案例一 上海市某物业项目建筑面积29万m2，可收取物业服务费用面积26万m2，每年计划成本542万元，现

上海市某物业项目建筑面积29万m2，可收取物业服务费用面积26万m2，每年计划成本542万元，现在进行招标投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万m2，高层住宅20万m2，别墅4万m2，该项目投标作了一个物业费的核算，包括以下内容:

（1）人工费:

①人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用:包括公司分管项目副总经理的工资、项目经理

案例一

某物业项目建筑面积29万m2，可收物业服务费用面积26万m2，每年计划成本542万元，现在进行招标投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万m2，高层住宅20万m2，别墅4 万m2，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：

(1)人工费。

①人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用，包括公司分管项目副经理的工资、项目经理的工资、社会保险。

②补充养老金。

③项目人员年终绩效奖励。

(2)工程保修费。

(3)公共区域清洁卫生材料费。

(4)装修工程垃圾清运费。

(5)对社会的爱心捐赠。

(6)用于项目的固定资产折旧。

(7)项目履约保证金。

(8)共用设施设备及公众责任保险金。

(9)公共区域维修保养费。

(10)公共秩序维护费。

问题

16．按照资质管理制度，哪类资质的物业服务企业可以参加该项目的投标？

17．根据该投标物业公司管理物业面积，推断该公司管理资质等级应为几级？

18．以上费用哪些不能计人物业管理支出费用。

19．假设营业税及附加的总税率是5．6％，项目成本利润率9％，不考虑其他经营支出，计算该项目的物业服务费收费标准(单位：元／(m2．月)，保留小数点后两位数)。

20．按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该物业项目保本运行？

某住宅项目建筑面积31万m2，具备该项目管理资格的应是（）资质的物业服务企业。 A．一级 B．二级 C．三级 D．三级暂定

进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万m2，高层住宅20万m2，别墅4万m2，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目。 (1)人工费。 ①人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用，包括公司分管项目副经理的工资、项目经理的工资、社会保险。 ②补充养老金。 ③项目人员年终绩效奖励。 (2)工程保修费。 (3)公共区域清洁卫生材料费。 (4)装修工程垃圾清运费。 (5)对社会的爱心捐赠。 (6)用于项目的固定资产折旧。 (7)项目履约保证金。 (8)共用设施设备及公众责任保险金。 (9)公共区域维修保养费。 (10)公共秩序维护费。 问题： 按照资质管理制度，哪类资质的物业服务企业可以参加该项目的投标？

问题： 1．若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10％，则该项目单位物业服务费标准是多少？(单位：元／m2？月) 2．简述物业服务费的测算方法。

某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万m2，可收费总面积40万m2，物业管理服务费为1.9元／月·m2，营业税及附加为5.5%。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。

酬金制与包干制两种物业服务费测算方法的财务特征。

当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。问题：物业服务企业早期介入有何作用？

近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。

根据以上案例，回答1~4题：

产生上述情况的可能原因有哪些？

某物业项目位于沿海城市，总建筑面积达80余万m2，属中高层、高层住宅物业，项目分三 期建设，是当地最大的住宅建设项目，也是该市的重点工程倍受当地居民和政府关注。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。物业服务企业在规划设计阶段，参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。 问题 1．通过案例分析早期介入的必要性。 2．物业服务企业早期介入的作用有哪些 3．列举物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容。 4．物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有哪些