大厦可供经营出租的净使用面积占总建筑面积的70%,即42000平方米,其余部分为建筑墙体、公用楼道和公司自用房。月租金按使用面积算,每平方米为80元。根据资料统计,常年平均空房率为15%。大厦总造价为7500万元,设备与家具总投资为600万,可按10年折旧。建筑物寿命受土地使用权所限,按50年折旧。因钢筋混凝土结构清理费用高,不计建筑物残值,设备与家具净残值率为5%,经营期间,每月的经营性支出为12万元,房产税按建筑物造价的70%计征,税率为每月0.5%。其他税率按每月总收入的8%交纳,所得税按25%计征。假设建筑物适用的还原利率为12%,土地适用的还原利率为10%。
第1题
态的该类建筑物的建造成本800万元,管理费用为建造成本的3%(建设期为2年,假定第一年投入建造成本和管理费用的60%,第二年投入建造成本和管理费用的40%),年利息率为6%(复利计息),销售税费为50万元,开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置成本为200万元,平均寿命为5年,已经使用2年;设备部分的重置成本为110万元,平均寿命为10年,已经使用8年。假设残值率为零,利用成本法计算该建筑物的价值。(计算结果以万元为单位并保留两位小数)
第2题
第3题
第4题
,权利状况完整,注册房地产估价师张某对该商铺进行实地勘察后,拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约,合同租金明显低于市场租金;实例B是兄弟之间的转让;实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模;实例D平面形状为“L”形,是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外,四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问: 1.四个交易实例是否可以选作可比实例? 2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的,应如何对他们的成交价格进行修正或者调整?
第5题
合楼,钢筋混凝土框架剪力墙结构,地上1-3层整体设计为商场;塔楼A座为28层,设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27平方米。大厦自1994年6月15日开工,于1995年12月停建,停建时大厦主体与外墙面装修己完工,室内装饰装修和设备设施安装未完成。请问: 1.2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么? 2.写出估价技术路线。
第6题
筑面积为3300平方米;办公楼建筑面积为1050平方米;临街商业用房建筑面积为580平方米,己出租。商业用房和办公用房的用地己于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,自用房屋的用地为国有划拨。该厂己取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。现规划部门己将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发收益。请问:房地产估价机构应搜集哪些资料?
第7题
抵押贷款。2009年1月,因借款人不能如期偿还贷款,处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多,银行认为甲机构存在高估,并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问: 1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况? 2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
第8题
建设,并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得国有土地使用证和房地产产权证,以该房地产向银行抵押贷款。请问: 1.简述评估该酒店的技术路线。 2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?
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