土地价格形成的特点。

A．表示方式

B．价格基础

C．生产成本

D．形成时间

(一) 委托方：××省××科技工业物资供销公司。

(二) 估价方：××市房地产估价事务所(国家一级资质)。

(三) 估价对象：本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的库房。位于江岸区长湖地一村××号，总占地面积15251.70m2，总建筑面积6429.57m2。共有 21栋建筑物，其中6号、16号房屋已经拆除。估价对象地处××市城区七级地段；现用途为商业用途的仓库。临城市主干道——解放大道，交通便利，到长江二桥仅需几分钟。

(四) 估价目的：合资入股。

(五) 估价时点：1999年7月15日至1999年7月20日。

(六) 价值定义：本报告所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成价值。

(七) 估价依据：

1．房地产估价合同；

2．《房地产估价规范》；

3．房屋所有权证(××房自01字第00321号)；

4．国有土地使用权证(××房地籍字01608号)；

5．××市房屋重置价格标准；

6．估价人员现场勘察的结果。

(八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

(九) 估价方法：根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者加和得出估价结果。

(十) 估价结果：经过详细计算，估价对象房地产价值为1507.50万元，大写：壹仟伍佰零柒万伍仟元整。

(十一) 估价人员：中国注册房地产估价师××、×××。

(十二) 估价作业日期(略)。

(十三) 估价报告应用的有效期：一年。

××省××科技工业物资供销公司房地产估价技术报告

(一) 实物状况分析

(二) 区位状况分析

(三) 市场背景分析(略)

(四) 最高最佳使用分析(略)

(五) 估价方法选用

根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者相加得出估价结果。

(六) 估价测算过程

1．房屋价值的确定。

(1) 1、2、3、4、5号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为586.03m2。

520×0.7×586.03=213315(元)

(2) 7、10号房屋为仓库，砖混二等，七成新，建筑面积为429.83m2。

410×0.7×(1-20%)×429.83=98689(元)

(3) 8、9号房屋为配电房和泵房，砖混一等，七成新，建筑面积为103.08m2。

520×0.7×103.18=37558(元)

(4) 11号房为仓库，砖混一等，六成新，建筑面积为255.93m2。

520×0.6×255.93=79850(元)

(5) 12号房屋，砖木二等，七成新，建筑面积为112.25m2。

400×0.7×112.25=31430(元)

(6) 13、14号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为1330.57m2。

520×0.7×1330.57=484327(元)

(7) 16、17、19、20、21号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为2279.62m2。

520×0.7×2279.62=829782(元)

(8) 18号房，砖混一等，七成新，建筑面积为711.26m2。

520×0.7×(1-30%)×711.26=181229(元)

则，估价对象房屋价值：∑[(1)+(2) +…+(8)]=1956180(元)

2．土地价值的确定。

估价对象位于长湖地一村，属城区七级地段。估价人员选择与其地段相同、用途相同、性质相近的房地产作为可比实例，进行实物状况调整。可比实例的交易价格为825元/m2，则修正后的估价对象价格为850元/m2。

则，土地价值：850×15251.70=12963945(元)

综合上述计算过程，估价对象价值为：

房屋价值+土地价值=1492(万元)

A.土地价格主要由土地需求决定

B.土地价格不是土地的权益价格

C.土地价格呈上升趋势

D.土地价格具有强烈的地域性