A.成交价格
B.最低卖价
C.理论价格
D.最高买价
第1题
构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1998年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为每平方米使用面积150元,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%。资本化率为8%。
第2题
用年限为50年,从开工之日起计,当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2 。该项目的正常开发期为3年,建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/ m2 。至2003年10月1日实际完成了主体结构,已投入50%的建设费用,但估计至建成尚需2年,还需投入60%的建设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为80元/ m2 ,可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%,试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(资本化率为8%,折现率为10%)。
第3题
设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中 3000m2建筑面积划归甲公司所有,6000m2建筑面积由乙公司使用20年,期满后无偿归甲公司所有。现今,乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来,甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知,现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为12%。
第4题
层于2004年10月1日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%,报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。
第7题
的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升,那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。请求取该写字楼的价值。
第8题
从开工之日起计;规划建筑总面积12400m2,其中商场建筑面积2400m2,办公楼建筑面积10000m2;该工程正常施工期2年,建筑费每平方米建筑面积2300元,专业费为建筑费的10%;至1998年5月31日已完成7层主体结构,已投入总建筑费及专业费的36%,还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入,视同发生在该投入期中);贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出,办公楼即可售出;办公楼售价为每平方米建筑面积5000元,销售税费为售价的8%;商场可出租面积的月租金为80/m2,建筑面积与可出租面积之比1:0.75,正常出租率为85%,出租的成本及税费为有效总收益的25%,经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1998年5月31日的正常总价格。
第9题
引起房地产价格上升的原因不包括( )。
A、内部经营管理
B、通货膨胀
C、需求增加导致稀缺性增加
D、外部经济
第10题
下面各项中,( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A、装饰装修改造
B、修建广场、公园、公共绿地
C、调整城市发展方向
D、改变城市格局
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