（一)（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略)××置业公司部分房地产

重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款()万元。A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是()。A.若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析

B.若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析

C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用

D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用

兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为()。(注：应在题干中“百货大厦”后增加:并办理了产权证书)A.房屋所有权注销登记

B.房屋所有权初始登记

C.房屋所有权变更登记

D.房屋所有权转移登记

若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示()。A.该房屋租赁关系不能对抗己登记的抵押权

B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定

C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效

D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力

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并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/平方米;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/平方米 (建筑面积销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。该厂房装饰装修改造后的总价值为()万元。A.2240

B.2000

C.1785.71

D.1760

需补交土地使用权出让金等费用为()万元。A.100

B.200

C.240

D.300

利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为()万元。

A.178.71

B.1313.25

C.1170.39

D.933.07

下列不属于待开发的土地是()。A.生地

B.毛地

C.耕地

D.熟地

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部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600平方米,该公司认为建600平方米经济上不合算，擅自建成建筑面积1000平方米的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。能否翻建的最终批准权在()。A.政府房地产管理部门

B.政府规划管理部门

C.政府土地管理部门

D.上级总公司

评估时依据的建筑面积应为()。A.460平方米

B.600平方米

C.1000平方米

D.以上三个面积都不行

该公司委托评估应选择()。A.房地产管理部门

B.资产管理部门

C.有资格的房地产估价机构

D.验资机构

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总建筑面积为14000平方米环城公路需占用该小区500平方米绿地，并拆除一幢面积为900平方米的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

己经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门己通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()。A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告

B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告

C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告

D.视委托人要求进行估价并出具估价报告

委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为 ()。A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价

B.只能对两个厂区的土地进行估价

C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价

D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价

对乙厂区的土地估价的思路应当是()。A.按出让土地使用权评估其公开市场价值

B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费

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米的自用办公楼。新一轮城市规划己将该区域调整为城市住宅区。甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应()。A.按工业用途估价

B.按居住用途估价

C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是()。A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估

B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值

C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的征收补偿为()。A.被征收房屋及其占用范围内的土地价值

B.被征收房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失

C.被征收房屋的价值和停产停业损失

D.被征收房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

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损坏漏雨，阳台挡板开裂。该建筑住宅小区东临××路，该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全，交通状况一般，用地级别属于六级地区。请问： 1.居住房地产估价的常用方法有哪些? 2.写出估价技术路线。

饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问： 1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明? 2.—般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。

构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000×12)/1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。问题： 1.张某的选择是否正确? 2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘查的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价()。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过()途径。A.自行改变

B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为()。A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和

B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为()。A.该两幢房屋的正常市场价值

B.该两幢建筑物的重新建造成本

C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

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