按照土地市场主体可以将土地市场划分为土地使用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场和土地使用权抵押市场。

致委托方函(略)

××别墅房地产估价结果报告(略)

××别墅房地产估价技术报告

一、委托估价方

××市恒通房地产开发公司。

二、受理估价方

××市房地产估价事务所。

三、估价目的

为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。

四、估价时点

2004年4月15日。

五、估价对象概况

(一)××市概况(略)

(二)××别墅项目概况

1．土地情况

①土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

②土地总面积70000m2。

③用途：别墅及配套设施。

④108栋别墅，建筑总面积35285m2。

其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。

2．地上物情况

该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D4型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。

六、估价采用的方法和步骤

(一)采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。

(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。

七、计算过程

(一)方法一：房地分别估价

1．土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。

①利用成本法进行土地估价

计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金

根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上3项合计为3324元/m2。

②利用市场比较法进行土地估价

可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表4-11。

根据测算，上述3个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。

比准价格=(3410+3474+3230)/3元/m2=3371元/m2

成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出

土地单价：(3324+3371)/2元/m2=3348元/m2

③土地估价综合结果

土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000元=23436万元

2．别墅建筑物估价

别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。

①据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。

②根据建筑情况分别求出己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285元=12095.7万元

根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%元/m2=1714元/m2

③现有别墅建筑物价格

(3428×7548+1714×2830)元=3072.51万元

④别墅现有房地产价格

(23436+3072.51)万元=26508.51万元

(二)方法二：别墅项目整体估价

根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。

1．别墅总楼价

市场研究分析(略)

据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，完工后的总楼价为11200×35285元=39519.2万元

2．销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%万元=3951.9万元

3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即

(12095.7-3072.51)万元=9023.19万元

4．别墅现有房地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11万元

八、估价结论

以上两种估价思路的估价结果如表4-12：

估价结果为别墅现有房地产总价格为26526.31万元。

九、附件，说明，其他资料(略)

致委托估价方函(略)

××别墅房地产估价结果报告(略)

××别墅房地产估价技术报告

一、委托估价方

××市恒通房地产开发公司

二、受理估价方

××市房地产估价事务所

三、估价目的

为恒通房地产开发公司对X X别墅项目按现状整体转让进行估价

四、估价时点

1998年4月15日

五、估价对象概况

(一) ××市概况(略)

(二) ××别墅项目概况

1．土地情况

A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

B．土地总面积70000m2。

C．用途：别墅及配套设施。

D．108栋别墅，建筑总面积35285m2。

其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。

2．地上物情况

该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。

六、估价采用的方法和步骤

(一) 采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；

(二) 分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。

七、估价过程

(一) 方法一：房地分别估价

1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。

A．利用成本法进行土地估价

计算公式：土地价格：取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金

根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米 396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。

B．利用市场比较法进行土地估价

根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：

比准价格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/m2)

表一

成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：

土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)

C．土地估价综合结果

土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436(万元)

2．别墅建筑物估价

别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。

A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。

B．根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。

108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000(元)= 12095.7(万元)

根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%= 1714元/m2。

C．现有别墅建筑物价格：

3428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51(万元)

3．别墅现有房地产价格

23436+3072.51=26508．51(万元)

(二) 方法二：别墅项目整体估价

根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。

1．别墅总楼价

市场研究分析(略)

据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2(万元)

2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元)

3．建筑物未完工部分的价格：全部完工后别墅建筑物总价格—现有别墅建筑物价格= 12095.7-3072.51=9023.19(万元)

4．别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)

八、估价结论

以上两种估价思路的估价结果如表三：

估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。

九、附件、说明、其他资料(略)

A.国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场

B.国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业单位

C.国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式

D.国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式

关于国有建设用地使用权出租与出让，下列说法正确的是( )。

A．建设用地使用权出让的主体是国家

B．建设用地使用权出租的主体是土地所有权人

C．建设用地使用权出租存在于一级土地市场

D．建设用地使用权出让是土地二级市场特有的一种经营方式

2004年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲方分得的部分定为自用住宅，不需交纳土地使用权出让金；乙方分得的部分定为商品住宅，并于2004年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了2800万元的土地使用权出让金。2006年10月30日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。因为该项目未来盈利潜力巨大，现法院决定以无底价方式拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为6000万元，至建成还需投入建筑费13200万元，自用住宅改为商品住宅需要补交土地使用权出让金为每平方米2000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米3000元，请问：

该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( )。

A．已经完工工程的建筑费6000万元+已交的土地使用权出让金2800万元

B．已经完工工程的建筑费6000万元+已交的土地使用权出让金2800万元+需要补交的土地使用权出让金3000万元

C．在建工程建筑物市场价值+土地市场价值15000万元-需补交的土地使用权出让金 3000万元

D．在建工程建筑物市场价值+土地市场价值15000万元

(二)

某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000平方米,规划容积率为2.0,其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/平方米，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/平方米，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%;至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需1.5年，还需投入40%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/平方米,销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。(折现率为10%)

1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。问：

该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( )。

A．已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元

B．已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元

C．在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元

D．在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元

(题干) 1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000平方米,建筑面积50000平方米。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金;乙分得的部分为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。19%年10月30日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，己完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每l平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为()。A.己完工程的建筑费3000万元+己交的土地使用权出让金1400万元

B.己完工程的建筑费3000万元+己交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万

C.在建工程建筑物的市场价值+土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元

D.在建工程建筑物的市场价值+土地市场价值7500万元

该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为()。A.在建工程建筑物的市场价值×30%+(土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元)×30%

B.在建工程建筑物的市场价值×30%+(土地市场价值7500万元-其中的土地使用权出让金部分)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值

C.在建工程建筑物的市场价值×30%+(土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金15W万元)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值

D.以上三种判断都不对

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

按照增量存量细分，房地产二级市场包括( )市场。

A.土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.新建商品住宅销售

D.新建写字楼出租

E.二手房买卖

下列选项中，属于契税的征税对象有（ ）。

A.国有土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.房屋买卖

D.农村集体土地承包经营权的转移