分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。××市华兴酒家评估报告一、评估单位：宇辰房地

的技术思路及基本步骤。

在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结

构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区

建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2给该商场，与原建筑面积相等

部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均

分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建

筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700m2钢混结构的商业

用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积

920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积

1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：

1．结构差价

920×(1+1.4)×700=1545600(元)=154.56(万元)

2．新增建筑面积成本

920×1.4×700=901600(元)=90.16(万元)

3．补交地价款

1800/60%×700=2100000(元)=210(万元)

面积为26500m2，依据规划拟建设建筑面积为47370m2，其中，地上建筑面积36585m2，地下建筑面积10785m2(其中，设备用房面积：747m2，停车场面积：10038m2)

评估测算地价采用假设开发法计算如下：

1．开发价值

该项目为建材超市，地上建筑面积为36585m2，根据该地区同类物业收益平均水平，结合估价对象实际情况，确定每平方米日租金为3元，估价对象的有效出租面积比率为 90%，空置率为10%，则：

有效出租率=90%-10%=80%

年出租收入=3×36585×80%×360=31609440元

考虑年管理费用为租赁收入的10%，租赁房产税为租金收入的12%，维修费用为租金收入的10%，营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。折现率取10%。

开发经营期限的确定：开发经营期限按照出让年限40年计算，其中建设期为2年，经营期为38年。

开发价值净值=31609440×(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%×[1-1/(1+10%)38]/(1+10%)2

=147465556元

单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m2

2．总开发成本

根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准，结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m2(计算过程略)。

3．开发商利润

根据本项目实际情况，确定其开发期为2年，根据本市土地出让地价评估技术标准，开发周期为3年的项目投资回报率为20%。

开发商利润=总建造成本×投资回报率=2118×20%=423.6元/m2

4．开发余值

开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润

=4030.8-2118-423.6=1489.2元/m2

5．土地价值为1489.2元/m2。

不超过4个。)

可比实例甲的成交价格为2000元/m2，成交时间为1993年12月31日，估价时点为1995年12月31日。

由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常价格低了15%；

当地同类房地产价格水平的变动情况为：1994年底比1993年底上涨了5%，1995年底比1994年底上涨了8%；

可比实例甲的区域因素好于估价对象，当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高10%；

可比实例甲的用材比估价对象要差，由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。

根据以上资料得出：

(以下略)

分析下述评估报告，指明其中存在的错误内容(不必提出修改意见)。

××写字楼房地产估价结果报告(略)

××写字楼房地产估价技术报告

一、委托估价方：新城房地产开发公司(简称新城公司)

二、估价对象：新城公司开发建设的××写字楼全部房地产

三、估价目的：新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格

四、估价日期：1996年6月1日至15日

五、估价时点：1996年8月1日

六、估价人员：(略)

七、估价依据：(略)

八、估价对象概况：

大华写字楼坐落于××市南方区大华路16号，东临大华路。该用地原为危改小区，1994年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府缴纳了地价款，并开工。1996年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：

1．占地面积：3199m2

2．总建筑面积：14300m2

其中：地下1层2240m2，车位5个，设备间240m2。

地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。

地上2至12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。

3．总容积率4.47，地上容积率3.77。

4．装修及设备：(略)

九、采用估价方法

根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。

十、估价过程：

1．采用成本法估价

采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：

(1)向政府缴纳取得土地费用：723万元

(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元

(3)建安工程费(含附属室外工程)：2570×14300=36750000(元)=3675(万元)

(4)勘察设计等专业费：3675×6.5%=239(万元)

(5)管理费及其他费用：3675×7.5%=276(万元)

(6)借款利息：根据近三年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算年利。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。

723×12.6%×1.667+(1280+3675+239+276)×12.6%×2.25/2=151.8+775.4=927(万元)

(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%，(723+1280+3675+239+276)×25%=6193×25%=1548(万元)

(8)销售费税：按售价计算销售费2%、手续费1%、营业税5.5%：

(6193+927+1548)×(2%+1%+5.5%)=8668×8.5%=737(万元)

(9)成本法估价结果：8668+737=9405(万元)

采用成本法估价的结果为9405万元。

2．采用收益法估价

(1)估计年总收益

写字楼出租价格为每平方米建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每平方米建筑面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%，空置及租金损失率写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。则：

(5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875)×365+800×5×90%×12

=(50097.9+7758.3)×365+280000

=21117513+280000

=2140(万元)

(2)年总成本费用及税金

①营业税及附加

2140×5%=107(万元)

②成本及经营管理费

水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%，则：

2140×28%=599(万元)

(3)估计年净收益

2140-107-599=1434(万元)

(4)确定资本化率

据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合资本化率为13.8%。

(5)计算收益价格

采用收益法的估价结果为10371万元。

3．最终估价值

9405×0.4+10371×0.6=9985(万元)

十一、估价结论

经过评估，新城公司所属的大华写字楼在1996年8月1日的客观市场价格为9985万元(大写金额：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整)，折合每平方米建筑面积6983元。

十二、说明事项(略)

十三、有关附件：(略)

估价人员签字：(略)

审核人员签字：(略)

1996年6月15日

有。在此之前的2003年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价1.2亿元人民币入股。

请问：

1．何为房地产转让?

2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?

3．房地产转让估价有哪些特点?

解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米5200元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

层建筑面积80m2，是张某于1996年初以10万元人民币的价格购得。张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币。张某留下遗嘱：“全部财产由两个儿子张甲和张乙继承，张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其他财产，张乙继承二楼和价值7万元人民币的其他财产。”在接受遗产时，张甲决定以自己所继承的一楼向张乙换取价值相等的现金；张乙同意交换，但认为当初该住宅以10万元购入，一、二楼建筑面积相等，故一楼现值为5万元；张甲则认为一楼现值应为7万元。为此双方共同请房地产估价师对一楼价值提供咨询意见。现请你作为房地产估价师提供咨询意见。