简述市场调研目的和用途。

市场调研

  目的与要求

  通过参与实践，进一步理解市场营销的作用、内容和程序，并适用正确的调研方法。

  实践内容

  请为一家网络公司(主营为网络宽带业务)设计一份调查问卷，并在一定范围内进行市场调研，根据调研结果撰写一份调研报告。

某公司对生产产品的需求进行了一次全面的市场 调研，按照调研计划，该企业首先进行的一次问卷调查， 所发放的问卷中，问答项目达几百个，而且十分具体，回收问卷的各种答案存入计算机，进行详细的分析。此外，为了改进其刚刚研制成功的产品，还邀请了消费者担当“商品顾问”，让他们试用这些产品，然后从他们那里收集各种改进的意见。该公司还担心“商品顾问”有时也会提供不真实的信息，因此，该公司的市场调查人员经常亲自逛市场，“偷听”消费者购买商品时的对话，或者干脆装扮成消费者，四处探听店员和顾客对公司产品的意见。他们的目的只有一个，就是一定要搞到真正准确的信息，而不是虚假的赞誉。 来自消费者的信息成千上万，如何分析研究，取其精华，该公司有其独特的方法。该公司把所有的信息分成两类，一类是期望值高的信息，即希望商品达到某种程度，或希望某种新产品，另一类是具体的改进建议。该公司十分重视前者，这类信息虽然没有具体意见，甚至很模糊，却反映了消费者的期望，是新产品开发的重要启示，而具体的改进意见一旦和高期望值结合起来，则能起到锦上添花的作用。 问题： （该公司在对所获得资料进行整理时，还需要部分二手资料的辅助，获得二手资料的途径主要有 )。

A.国家统计资料

B.问卷调查

C.大众传播媒体

D.行业协会

2006年美的电器股改后，增加上市公司价值成为美的高层新的财务管理目标，根据企业价值最大化财务管理目标的要求回答下列问题：

从2007年开始，美的主动去调查海外市场的消费需求和趋势，设计出符合潮流的产品，其主要目的和作用是什么？

邮政市场信息的作用包括：邮政企业内外协调的依据；()。

A.邮政市场开始的目的

B.企业经营的前提

C.邮政市场调查的资料

D.邮政市场预测的基础

本次估价背景情况如下：

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：

（一）估价的假设条件

1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。

5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。

9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。

（二）估价的限制条件

1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。

2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。

3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。

4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。

有关资料如下：

1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。 建设工程教育网整理

2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。

3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。

估价测算如下（节选）：

一、估算净收益

净收益=1000×6000×85％×（1-10％）×（1-25％）=344.25（万元）

二、测算报酬率Y

采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

采用试算法推算报酬率。具体如下：

求取可比实例报酬率表

序号

项目

案例A

案例B

案例C

案例D

1

租金[元/（m2·月）]

150

80

82

85

2

剩余收益年限n/年

40

46

47

46

3

房地产售价V/（元/m2）

10000

6900

6500

6700

4

报酬率

9.994%

7.909%

8.092%

8.005%

注：上表计算结果无误。

报酬率=（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％

取整报酬率为8.5％。

三、估算装修改造后的办公楼总价值

四、装修改造费用总额

装修改造费用=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02万元

五、销售费用与销售税费

销售费用与销售税费=3981.45×7％/（1+12％）=248.84万元

六、购买现厂房的税费

设估价对象的市场价格总价为V，则

购买现厂房的税费总额=V×3％

七、计算估价对象在估价时点的市场价格。

估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

V=2650.50万元

单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

（一）方法选择

根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价；第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。

根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：

(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师诟查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。

(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来市场增值，所以适合采用成本逼近法估价；由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。

(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的商场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本没定，匹配性好，具有一定的替代性。

估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为<A市人民政府关于印发<A市国有土地有偿使用规定>的通知》，文号为（A政发厂[2007]19号）．在合法的有效使用期内；A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整．也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。

估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：

前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价．也不具备采用收益还原法估价的条件。第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运用成本逼近法评估。

本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下：

(1)市场比较法的基本原理

市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正。以此估算估价对象客观合理价格的方法。其计算公式为

V=VBABCD

式中V一一估价宗地价格；

VB——比较实例价格；

A——估价对象交易情况指数／比较实例交易情况指数；

B——估价对象估价基准日地价指数／比较实例交易期日地价指数；

C——估价对象区域因素条件指数／比较实例区域因素条件指数；

D——估价对象个别因素条件指数／比较实例个别因素条件指数。

(2)基准地价系数修正法的基本原理

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

基准地价系数修正法计算公式为

宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+∑Ki)×相关修正系数

式中 ∑Ki——影响地价的个别因素修正系数之和。

(3)成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为

土地价格=土地取得费+土地开发费十土地税费十投资利息十投资利润十土地增值收益式中土地取得费——征收农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关 税费；

土地开发费一一为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等；

土地税费——征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同；

投资利息——土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是 一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付；

投资利润——以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润；

土地增值收益——集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。

（二）估价过程（略）

……”

问题（每小题3分）：

1.这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面？

2．从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素？

3．以上述内容为基础，用简短的语言说明，决定选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察？

4．上述内容选择了成本逼近法。你认为成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面？

5．在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，根据你的经验，一般包括哪些方面的内容？

封面和目录（略）

致估价委托人函

××公司：

受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。

我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：

估价对象单价：写字楼17833．5元/㎡，车库13．77万元/车位。

估价对象总价值：人民币91071万元。

大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。

××房地产估价有限公司××分公司（盖章）

法定代表人（盖章）

二〇〇九年七月九日

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

房地产估价结果报告

一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

（一）估价对象登记状况

（二）估价对象权利状况

估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。

权属人 略 国有土地使用证号 略 房屋所有权证号 略 坐落位置 ××市金融街×区×号 房屋产权来源 略 房屋产权比例 100% 土地用途 综合用地 房屋用途 办公 土地状况 宗地总面积 5997.95㎡ 宗地四至 东至 略 西至 略 南至 略 北至 略 房屋状况 建筑结构 钢筋混凝土结构 层数 地下三层、地上十八层 建筑面积 50426.31㎡ 建成年月 1998年4月 （三）估价对象实物状况

估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝±结构，地上十八层，标准层标高3．2m/3．6m/4．5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一一四层为棕色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。

地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

2009年6月30日

六、价值定义

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价依据

（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范

1．《中华人民共和国物权法》。

2．《中华人民共和国担保法》。

3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。

4．《中华人民共和国土地管理法》。

5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

6．《城市房地产抵押管理办法》。

7．《房地产估价规范》。

（二）委托方提供的有关资料（略）

（三）估价方掌握的有关资料

1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。

2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。

3．国家及当地有关税费法规。

4．其他政策文件等。

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：

1．合法原则（略）。

2．最高最佳使用原则（略）。

3．替代原则（略）。

4．估价时点原则（略）。

九、估价方法

因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。

两种估价方法定义如下：（略）。

十、估价结果（略）

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期（略）

十三、风险提示（略）

十四、估价报告应用的有效期（略）

封面和目录（略）

致估价委托人函

××公司：

受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。

我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：

估价对象单价：写字楼17833．5元/㎡，车库13．77万元/车位。

估价对象总价值：人民币91071万元。

大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。

××房地产估价有限公司××分公司（盖章）

法定代表人（盖章）

二〇〇九年七月九日

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

房地产估价结果报告

一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

（一）估价对象登记状况

（二）估价对象权利状况

估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。

权属人 略 国有土地使用证号 略 房屋所有权证号 略 坐落位置 ××市金融街×区×号 房屋产权来源 略 房屋产权比例 100% 土地用途 综合用地 房屋用途 办公 土地状况 宗地总面积 5997.95㎡ 宗地四至 东至 略 西至 略 南至 略 北至 略 房屋状况 建筑结构 钢筋混凝土结构 层数 地下三层、地上十八层 建筑面积 50426.31㎡ 建成年月 1998年4月 （三）估价对象实物状况

估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝±结构，地上十八层，标准层标高3．2m/3．6m/4．5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一一四层为棕色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。

地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

2009年6月30日

六、价值定义

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价依据

（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范

1．《中华人民共和国物权法》。

2．《中华人民共和国担保法》。

3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。

4．《中华人民共和国土地管理法》。

5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

6．《城市房地产抵押管理办法》。

7．《房地产估价规范》。

（二）委托方提供的有关资料（略）

（三）估价方掌握的有关资料

1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。

2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。

3．国家及当地有关税费法规。

4．其他政策文件等。

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：

1．合法原则（略）。

2．最高最佳使用原则（略）。

3．替代原则（略）。

4．估价时点原则（略）。

九、估价方法

因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。

两种估价方法定义如下：（略）。

十、估价结果（略）

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期（略）

十三、风险提示（略）

十四、估价报告应用的有效期（略）

房地产估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程（略）

（一）市场法

市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。

计算公式：

估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

1．可比实例选择

区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略）。

根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：

可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971．27㎡，建筑面积为98741．45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。

可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699．77㎡，建筑面积为34198．63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。

可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752．56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。

2．房地产比较因素条件说明表

项 目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 名 称 ××大厦 银行大厦 新新大厦 中正大厦 位 置 金融街×区×号 金融街B区7号 金融街C区2号 金融街D区3号 交易单价/（元/㎡） 待估 17272 16700 17578 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时间 2009.6 2009.4 2007.10 2008.5 区

域

因

素 距市中心距离/km 约3.40 约3.41 约3.42 约3.40 办公聚集度 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 交通

便捷

程度 道路类型 区域内有主于道两条，次干道三条 区域内有主干道两条。次干道三条 区域内有主干道两条，次干道三条 区域内有主干道两条，次干道三条 公共交通 距地铁站、公交车站约650m 距地铁站、公交车站约600m 距地铁站、公交车站约500m 距地铁站、公交车站约700m 公共配套设施完

善程度 红线外已达到七

通，公共配套设施完备 红线外已达到七

通。公共配套设施完备 红线外已达到七

通，公共配套设施完备 红线外已达到七通，公共配套设施完备 环境质量状况 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 区域规划发展方向 办公、商业 办公、商业 办公、商业 办公、商业 建成年代 1998年 2005年 2005年 2009年 建筑结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 个别

因素 建筑外观设计及材料 外墙一一四层为

棕红色花岗岩饰面，

四层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型较好 采用弧形设计，表面全玻璃幕墙，并在楼顶设置了空中花园，立面造型好 整个大厦由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成，中空玻璃幕墙，立面造型好 外墙一～三层为褐色花岗岩饰面，三层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好 工程质量 优良 优良 优良 优良 平面布置 设计合理 设计合理 设计合理 设计合理 设施设备完善程度 8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、中水回用系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，设施设备较完善 12部三菱电梯，楼宇自动化消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通讯，设施设备完善 14部电梯，2部自动扶梯，楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统，设施设备完善 29部三菱电梯，5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统，无线通讯系统、安全监控及防范系统、中央空调系统，设施设备完善 装修情况 高档装修 中档装修 中档装修 中档装修 周边景观 南侧有小型街心花园，景观较好 西侧是城市绿化带，景观较好 景观一般 西侧是城市绿化带，景观较好 物业管理 物业管理好 物业管理好 物业管理好 物业管理好 成交规模 整栋评估 整栋成交 南楼（A座）整栋成交 整栋成交

3．房地产价格影响因素修正系数确定

根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：

（1）交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：

可比实例 A B C 交易情况修正系数 100 100 85（2）交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：

可比实例 A B C 2009年4月 2007年10月 2008年5月 交易日期修正系数 100 102 99（3）区域因素及个别因素修正

（区域因素指数、个别因素指数确定过程略）

经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：

项 目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易单价/（元/㎡） 待估 17272 16700 17578 交易情况 100 100 100 85 交易日期 100 100 102 99 区域因素 距市中心距离 100 100 100 100 办公聚集度 100 100 100 100 交通便捷程度 道路类型 100 100 100 100 距公交站点距离 100 100.25 100.75 99.75 公共配套设施完善程度 100 100 100 100 环境质量状况 100 100 100 100 区域规划发展方向 100 100 100 100 个别因素 建成年代 100 103.5 103.5 104 建筑结构 100 100 100 100 建筑外观设计及材料 100 101 101 101 工程质量 100 100 100 100 平面布置 100 100 100 100 设施设备完善程度 100 101 101 101 装修情况 100 97 97 97 周边景观 100 100 99 100 物业管理 100 100 100 100 成交规模 100 100 100 1004．房地产比较因素修正系数确定

将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：

项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易单价/（元/㎡） 17272 16700 17578 交易情况 100/100 100/100 100/85 交易日期 100/100 102/100 99/100 区域因素 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 办公聚集度 100/100 100/100 100/100 道路类型 100/100 100/100 100/100 交通便捷程度 距公交站点距离 100/100.25 100/100.75 100/99.75 公共配套设施完善程度 100/100 100/100 100/100 环境质量状况 100/100 100/100 100/100 区域规划发展方向 100/100 100/100 100/100 个别因素 建成年代 100/103.5 100/103.5 100/104 建筑结构 100/100 100/100 100/100 建筑外观设计及材料 100/101 100/101 100/101 工程质量 100/100 100/100 100/100 平面布置 100/100 100/100 100/100 设施设备完善程度 100/101 100/101 100/101 装修情况 100/97 100/97 100/97 周边景观 100/100 100/99 100/100 物业管理 100/100 100/100 100/100 成交规模 100/100 100/100 100/100 修正系数 0.9939 0.9888 1.1346 比准价格/（元/㎡） 17167 16513 199445．计算结果

比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/㎡。

（二）收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。

估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。

1．收益法测算过程（略）

2．收益法计算结果 按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元F．/㎡，总价为89718万元；

地下车库部分单价为13．77万元/车位，总价为1143万元。

七、估价结果确定

估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表：

估价方法 两种方法测算单价/（元/㎡） 取值权重 确定最终房地产单价/（元/㎡） 确定最终房地产总价/万元 市场法 17875 50% 17833.5 89928 收益法（报酬资本化法） 17792 50%即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：

1．写字楼部分：89928万元。

2．地下车库：1143万元。

合计总价为人民币91071万元。

八、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为（略）。

附 件（略）

关于金融机构对开发建设项目的审查说法正确的有( )。

A．从金融机构的立场来说,拟开发建设的项目不仅要满足开发商的投资目标,重要的是还需满足金融机构自己的目标

B．从地区分布来说,项目也最好能满足金融机构地区分布均衡的原则,主要目的是为了分散融资风险

C．在项目融资金额较大或某些其他特殊情况下,开发商自己调查的内容包括项目所在的确切地点,当地对各类楼宇的需求情况,项目改变用途以适应市场需求的可能性

D．有时金融机构还会对未来租客的选择进行干预,尤其是大宗承租的租客,这也是金融机构控制项目和开发商的重要措施