下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因（答题时

该估价机构收集到有关资料如下：

(1)A宗地面积为2000 m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。

(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。

(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：

实例B：2370元／m2 ；

实例C：2730元／m2；

实例D：2500元／m2。

A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。

根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

（二）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称：×、）（××地价评估

二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂（其他略）

三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心（其他略）

四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估

五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据

六、估价依据：（略）

七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格

八、估价期日：2008年5月20日～6月1日

九、估价日期：2008年5月31日

十、估价结果：

总地价：15 51. 88万元；单位地价：519元／m2

楼面地价：1174元／m2

评估价格货币种类：人民币

十一、需要特殊说明的事项

(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。

(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。

(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。

(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。

(5)本报告有效期为半年。

(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。

十二、土地估价人员

（略）

2008年6月8日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积为29887. 5 m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2008)字第411号。

2．土地权利状况

该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年．剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。

3．建筑物和地上附着物状况

××塑料建材厂除办公楼4层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217. 39 m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。

二、地价影响因素分析

1．一般因素

××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。

2．区域因素

该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。

3．个别因素

该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。

按照区规划要求，地上容积率为0. 5～4。

第三部分土地估价

一、估价原则

（一）主要遵循替代原则

可以概括为：

（1）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。

(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。

(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

（二）最有效利用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量．且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

（三）上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。

二、估价方法与估价过程

依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。

1．市场比较法

(1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、c三宗案例进行比较，因素条件说明见下表。

(4)实例修正后的地价计算。

期日 容积率区域因个别因

修正 修正 素修正素修正

(5)评价宗地(H)的地价

H=(A十B+C)／3=(597.08+510. 29+4-14.8)元／m2/3=507. 39元/m2

总地价=507. 39元／m2×29887. o m2 =1516. 46万元

楼面地价=15164600元／13217. 39 m2=1147. 32元／m2

2．基准地价系数修订法

依据××市有关文件和《××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××市新区中心东部，属二级甲，基准地价为18.9万元／亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为o．991，期日修正为5%，综合因素修正系数为9.4%．按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为

楼面地价=15873000元／13217. 39 m2=1200. 92元／m2

三、地价的确定

1．地价确定的方法

选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。

2．估价结果

总地价：1587.3万元；

单位地价：519元／m2；

楼面地价：1174元,/ m2。

第四部分附件

1．国家建设用地使用证

2．××单位房产所有证复印件

行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。

请阅读该图并回答以下问题。

根据上图填写下面有关信息。

工作底图种类：( )权利人：( )宗地编号：( )

所在街坊：( )地类：( )四至：( )

相关问题（答案写在题目下方空白处）。

1．比较案例的选择

根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。

2．建立价格可比基础（略）

3.因素条件说明

整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。

4．编制比较因素条件指数表

根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表。

5．计算比准价格

将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则

比准地价A =3445元／m2×(108／104)×(100/96)×(100/98)×(100／104) ×(100/96)

=3808. 71元／m2

比准地价B =3510元／m2×(108／100)×(100/96) ×(100／102)×(100/98)

=3950. 33元／m2

比准地价C =3880元／m2×(108／107)×(100／99)×(100/92)×(100／98)

=4387. 56元／m2

通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为( 3808. 71+3950. 33+4387. 56)元／m2/3=4048. 87元／m2。

请根据以上情况，回答下列问题：

1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？

2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？

试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。

3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明( )（只有1个选项）。

A．以案例B作为比较基准

B．案例B所在时点是地价指数基期

C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致

D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零

4.该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？

算。据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908 m2，2004年3月20日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。

（三）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称W企业改制上市所涉及的土地价格评估（A省B县）

二、委托估价方W企业

三、受托估价方（略）

四、估价目的

W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”（[2000]国土[法]字第153号）、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国房地产管理法》。

(3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（[2000]国土[法]字第153号）。

(4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(2002)》的通知（[2001]国土[籍]字第180号）。

(5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。

(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。

(8)委托方提供的有关资料。

六、估价基准日

2007年12月31日

七、估价日期

2008年7月20日至2008年9月20日

八、地价定义

待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。

九、需要特殊说明的事项

（一）假设条件

(1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。

(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(5)委托方提供的资料属实。

（二）使用说明

(1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。

(2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证》为准。

（3）此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。

（4）评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。

（5）本评估报告由C土地估价机构负责解释。

十、土地估价师签字

姓名、估价师资格证书号

十一、土地估价机构

土地估价机构负责人签字：

（土地估价机构公章）

2008年9月20日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地登记状况

待估宗地位于B县光明路X×号，土地面积为2200. 8 m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。

2．土地权利状况

待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(2005)字第××号。无他项权利限制。

3．土地利用状况

待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790. 59 m2，建筑容积率为1.2。

二、地价影响因素分析（略）

第三部分 土地估价

一、估价原则（略）

二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下：

（一）成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格一（土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润）×土地增值收益。

1．土地取得费及有关税费

根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征收的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗（含林木）补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。

(1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2. 0～3,0万元／亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元／亩，即37.5元／m2。

(2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征收耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元／m2、耕地开垦费为8元／m2和新增建设用地有偿使用费为7元／m2，合计税费为19.5元／m2。

(3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元／m2。

上述三项合计，土地取得费为58.1元／m2。

2．土地开发费

此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通信）及宗地红线内地面平整。

通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元／m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元／m2。

3．投资利息

根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=（土地取得费及有关税费十土地开发费）×开发周期×5. 85%= (58.1-1-50)元／II12×1×5. 85%=6.32元／m2。

4．投资利润

调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=（土地取得费及有关税费十土地开发费十投资利息）×开发周期×12%= (58. 1+50-l-6. 32)元／m2×1×12%=13.7元／m2。

5．计算土地增值收益（土地所有权收益）

根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。

土地增值收益=（征地费及有关税费十土地开发费十投资利润）×30%= (58. l+50+13.7)

元／m2×30%=36.5元/ m2

6．计算待估宗地的土地使用权价格

待估宗地的土地使用权价格=(58.1+50+6. 32十13. 7—-36.5)元／m2 =164.6元／m2

（二）基准地价系数修正法

依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：

宗地地价一待估宗地所在区域基准地价XAIA2A3A4A5

式中Al-区域条件修正系数；

A2——容积率修正系数；

A3 ——土地使用权年期修正系数；

A4——基础设施开发程度修正系数；

A5——期日修正系数。

采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下：

1．确定待估宗地的土地级别及基准地价

经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/ m2

2．确定区域条件修正系数(Al)

经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1. 0553。

3．确定容积率修正系数(A2)

待估宗地面积为2200. 8 m2，建筑总面积为1790. 59 m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表（见下表），待估宗地容积率修正系数为1. 16。

4．确定土地使用权年限修正系数(A3)

待估宗地W企业于2002年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35. 67年。根据土地使用年限修正公式：

A3=[1-l／(1+8%)35 67]／[1—1／(1+8%)4.]=0. 948017／0. 995426 =0. 95237

5．确定基础设施开发程度修正系数(A4)

根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1. 17。

6．期日修正系数(A5)

《B县定级与基准地价评估报告》是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2002年5月1日至2005年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5 =1. 05。

7．确定待估宗地的土地价格根据公式

宗地地价=基准地价XAlXA2XA3XA4×A5=(150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×

1. 05)元/ m2 =185.2元／m2。

三、地价的确定

1．地价的确定

对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元／m2，基准地价系数修正法：214. 84元／m2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=(185.2×0.7+164.6×0.2)元／m2 =162.6元／m2。

2．估价结果

待估宗地土地面积：2200. 8 m2，单位面积地价：162.6元／m2，总地价：35. 785万元。

第四部分附件

1．委托估价函

2．待估宗地区域位置图

3．委托方营业执照复印件

4．估价机构营业执照复印件

5．土地估价师证书复印件

先在错误处标上号，如“①”，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如“①估价依据不完整”)。

土地估价技术报告

第一部分 总述

一、估价项目名称

××公司土地价格评估。

二、委托估价方

(略)

三、受托估价方

(略)

四、估价目的

××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《中华人民共和国公司法》。

(4)《××省土地管理法实施条例》。

(5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。

(6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。

(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。

(8)委托方提供的其他有关资料。

(9)现场勘察数据和市场调查数据。

六、估价基准日

二○○六年四月三十日。

七、估价日期

二○○六年三月九日至五月十七日。

八、地价定义

在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。

九、估价结果

单位地价：3.26元/m2。

总地价：10320.73万元。

大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。

十、需要说明的特别事项

1．评估假设条件

(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。

(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。

(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。

(4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。

(5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。

(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。

(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(8)委托方提供数据真实。

2．该报告的使用方向与限制条件

(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。

(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。

(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。

(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。

(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。

(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。

3．其他需要特殊说明的事项

(1)土地利用状况等数据由委托方提供。

(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。

(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

(4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

(6)本报告解释权归XX评估有限公司。

十一、土地估价师签字

估价师 资格证书号 签名

张×× ×××××××××× (签字)

王×× ×××××××××× (签字)

十二、土地估价时间

二○○六年五月十七日

第二部分 估价对象界定

一、估价对象界定

1．土地利用状况

待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。

地号：××。图号：××。

2．土地权利状况

待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。

3．其他(略)

二、地价影响因素分析

(一)自然因素(略)

(二)社会经济因素(略)

(三)特殊因素(略)

第三部分 地价估算

一、估价原则

(1)替代原则(略)。

(2)最有效利用原则(略)。

(3)变动原则(略)。

(4)估价时点原则(略)。

(5)预期收益原则(略)。

(6)报酬递增、递减原则(略)。

二、估价方法选择

估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。

三、估价过程

(一)收益还原法

收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第 30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：

式中 P——地价；

a——年纯收益；

r——土地还原利率；

n——土地使用年期；

i——第i年。

由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。

根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。

水田地价的计算过程见下表。

上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是（ ）。(只有一个选项正确，并请填在括号内)

（二）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分 总述

一、估价项目名称

××公司位于××区××路××号用地地价评估

二、委托估价方（略）

三、受托估价方。（略）

四、估价对象

估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积为595. 58 m2。

五、估价目的

本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(4)《城镇土地估价规程》。

(5)《土地估价报告规范格式》。

(6)××省关于土地管理的法律、法规。

(7)评估委托书。

(8)估价对象《房屋所有权证》。

(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、价格定义

估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。

八、估价期日：2009年12月31日。

九、估价日期：2009年12月30日至2010年1月10日。

十、估价结果

估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：

委估土地面积：595. 58 m2

单位面积地价：4485. 25元/m2

总地价：2671325. 20元

大写：（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。

十一、需要特殊说明的事项

(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。

(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师签名（略）

十三、土地估价机构（略）

2010年1月10日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595. 58 m2，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。

2．土地权利状况

估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3．建筑物和地上附着物状况

估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914. 5 m2，有效使用率为80%。

二、地价影响因素分析

（一）区域因素（略）

（二）个别因素（略）

第三部分土地估价

一、估价原则

1．最有效使用原则（略）

2．贡献原则（略）

3．变动原则（略）

4．合法原则（略）

二、估价方法与估价过程

（一）估价方法的选择

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

（二）估价过程

1．收益还原法

(1)计算估价对象总楼价

计算公式为

式中P-总楼价；

a——房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得；

r——综合还原率；

n——房地尚可使用年限。

估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元／m2，残值率为0。

根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象，地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。

（2）确定客观租金

应用市场比较法确定客观租金。

1）选择可比实例：根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》（略）。

2）影响租金因素修正（略）。

3）客观租金的计算及确定

比准价格A=243. 60元／m2；

比准价格B=233. 40元／m2；

比准价格C=249. 09元／m2。

取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金= (243. 60+233. 40+249. 09)元／m2/3= 242. 03元／m2

(3)计算房地总收益

年总收益=2914. 50 m2×0.8×242. 03元／m2=564317.15元

(4)计算年总费用

1)管理费：根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即

房屋出租经营管理费一房地年租金×3%=564317.15元* 3%=16929. 51元

2)维修费：根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914. 50 m2×700元／m2×2%=40803元

3)保险费：根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即

房屋年保险费一房屋现值×2‰=2914. 50 m2×700元／m2×75%×2‰=3060. 23元

4)房屋年折旧额

房屋年折旧额一房屋重置价×1/耐用年限=（2914.5×700×1/60）元=34002. 50元

5)租金损失：根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即

租金损失=564317. 15元／m2—23513. 21元

年总费用=④+②+③-④+⑤=118308. 45元

(5)房地年纯收益

房地年纯收益=房地年出租总收益一房地年出租总费用

=(564317.15-118308. 45)元=446008. 70元

(6)确定综合还原率：采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。

(7)计算总楼价

(8)房屋现值

房屋现值一房屋重置价×成新率=2914. 50 m2×700元／m2×75%=1530112. 50元

(9)总地价

总地价=总楼价一房屋现值=(4398898.12-1530112. 50)元=2868785. 62元

2．市场比较法

(1)选择房地出售实例：估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表。

(2)房屋占地地价计算

1)房屋现值计算

房屋现值一房屋重置价×成新率

实例A房屋现值=580元／m2×2356 m2×80% =1093184元

实例B房屋现值=600元／m2×l848 m2×75%=831600元

实例C房屋现值=5 80元／m2×2187. 90 m2×70%=888287. 40元

2)实例地价计算：据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8. 5%，则

单位地价=（房屋交易价一房屋现值一卖方应支付的税费）／房屋用地面积

实例A单位面积地价=（3100000 -1093184 - 3100000×8.5%）元/496 m2

=3514. 75元／m2

实例B单位面积地价=（2600000-831600-2600000×8.5%）元/385 m2

=4019. 22元／m2

实例C单位面积地价=（2750000-888287. 40-2750000×8.5%）元/442 m2

=3683.17元／m2

3)比较因素条件指数：分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表。

4)因素修正系数：根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表

5)计算比准价格：将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公

式，则比准价格A =(3514. 75×110／105×100/94×100/97×100/98×100／103)元／m2

=4000. 69元／m2

比准价格B= (4019. 22×110/100×10 0/100×100/100×100/96×100／108)元／m2

=4264. 22元／m2

比准价格C一(3683. 17×110／108×100/96×100/101×100195×100/100)元／m2

=4072. 63元／m2

通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264. 22元／m2。

三、地价的确定

估价人员鉴于估价对象的特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即

单位面积地价=(4816. 80×0.4十4264. 22×0.6)元／m2 =4485. 25元／m2

楼面地价=4485. 25元／m2/4. 9=915. 36元／m2

总地价=4485. 25元／m2×595. 58 m2 =2671325元（取整）

第四部分附件

(1)估价对象《国有土地使用证》。

(2)估价对象宗地图。

(3)估价机构《土地估价机构资质证书》。

(4)土地估价师资格证书。

(5)估价对象照片。

(6)委托估价协议书。

下面是一个完整的土地估价技术宝宝（标注“略”的为正常内容，）请阅读后指出错误点。

第一部分 总述

一、估价项目名称

××公司位于××区××路口××号用地地价评估

二、委托估价方（略)

三、受托估价方(略）

四、估价对象

估价对象为××公司位××市××区××路××号营业楼用地，面积为595.58㎡。

五、估价目的

本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。、

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(4)《城镇土地估价规程》。

(5)《土地估价报告规范格式》。

(6) ××省关于土地管理的法律、法规。

(7) 评估委托书。

(8) 估价对象《房屋所有权证》。

(9) 受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、价格定义

估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。

八、估价期日：2009年12月31 日。

九、估价日期：2009年12月30 日至2010年1月10日。

十、估价结果

估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：

委估土地面积：595.58㎡

单位面积地价：4485.25元/㎡

总地价：2671325.20元

大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。

十一、需要特殊说明的事项

(1) 本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条

件发生改变，则本结果应作相应调整。

(2) 本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师签名(略)

十三、土地估价机构(略)

2010年1月10日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595．58㎡，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。

2．土地权利状况

估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3．建筑物和地上附着物状况

估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914.5㎡，有效使用率为80%。

二、地价影响因素分析

(一) 区域因素(略)

(二) 个别因素(略)

第三部分 土地估价

一、估价原则

1．最有效使用原则(略)

2．贡献原则(略)

3．变动原则(略)

4．合法原则(略)

二、估价方法与估价过程

(一) 估价方法的选择

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。