2118×20%=423.6元/m2

4．开发余值

开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润

=4030.8-2118-423.6=1489.2元/m2

5．土地价值为1489.2元/m2。

不超过4个。)

可比实例甲的成交价格为2000元/m2，成交时间为1993年12月31日，估价时点为1995年12月31日。

由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常价格低了15%；

当地同类房地产价格水平的变动情况为：1994年底比1993年底上涨了5%，1995年底比1994年底上涨了8%；

可比实例甲的区域因素好于估价对象，当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高10%；

可比实例甲的用材比估价对象要差，由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。

根据以上资料得出：

(以下略)