6年前,甲公司提供一宗1ha(即一公顷)、土地使用年限为50年的土地,乙公司出资300万元人民币,合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中 3000m2建筑面积划归甲公司所有,6000m2建筑面积由乙公司使用20年,期满后无偿归甲公司所有。现今,乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来,甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知,现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为12%。
第1题
层于2004年10月1日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%,报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。
第4题
的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升,那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。请求取该写字楼的价值。
第5题
从开工之日起计;规划建筑总面积12400m2,其中商场建筑面积2400m2,办公楼建筑面积10000m2;该工程正常施工期2年,建筑费每平方米建筑面积2300元,专业费为建筑费的10%;至1998年5月31日已完成7层主体结构,已投入总建筑费及专业费的36%,还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入,视同发生在该投入期中);贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出,办公楼即可售出;办公楼售价为每平方米建筑面积5000元,销售税费为售价的8%;商场可出租面积的月租金为80/m2,建筑面积与可出租面积之比1:0.75,正常出租率为85%,出租的成本及税费为有效总收益的25%,经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1998年5月31日的正常总价格。
第6题
引起房地产价格上升的原因不包括( )。
A、内部经营管理
B、通货膨胀
C、需求增加导致稀缺性增加
D、外部经济
第7题
下面各项中,( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A、装饰装修改造
B、修建广场、公园、公共绿地
C、调整城市发展方向
D、改变城市格局
第8题
下列真正属于房地产自然升值的是( )。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升
B、通货膨胀所引起的房地产价格上升
C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升
D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升
第9题
在物业管理中经常用到的预算形式不包括( )。
A、年度运营预算
B、资本流预算
C、资本支出预算
D、长期预算
E、资本收入预算
第10题
关于房地产的寿命长久特性,下列说法正确的是( )。
A、土地的生产力或利用价值有可能丧失
B、土地作为空间是永存的
C、土地上的建筑物会毁灭
D、土地上的建筑物是永存的
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