案例二某物业项目位于沿海城市，总建筑面积达80余万平方米，属中高层、高层住宅物业，项目分三期建设

案例一

某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。

2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。

(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。

(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。

问题

16．经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?

17．义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。

18．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。

员发现业主、物业使用人为了抄近路，在绿化带走出了一条小道，尽管物业服务企业多次补种植被，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标志牌及护栏，但依然收效甚微。后来物业服务企业管理人员经过分析，了解到业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业服务企业管理人员采取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面铺设石板路径，既方便了业主、物业使用人，又保护了园林景观。

请回答下列问题：

20．物业环境管理的基本要求是什么?

21．分析案例并结合实际思考小区园林设计的前提是什么?

22．物业绿化管理的内容包括哪些?

23．物业绿化日常管理的主要内容有哪些?

总数和人员结构，招聘信息发布的时间、方式与范围等。小许在网站上发布了招聘信息，随后陆续有应聘者来面试。该物业服务公司人事部王经理根据应聘岗位的特征、参加招聘人员的能力与素质等确定不同的选拔方法。通过层层选拔最终确定了5名不同岗位的新员工，开始了人职培训。

请回答下列问题：

11．本案例中，物业服务公司制订的招聘计划的内容还应包括哪些?

12．该物业服务公司可采取的选拔方法有哪些7

13．简述人职培训的主要环节。

14．物业服务企业的培训体系如何选择?

15．该物业服务公司对应聘者进行初审的方法有哪些?

案例一

根据物业管理应用文书的制作及运用要求，阅读下列通知并回答问题。

停水通知

尊敬的业主：

由于2号楼6单元供水管道出现问题，物业管理公司工程部决定临时抢修下水管道，现对2号楼6单元01户型暂停中水及生活用水的供应。请您做好准备。

由此给您的生活带来不便，请谅解!

敬请传达周知!

北京××物业管理有限公司

××管理部

(张贴期限：2012．12．8)

问题

16．指出本通知中的错误之处。

17．简述通知的写作要领。

18．假如你是某物业公司的员工，负责应用文书的起草工作，请问通用的应用文书可分为哪些类型?

19．假如你是某物业公司的员工，请问公文式标题的构成要素是什么?

案例二

2010年6月，施先生向A开发公司购买了新建路某小区别墅一套，当年装修后人住。同年10月，A开发公司与B物业公司签订了物业服务合同，由B物业公司对该小区的物业行使管理之职，施先生每年均向8物业公司支付物业管理费。

2011年3月1日上午11时30分左右，施先生从公司返还家中准备休息时，发现妻子身中数刀躺在血泊中，经报案后，公安机关确认被害人已身亡，此案虽经公安机关全力侦查，但因没有任何线索至今尚未侦破。

施先生认为，8物业公司作为小区的物业管理者，未能有效行使小区的管理之职，采取必要的措施保障业主个人安全，导致家人在小区内遇害，应承担主要民事赔偿责任。8物业公司认为，小区内24小时都有保安员进行巡逻，且出入车辆均有记录，被害人在自家遇害，自己无任何失职行为。施先生认为8物业公司推卸责任，于是将8物业公司告上了法庭，要求被告赔偿经济损失共计人民币15万元。人民法院最终判决，证据不足，驳回了施先生的诉讼。

问题

18．业主在小区内遇害，物业公司是否必须承担民事责任?

19．B物业公司是否应进行赔偿?

20．你认为人民法院驳回施先生诉讼的理由是什么?

21．结合案例分析，物业服务企业应如何加强安防系统?

案例一

某物业项目建筑面积29万m2，可收物业服务费用面积26万m2，每年计划成本542万元，现在进行招标投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万m2，高层住宅20万m2，别墅4 万m2，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：

(1)人工费。

①人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用，包括公司分管项目副经理的工资、项目经理的工资、社会保险。

②补充养老金。

③项目人员年终绩效奖励。

(2)工程保修费。

(3)公共区域清洁卫生材料费。

(4)装修工程垃圾清运费。

(5)对社会的爱心捐赠。

(6)用于项目的固定资产折旧。

(7)项目履约保证金。

(8)共用设施设备及公众责任保险金。

(9)公共区域维修保养费。

(10)公共秩序维护费。

问题

16．按照资质管理制度，哪类资质的物业服务企业可以参加该项目的投标?

17．根据该投标物业公司管理物业面积，推断该公司管理资质等级应为几级?

18．以上费用哪些不能计人物业管理支出费用。

19．假设营业税及附加的总税率是5．6％，项目成本利润率9％，不考虑其他经营支出，计算该项目的物业服务费收费标准(单位：元／(m2．月)，保留小数点后两位数)。

20．按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该物业项目保本运行?

案例四

某住宅小区可收费面积为10万1T12。经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10％。假设营业税及附加的税率为5．65％。

问题

23．请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少?(单位：元／m2．月，保留小数点后两位)

24．按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行?(保留小数点后两位，××．××％)

25．由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20％，问：若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少?(单位：万元，保留小数点后两位)

注：以上计算请列出计算公式及计算过程。

案例二

某住宅小区2000年交付使用，物业服务企业已对该小区投保公众责任险。

2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。

2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡；物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。

问题

17．造成张、李两家相关损失的责任主体是谁?简要说明理由。

18．赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担?简要说明理由。

19．如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担?简要说明理由

案例三

拟建的×X花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万mz，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。

会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：××花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。

问题

27．根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?

28．根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。

29．如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务?(每个方面至少列举一项具体项目)