甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：

甲股份有限公司(以下简称甲公司)2010年度发生如下非货币性资产交换业务：

(1)甲公司与乙公司经协商，甲公司以其拥有的全部用于经营出租目的的一幢公寓楼与乙公司持有的交易目的的股票投资交换。甲公司的公寓楼符合投资性房地产定义，但公司未采用公允价值模式计量。在交换日，该幢公寓楼的账面原价为11500万元，已提折旧4000万元，未计提减值准备，在交换日的公允价值和计税价格均为10000万元，营业税税率为5%;乙公司持有的交易目的的股票投资账面价值为8000万元。乙公司对该股票投资采用公允价值模式计量，在交换日的公允价值为9 600万元，并支付了400万元的补价。乙公司换入公寓楼后仍然继续用于经营出租目的，并拟采用公允价值计量模式，甲公司换入股票投资后也仍然用于交易目的。转让公寓楼的营业税尚未支付，除营业税外，该项交易过程中不涉及其他相关税费。甲公司的账务处理如下：

借：交易性金融资产 9 600

银行存款 　　　 400

贷：其他业务收入 10 000

借：其他业务成本 　　　　　 7 500

投资性房地产累计折旧　　4 000

贷：投资性房地产 　　　　 　11 500

借：营业税金及附加　　　　　　(10000×5%)500

贷：应交税费-应交营业税 　　500

(2)甲公司以其生产的一批产品换入A公司的一台设备，产品的账面余额为420 000元，已提存货跌价准备10 000元，计税价格(等于公允价值)为500 000元，增值税税率为17%。甲公司另向A公司支付银行存款15 000元(其中包括支付补价100 000元，收取增值税销项税额85 000元)，同时为换入资产支付相关费用5 000元。A公司的设备系2008年购入，原价为800 000元，已提折旧220 000元，已提减值准备20 000元，设备的公允价值为600 000元。甲公司的账务处理如下：

借：固定资产 605 000

贷：主营业务收入 500 000

应交税费—应交增值税(销项税额) 85 000

银行存款 (15 000+5 000)20 000

借：主营业务成本 420 000

存货跌价准备 10 000

贷：库存商品 420 000

资产减值损失 10 000

(3)甲公司以一项长期股权投资与B公司交换一台设备和一项无形资产，甲公司的长期股权投资账面余额为250万元，其中其他权益变动明细借方30万元，计提减值准备30万元，公允价值为190万元;B公司的设备系2009年2月购入，原价为80万元，累计折旧40万元，公允价值为50万元;无形资产账面价值为170万元，公允价值为150万元，甲公司支付给B公司银行存款18.5万元(其中包括支付补价10万元，增值税进项税额8.5万元)，为换入资产支付共计相关税费10万元。甲公司的账务处理如下：

借：固定资产—设备　　 52.5

应交税费—应交增值税(进项税额) 8.5

无形资产 　　　　　　 157.5

长期股权投资减值准备 30

投资收益 30

贷：长期股权投资 　 　 250

银行存款　　　　　 28.5

(4)甲公司以其持有的可供出售金融资产交换C公司的原材料，在交换日，甲公司的可供出售金融资产账面余额为320 000元(其中成本为240 000元，公允价值变动为80 000元)，公允价值为360 000元。换入的原材料账面价值为280 000元，公允价值(计税价格)为300 000元，增值税为51 000元，甲公司收到C公司支付的银行存款9 000元(其中包括收取补价60 000元，支付增值税进项税额51 000元)。甲公司的账务处理如下：

借：原材料 300 000

应交税费—应交增值税(进项税额) 51 000

银行存款 9 000

贷：可供出售金融资产—成本 240 000

—公允价值变动 80 000

投资收益 40 000

(5)假设甲公司与乙、A、B、C公司的非货币性资产交换均具有商业实质且公允价值能够可靠计量，增值税税率均为17%。

要求：分析、判断上述业务的会计处理是否正确;如不正确，请说明正确的处理。

(1)2011年12月，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于每年年末结清。办公大楼的原价为2450万元，累计折旧为160万元。租赁期开始日为2011年12月31日。该项投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。

(2)与该办公大楼同类的房地产在转换日的公允价值为2500万元，2012年年末的公允价值为2600万元。

(3)2013年1月1日，甲公司与乙公司达成协议，甲公司以该项办公大楼与乙公司持有的一项交易目的的股票投资和一批库存商品交换。

在交换日，该项办公楼的公允价值为2550万元;乙公司持有的交易目的的股权投资的公允价值为1100万元，乙公司用于交换的库存商品的不含税计税价格为900万元，其包含增值税的公允价值为1053万元，乙公司另支付银行存款397万元(包含补价550万元，以及增值税进项税额153万元)，假定该交换具有商业实质。甲公司将换入的股权投资作为可供出售金融资产持有，将换入的商品作为库存商品管理。

<1>、自用办公大楼转为投资性房地产是否影响收益，并说明原因;若影响，计算收益影响金额。

<2>、计算2013年1月1日发生的非货币性资产交换对损益的影响额。

甲股份有限公司系增值税一般纳税人(以下简称“甲公司”)，增值税税率为17%，所得税税率为25%。原材料采用计划成本法核算，材料成本差异率为－2%。销售产品为甲公司主营业务。该公司2011年度发生如下经济业务：

(1)销售产品一批，增值税专用发票上注明的价款为1000万元，增值税为170万元，销售成本为600万元，款项尚未收到。

(2)取得罚款收入30万元，存入银行。

(3)结转固定资产清理净损失34万元。

(4)以银行存款支付违反税收规定的罚款15万元，非公益性捐赠支出25万元。

(5)以银行存款支付广告费35万元。

(6)销售材料一批，该批材料计划成本为35万元，销售价格为50万元(不含增值税)，款项已经收到并存入银行。

(7)企业处置一项投资性房地产，处置价款为15万元，该投资性房地产的账面价值为30万元，其中借方明细科目成本金额为35万元，贷方明细科目公允价值变动金额为5万元。

(8)计提本期应负担的城市维护建设税150万元。

(9)计提本期应负担的教育费附加5万元。

(10)计提短期借款利息25万元。

(11)甲公司拥有A企业20%的股权，对A企业具有重大影响，A企业本年度宣告发放现金股利330万元。

(12)计提管理部门使用的固定资产年折旧额，该固定资产系2009年12月购入并投入使用，其原价为252.5万元，折旧年限为4年，假定预计净残值为2.5万元，采用年限平均法计提折旧。

(13)除上述经济业务外，甲公司当年实现营业收入500万元，发生营业成本200.7万元、营业税金及附加60万元、销售费用20万元、管理费用47.5万元、财务费用20万元、营业外收入10万元。按税法规定当年准予税前扣除的职工福利费100万元，实际发生并计入当年利润总额的职工福利费150万元。假定除此之外，不存在其他纳税调整项目，也未发生递延所得税。所得税税率为25%。

要求：

(1)编制2011年度上述业务(1)～(12)的会计分录。

(2)计算本期利润总额和本期应交所得税，写出计算过程并做出确认本期应交所得税的账务处理。

(3)编制2011年度利润表。(答案中金额单位用万元表示)

利润表

编制单位：甲公司 2011年度 单位：万元

(4)根据(3)中的利润表，计算下列各项财务指标(结果保留两位小数)：

①营业利润率；

②成本费用利润率。

甲房地产开发公司（以下简称甲公司）对其新开发的楼盘进行预售，其在销售广告中说明，该楼盘为高品质生活小区，小区空地绿化面积高达70％，温泉水人户。该小区因这两项条件比较优越，销售均价比同区域的其他小区高出20％。李某对甲公司销售广告中的内容十分认可，于2011年8月份与甲公司签订了商品房买卖合同。一年后，李某办理人住手续，搬进该小区后不久，发生一系列事件：

（1）李某发现该小区绿化面积严重缩水，且人户的只是普通的热水，而非温泉水；

（2）甲公司销售房屋时并未取得预售许可证，至该小区竣工验收前夕才补办了预售许可证； （4）孙大妈找到李某，告知李某该房是甲公司许诺给她的回拆房，要求季粟谣疆两礓当事人各方纠缠不清，纷纷将甲公司告上人民法院：

（1）李某要求解除与甲公司订立的合同，由甲公司赔偿其损失，并请求人民法院判令甲公司支付惩罚性赔偿金；

（2）张某要求解除与甲公司订立的合同，并要求甲公司支付惩罚性赔偿金；

（3）孙大妈请求人民法院判令李某腾退房屋，将房屋返还给自己；

（4）甲公司抗辩称其与李某、张某订立商品房买卖合同时尚未取得预售许可证，合同无效，李某和张某要求解除合同的请求不当，人民法院应当予以驳回。

要求：根据上述资料，回答下列第小题：

甲公司的商品房销售广告是要约还是要约邀请?请说明理由。

查看材料

(三) 2005年6月27日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经济特区)城市规划区内一块地，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之El开始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某，李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。 甲公司申请改变土地利用条件必须经过( )的同意。

A.出让方

B.房地产管理部门

C.建设行政管理部门

D.规划行政管理部门

(四) 甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)是乙市的一家知名企业。2006年至2007年上半年，随着乙市房地产市场的发展，甲公司的门店从20家迅速发展到60家。企业规模的快速扩张带来了从业人员素质的参差不齐、操作不规范、经纪纠纷增加等问题，甲公司决定加入房地产经纪行业组织，通过自律手段解决发展中的问题。2007 年10月以后，该市房地产成交量大幅下滑，甲公司为提高成交效率，联合其他房地产经纪公司发起建立房源、客源信息共享系统。

下列关于甲公司的表述中，正确的为()。

A.甲公司是机构法人

B.甲公司的所有门店都具有法人资格

C.各个门店可独立开展房地产经纪业务

D.甲公司对门店解散后未清偿的债务负有责任

适宜甲公司选择的经营模式为()。A.多店模式

B.连锁店模式

C.直营连锁模式

D.特许加盟连锁模式

甲公司对企业规模的选择，应考虑经营规模与()因素的匹配程度。A.信息资源

B.企业历史

C.人力资源

D.管理水平

甲公司加入房地产经纪行业组织后，可能享受到的服务是()。A.业务培训

B.对外交流机会

C.纠纷调解

D.更多的房源、客源信息

甲公司发起建立房源、客源信息共享系统，需要建立的运行规则有()。A.规定佣金的分配方式和佣金支付时间

B.规定系统使用成员不能与非系统使用成员共享系统内的信息

C.规定系统使用成员之间的处事原则

D.规定系统使用成员不能通过系统之外的其他途径获取信息

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

2005年6月27日，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖取得了A市（非经济特区）城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。2005年7月27日，在甲公司缴纳了出让金和相关费用后，国土管理部门将该土地交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）。2006年2月15日，李某以5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。[2008年真题]甲公司申请改变土地利用条件必须经过（）的同意。A.出让方

B.房地产管理部门

C.建设行政主管部门

D.规划行政主管部门

甲公司在施工招标过程中，应向（）个以上的施工单位发出邀请书。A.2

B.3

C.4

D.5

该住宅工程的竣工验收工作由（）负责组织实施。A.甲公司

B.乙公司

C.建设行政主管部门

D.规划行政主管部门

按相关规定，乙公司因销售给李某房屋所收取的代理费用不得超过（）元。A.2744

B.13720

C.16464

D.16500

李某取得的《国有土地使用证》上记载的土地使用权终止时间为（）。A.2075年6月26日

B.2075年7月26日

C.2075年8月29日

D.2077年5月29日

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

2005年6月27日，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖取得了A市（非经济特区）城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）。2006年2月15日，李某以5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了房屋所有权证和国有土地使用证。甲公司申请改变土地利用条件必须经过（）的同意。A.出让方

B.房地产管理部门

C.建设行政主管部门

D.规划行政主管部门

甲公司在施工招标过程中，应向（）个以上的施工单位发出邀请书。A.2

B.3

C.4

D.5

该住宅工程的竣工验收工作由（）负责组织实施。A.甲公司

B.乙公司

C.建设行政主管部门

D.规划行政主管部门

按相关规定，乙公司因销售给李某房屋所收取的代理费用不得超过（）元。A.2744

B.13720

C.16464

D.16500

李某取得的国有土地使用证上记载的土地使用权终止时间为（）。A.2075年6月26日

B.2075年7月26日

C.2075年8月29日

D.2077年5月29日

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

甲、乙企业为房地产开发企业，丙、丁企业为非房地产开发企业，其相互之间进行的下列房地产投资，暂免征收土地增值税的是( )。

A.甲企业投资给乙企业

B.乙企业投资给丁企业

C.丙企业投资给甲企业

D.丙企业投资给丁企业

根据下列材料，请回答 91～95 题：

2005年6月27日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某，李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

第 91 题 甲公司申请改变土地利用条件必须经过（ ）的同意。

A．出让方

B．房地产管理部门

C．建设行政管理部门

D．规划行政管理部门