房地产开发项目进度控制中应关注的因素？

房地产开发商可以通过对项目的可控因素的控制实现自己的经济目标，这些可控因素包括( )。

A．产品、价格、渠道、促销

B．权力、市场细分、定位、优先

C．价格、成本、竞争、目标

D．公共关系、权力、优势、企业形象

某大型公共建筑工程项目，建设单位为A房地产开发有限公司，设计单位为B设计研究院，监理单位为C工程监理公司，工程质量监督单位为D质量监督站，施工单位是 E建设集团公司，材料供应单位为F贸易公司。该工程地下3层，地上9层，基底标高 -5.80m，檐高19.97m，基础类型为墙下钢筋混凝土条形基础，局部筏式基础，结构形式为现浇剪力墙结构，楼板采用无粘结预应力混凝土，该施工单位缺乏预应力混凝土的施工经验，对该楼板无粘结预应力施工有难度。

【问题】

1．为保证工程质量，施工单位庇对哪些影响质量的因素进行控制?

2．什么是质量控制点?质量控制点设置的原则是什么?如何对质量控制点进行质量控制?该工程无粘结预应力混凝土是否应作为质量控制点?为什么?

3．施工单位对该工程应采用哪些质量控制的方法?

4．在施工过程中，A房地产开发有限公司、B设计研究院、C工程监理公司、D质量监督站、E建设集团公司，谁是自控主体，谁是监控主体?

某房地产开发公司投资开发的某商品住宅楼由一家施工总承包单位承接，经房地产开发公司同意后，该施工总承包单位将工程屋面防水工程施工任务分包给某专业防水施工单位。该房地产开发公司已委托了当地一家工程监理单位进行工程监理。为了降低工程施工成本，该防水施工单位项目经理购进了廉价卷材防水材料，并串通了施工现场监理人员。该工程完工后，经验收合格后交付使用。但是，过了六年后，屋面开始漏水。该防水施工单位坚持认为屋面防水工程已过质量保修期，不予保修。

该工程施工质量控制的基本内容包括质量文件的审核和现场质量检查两个方面。

对该起质量问题，工程监理单位不应承担责任。

对于重要的工序应严格执行“三检”制度，未经项目经理检查认可，不得进入下道工序施工。

对于该工程屋面漏水，该专业防水施工单位不应对该质量问题负责。

施工质量控制需审核有关技术文件、报告或报表，这些文件不包括()。

A.施工组织设计

B.施工合同

C.施工单位技术资质证明文件

D.设计变更和图纸修改文件

针对上述问题，施工单位应事先对人、()因素进行控制。

A.材料

B.设备

C.方法

D.环境

E.标准

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价1500元，总开发建筑面积2000平方米，销售税税率为5%，预计每平方米建筑面积的变动成本为800元，假设开发期间的固定成本为100万元。

(1)试计算该开发项目的预期利润。

(2)假设该房地产公司拟实现目标利润50万元，问应该开发多少建筑面积?

(3)假设其他因素不变，但欲实现开发利润40万元，问每平方米售价应定为多少?

(4)假设该房地产公司在开发面积、单位售价、固定成本都不变的情况下欲实现30万元的利润，每平方米变动成本应将为多少?

(5)假设该房地产公司在其他因素不变的情况下，欲实现30万元的利润，固定成本应控制在什么水平?

(6)试计算在所得税税率为33%时，该房地产公司欲实现20万元的税后利润，应开发并销售多少平方米的建筑面积?

甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。

甲房地产开发企业购买土地的楼面地价为( )元/m2。

A.500

B.750

C.2000

D.3000

根据类似现房的市场价格推算，李某购买的住宅目前的市场价格为( )元/m2。A.6865

B.6894

C.6903

D.6931

当地市场上类似商品住房的售价租金比应当为( )。A.1.77

B.14.81

C.21.33

D.29.62

关于李某购房行为的说法，正确的为( )。A.李某是一个习惯型的消费者，目的性强

B.李某是一个冲动型的消费者，易受外界因素影响

C.李某是一个理智型的消费者，不易受他人的诱导或广告宣传的影响

D.李某是一个经济型的消费者，感情色彩少，经济实惠是其购房原则

为应对房地产市场复杂形势带来的投资风险，李某可采取的最适用的投资风险管理方法为( )。A.风险回避

B.风险组合

C.风险控制

D.风险转移

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下列关于经济适用住房政策，说法正确的是（ ）。

A.以征地和拆迁补偿费．勘察设计和前期工程费和建安工程费等3项成本因素为基础计算计入房价的企业管理费

B.经济适用房的开发建设应实行政府指定制度，用行政方式确定开发建设单位

C.计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下

D.房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在4％以下

东原公司的组织问题

东原公司是一家新兴企业，六年前以房地产开发业务起家，公司初创时只有几个人，资产1500万元，发展到现在的1300余人，5.8亿元资产。业务拓展为房地产开发为主，集娱乐、餐饮、咨询、汽车维护、百货零售等业务的多角煞费苦心经营格局。

随着公司的不断发展，人员开始膨胀，部门设置日益复杂。如总公司下设五个分公司及一个娱乐中心，娱乐中心下设嬉水、餐饮、健身、保龄球、滑冰等项目。另外，总公司所属的房屋开发公司、装修公司、汽车维修公司和物业公司又都自体系。管理层次也不断增加，总公司有三级，各分公司又各有三级以上的管理层，最突出的是娱乐中心，管理层次多达七级。职能部门重叠设置，总公司有人力资源部，而下属公司也相应设立人力资源部门，管理混乱。事实表明，多角化经营的复杂业务格局，原有的直线职能制已不适应公司的发展了。

此外，财务管理也很混乱，各个分部独立核算后，都有自己的帐户，总公司可控制的资金越来越少。因此，有必要在财务上实行集权。但是，组织变革意味着利益的重新分配，可能引起管理层的震荡。因此，东原公司的领导层面临考验。

本案例中导致管理层次过多的原因可能是（）。

A.企业规模过大

B.管理者能力不足

C.组织结构不合理

D.A和B

某小区住宅楼工程，建筑面积53256㎡，地上9层，结构形式为全现浇剪力墙结构，基础为带形基础，对施工全过程进行质量控制，施工过程中每道工序严格按“三检制”进行检查验收。建设单位为某房地产开发公司，设计单位为某设计院，监理单位为某监理公司，施工单位为某市某建设集团公司，施工过程中发生了一层剪力墙模板拆模后，局部混凝土表面因缺少水泥砂浆而形成石子外漏质量事件。

建筑工程项目质量控制包括()。

A.质量管理和项目控制

B.招标投标和安装

C.作业技术和管理活动

D.施工安装与竣工

该项目质量控制的基本方法是()。

A.PDCA循环原理

B.三阶段控制原理

C.三全控制原理

D.三完善控制原理

下列关于工程建设各参与方质量控制地位的说法中，正确的是()。

A.工程监理单位属自控主体

B.勘察设计单位属勘察设计产品质量自控主体

C.政府质量监督部门属工程质量监控主体

D.施工单位属工程施工质量自控主体

E.建设单位属工程项目质量自控主体

根据制定的质量事故处理方案，对质量事故进行仔细的处理，处理的内容主要包括()。

A.事故的技术处理，以解决施工质量不合格和缺陷问题

B.事故的责任处罚，根据事故的性质、损失大小、情节轻重，对事故的责任单位和责任人作出相应的行政处分乃至追究刑事责任

C.事故原因分析与初步判断

D.事故处理的建议方案与措施

E.事故现场的保护

隐蔽工程在隐蔽前应由()通知相关人员或部门进行验收。

A.监理工程师

B.施工单位

C.建设单位

D.设计单位

施工过程中，对出现的工程质量问题，监理工程师首先应()。

A.签发《监理通知》

B.签发《工程暂停令》

C.报告业主

D.判断其严重程度

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

东原公司的组织问题

东原公司是一家新兴企业，六年前以房地产开发业务起家，公司初创时只有几个人，资产1500万元，发展到现在的1300余人，5.8亿元资产。业务拓展为房地产开发为主，集娱乐、餐饮、咨询、汽车维护、百货零售等业务的多角煞费苦心经营格局。

随着公司的不断发展，人员开始膨胀，部门设置日益复杂。如总公司下设五个分公司及一个娱乐中心，娱乐中心下设嬉水、餐饮、健身、保龄球、滑冰等项目。另外，总公司所属的房屋开发公司、装修公司、汽车维修公司和物业公司又都自体系。管理层次也不断增加，总公司有三级，各分公司又各有三级以上的管理层，最突出的是娱乐中心，管理层次多达七级。职能部门重叠设置，总公司有人力资源部，而下属公司也相应设立人力资源部门，管理混乱。事实表明，多角化经营的复杂业务格局，原有的直线职能制已不适应公司的发展了。

此外，财务管理也很混乱，各个分部独立核算后，都有自己的帐户，总公司可控制的资金越来越少。因此，有必要在财务上实行集权。但是，组织变革意味着利益的重新分配，可能引起管理层的震荡。因此，东原公司的领导层面临考验。

产生目前问题的最重要原因是什么？（）

A.机构重复设置，职能和工作任务不平衡

B.原有的组织结构不适应复杂业务和快速膨胀的规模

C.多角化经营的范围过于广泛

D.公司的管理者能力不足，造成层次过多

A. 约束性原则

B. 差异性原则

C. 系统性原则

D. 预测性原则