甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公

层建筑面积80m2，是张某于1996年初以10万元人民币的价格购得。张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币。张某留下遗嘱：“全部财产由两个儿子张甲和张乙继承，张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其他财产，张乙继承二楼和价值7万元人民币的其他财产。”在接受遗产时，张甲决定以自己所继承的一楼向张乙换取价值相等的现金；张乙同意交换，但认为当初该住宅以10万元购入，一、二楼建筑面积相等，故一楼现值为5万元；张甲则认为一楼现值应为7万元。为此双方共同请房地产估价师对一楼价值提供咨询意见。现请你作为房地产估价师提供咨询意见。

上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告

上海××房地产估价有限公司

封面(略)

目录(略)

致委托方函

×××先生：

受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下：

房地产总价：人民币41600000元

大 写：肆仟壹佰陆拾万元整

单位建筑面积均价：人民币5950元/m2

大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整

上海××房地产估价有限公司

法定代表人：×××

2001年5月31日

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件

1．本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：

(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值；

(2)有一段合理交易时间；

(3)在此期间房地产市场保持稳定；

(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。

2．截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。

3．截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。

4．本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。

5．本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。

时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体已达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。请说出(1) 评估该综合楼的技术路线，(2) 应搜集、审核哪些资料?

其出租率为90%，租金为每平方米7元/日，高于同类写字楼的6元/ (日·m2)。

该写字楼正常的管理总费用占租金的10%，同类写字楼出租的年利润为20%。

若已知该写字楼的建筑物剩余使用年限为30年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。

公司A出于某种目的，委托一家房地产估价公司对写字楼进行估价。

估价公司的估价报告的部分内容如下：

(1)年毛租金：

7000×5×7×365×90%＝8048250元

(2)年费用：

8048250×10%＝804825元

(3)年利润：

8048250×20%＝1609650元

(4)年纯收益：

8048250-1609650＝6438600元

(5)总价格：

6438600/10%×[1-1/(1+10%)35]＝62094881.96元

公司拟分两期建设80栋别墅，当第一期40栋于2004年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债，拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖。卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2007年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理，而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

月·m2)，该商场正常的经营管理总费用占租金的20%，同类商场出租年利润为25%，已知该商场建筑物剩余使用年限为40年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。下面是某评估公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。

商场的年毛租金=3000×90%×100×12=324万元

商场的年费用=324×20%=64.8万元

商场的年利润=324×25%=81万元

商场的年纯收益=324-64.8-81=178.2万元

该商场的总价格=178.2/10%×[1-1/(1+10%)40]=1742.63万元

房地产估价报告

封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

××房地产估价结果报告

一、委托方

××房地产开发有限公司，法人代表： ×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。

二、受托方

××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。

三、估价对象

1．地理位置及概况(略)

2．估价对象概括

××写字楼9层，建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1996年11月5日，层高3m，装修情况(略)。

四、估价目的

为委托方抵押贷款提供价格参考。

五、估价时点

2004年11月5日

六、价值定义

采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象日前状况下，于估价时点的市场价格。

七、估价依据(略)

八、估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。

收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。

市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果

经评估测算估价对象单价：8066元/m2；总价：106.23万元(大写：壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期(略)

十三、估价报告应用的有效期

本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。

××房地产估价技术报告

一、实物状况分析(略)

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用(略)

五、估价测算过程

(一)收益还原法

1．年房地总收益

根据估价对象的实际租金为3元/(m2&8226;天)(其中包含维修费、管理费、税金、保险费等)，因为租金损失率为10%，则

年房地总收益=3×365×(1-10%)=985.5元/(m2&8226;年)

2．年房地总费用

(1)管理费，根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5×5%=49.28元/(m2&8226;年)。

(2)维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元。则年维修费用为：

1860×2%=37.2元/(m2&8226;年)

(3)保险费，按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：

1860×2‰=3.72元/(m2&8226;年)

(4)税费，指房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此：

税费=985.5×5.5%=54.2元/(m2&8226;年)

(5)房屋折旧费，框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0%，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为1860×(1-0%)/50=37.2元/(m2&8226;年)

年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费

=181.6元/(m2&8226;年)

3．年房地纯收益

年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用

=803.9元/(m2&8226;年)

4．房地产价格

房地产资本化率取10%，则房地产总价格为

V=a/r0[1-1/(1+r0)n]

=803.9/10%×[1-1/(1+10%)50]

=7970.52元/m2

(二)市场比较法

1．选取可比实例要求(略)

比较案例如下：

可比实例A：

位于××干路与××支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好，成交价格为 10200元/m2，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。

可比实例B：

位于××干路与×支路交汇处，框架结构；距离国贸商业中心约9.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为。8100元/m2，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。

可比实例C：

位于××路××号，框架结构；距离国贸商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约2.5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元/m2，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。

2．编制比较因素条件说明表

估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-4。

3．编制比较因素条件指数表

根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-5。

4．编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比

已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。

该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投人时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。

采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：

1．计算开发完成后的价值

3000×5000÷(1+1.665%) =14754340 (元)

2．计算建筑费

1200×5000×30%÷(1+1.665%)0.5=2641102(元)

3．计算管理费

2641102×5%÷(1+1.665%)0.5=130969(元)

4．计算销售税和销售费用

14754340×(6%+3%)÷1+1.665%)=1306143(元)

5．计算利润

(V+2641102+130969+1306143)×20%=0.2V+815643(元)

6．计算项目价格

V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润

=14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643

V=8217069(元)

年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007年3月1日的价格。

采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户，估算如下：

(1)计算开发完成后的价值

2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元

(2)计算建筑费．

1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5

=446.443+439.412=885.855万元

(3)计算管理费

885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元

(4)计算销售税费

2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元

(5)计算利润

(P+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2P+236.499万元

(6)计算项目价格

P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润

=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499

=1239.384万元

厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。

1．该厂房在2007年12月1日的市场价格。

(1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。

1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元

2)红线内市政费：取建安成本的10%。

120.25万元×10%=12.03万元

3)建造成本合计：120.25万元+12.03万元=132.28万元

(2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的7%。

132.28万元×7%=9.26万元

(3)不可预见费：取建安费用的3%。

132.28万元×3%=3.97万元

(4)开发成本合计：145.51万元。

2．建设期贷款利息：

估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率7.29%计取，计息基数为开发成本。则：

利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元

3．建设单位管理费：取建造成本的5%，则：

管理费=145.51万元×5%=7.28万元

4．开发商利润：估价对象的建设期为1年，开发商利润取5%，则：

开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元

5．销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X，则销售费用为0.08X。

6．车间评估价格：

综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为：

X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X

X=178.35万元。