（二）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明原因。土

下面是一个完整的土地估价技术宝宝（标注“略”的为正常内容，）请阅读后指出错误点。

第一部分 总述

一、估价项目名称

××公司位于××区××路口××号用地地价评估

二、委托估价方（略)

三、受托估价方(略）

四、估价对象

估价对象为××公司位××市××区××路××号营业楼用地，面积为595.58㎡。

五、估价目的

本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。、

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(4)《城镇土地估价规程》。

(5)《土地估价报告规范格式》。

(6) ××省关于土地管理的法律、法规。

(7) 评估委托书。

(8) 估价对象《房屋所有权证》。

(9) 受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、价格定义

估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。

八、估价期日：2009年12月31 日。

九、估价日期：2009年12月30 日至2010年1月10日。

十、估价结果

估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：

委估土地面积：595.58㎡

单位面积地价：4485.25元/㎡

总地价：2671325.20元

大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。

十一、需要特殊说明的事项

(1) 本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条

件发生改变，则本结果应作相应调整。

(2) 本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师签名(略)

十三、土地估价机构(略)

2010年1月10日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595．58㎡，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。

2．土地权利状况

估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3．建筑物和地上附着物状况

估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914.5㎡，有效使用率为80%。

二、地价影响因素分析

(一) 区域因素(略)

(二) 个别因素(略)

第三部分 土地估价

一、估价原则

1．最有效使用原则(略)

2．贡献原则(略)

3．变动原则(略)

4．合法原则(略)

二、估价方法与估价过程

(一) 估价方法的选择

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

根据以下资料，评估出该公司的投标地价

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因

土地估价技术报告 第一部分 总述

一、估价项目名称：××××地价评估

二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略)

三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略)

四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估

五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据

六、估价依据：(略)

七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格

八、估价期日：2006年5月20日～6月1日

九、估价日期：2006年5月31日

十、估价结果：

总地价：1551．88万元；单位地价：519元/㎡

楼面地价：1174元/㎡

评估价格货币种类：人民币

十一、需要特殊说明的事项

(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。

(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。

(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。

(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。

(5)本报告有效期为半年。

(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。

十二、土地估价人员

(略)

2006年6月8日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1.土地位置状况

待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司；西为×路；商为×道；北为×厂。占地面积为29887．5㎡，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2006)字第411号。

2．土地权利状况

该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。

3．建筑物和地上附着物状况

××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217．39㎡，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。

二、地价影响因素分析

1．一般因素

××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。

2．区域因素

该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。

3．个别因素

该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0．5～4。

第三部分 土地估价

一、估价原则

(一) 主要遵循替代原则

可以概括为：

(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。

(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。

(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

(二)最有效利用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。

二、估价方法与估价过程

依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。

市场比较法

(1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明见下表。

因素条件说明表

(2)因素选择见下表。

比较因素条件指数表

(3)因素条件说明见下表。

因素比较修正系数表

(4)买例修正后的地价计算。

期日容积率区域因个别因

修正修正素修正素修正

(5) 评价宗地(H)的地价

(H)=(A+B+C)/3一(597．08+510．29+414．8)元/㎡/3=507．39元/㎡

总地价=507．39元/㎡×29887．5㎡—1516．46万元

楼面地价=15164600元/13217．39㎡=1147．32元/㎡

2．基准地价系数修订法

依据××市有关文件和《××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于×>(市新区中心东部，属二级甲，基准地价为18．9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0．991，期日修正为5%，综合因素修正系数为9．4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1．8，即可求得宗地地价，系数修订公式为：

Pi=P×(1±K)×Y×T×Kij

式中 Pi一一待估宗地地价；

P—一待估宗地对应的基准地价；

Y——年限修正系数；

K一一综合因素修正系数和；

T——期日修正系数；

Kij——容积率修正系数。

单位地价=18．9×(1+9．4%)×0．991×(1+5%)×1．8元/㎡=531．09元㎡

总地价=531．09元/㎡ ×29887．5㎡—1587．3万元

楼面地价=158730000元/13217．39㎡=1200．92元/㎡

三、地价的确定

1．地价确定的方法

选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，散我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。

2．估价结果

总地价：581万元；

单位地价：519元/㎡；

楼面地价：1174元/㎡。

第四部分 附件

1．国家建设用地使用证

2．××单位房产所有证复印件

根据下列材料请回答 1～2 题：

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下。

第 1 题 你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?

土地估价技术报告

第一部分 总述

一、估价项目名称

××公司土地价格评估

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价目的

××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。

五、估价依据

1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

3.《中华人民共和国公司法》‘

4.《××省土地管理法实施条例》

5.《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发E200><]第×号)

6.《农用地估价规程})(TD/T 1006 2003)

7.××省、××市颁布的其他有关法规和政策

8.委托方提供的其他有关资料

9.现场勘察数据和市场调查数据

六、估价基准日

2006年4月30日

七、估价日期

2006年3月9日至5月17日

八、地价定义

在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。

九、估价结果

单位地价：3.26元/㎡；

总地价：10320.73万元；

大写：人民币壹亿零三佰贰拾万柒仟三佰元整。

十、需要说明的特别事项

1.评估假设条件

(1) 估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。

(2) 估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。

(3) 估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。

(4) 待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。

(5) 作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。

(6) 开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。

(7) 任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(8) 委托方提供数据真实。

2.该报告的使用方向与限制条件

(1) 本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。

(2) 本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

(3) 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。

(4) 评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。

(5) 评估面积以土地管理部门核发的“土地权属证明”为准。

(6) 待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。

(7) 本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。

3.其他需要特殊说明的事项

(1) 土地利用状况等数据由委托方提供。

(2) 土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。

(3) 估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

(4) 委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

(5) 任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

(6) 本报告解释权归××评估有限公司。

十一、土地估价师签字

估价师资格证书号签名

张×× ×××××××××× (签字)

王×× ×××××××××× (签字)

十二、土地估价时间

2006年5月17日

第二部分 估价对象界定

一、估价对象界定

1.土地利用状况

待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用，面积为112620亩(7508万㎡)。

地号：××，图号：××。

2.土地权利状况

待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为××公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。

3.其他(略)

二、地价影响因素分析

(一)自然因素(略)

(二)社会经济因素(略)

(三)特殊因素(略)

第三部分 地价估算

一、估价原则

1.替代原则(略)

2.最有效利用原则(略)

3.变动原则(略)

4.估价时点原则(略)

5.预期收益原则(略)

6.报酬递增、递减原则(略)

二、估价方法选择

估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。

三、估价过程

(一)收益还原法

收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。

公式为：

式中P——地价；

a——年纯收益；

r——土地还原利率；

n——土地使用年期；

i——第i年。

由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。

根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。

水田地价的计算过程见下表。

水田地价计算过程表

水田地价计算具体操作步骤如下：

1.预期年总收益的估算

根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。

预期年总收益一亩产量×收购价格

待估土地第1～30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收

购价格及市场行情确定。

2.年运营成本的估算

水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。

3.农业税

农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。

4.销售税金及附加

农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。

5.利息摊销

开发周期为3年，固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投人782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。

(200X[(1+5.85 0A)2·5—11+600×[(1+5.85%)1.5—1J十782×[(1十5.85%)0.5—1])

元/[27×4.7488]亩=0.75元/亩

6.固定资产折旧

固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782

万元，第四年全部完工交付使用。.固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。

1582元/(27×4.7488)亩一12.34元/亩

7.利润

毫根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。

8.年纯收益的计算

年纯收益一预期年总收益一运营成本_农业税一销售税金及附加一利息摊销一固定资产折旧一农业利润

9.地价的计算

(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%。

前3年纯收益折现表

注：P为地价；a为年纯收益；r为土地还原利率。

(2) 第4～30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4～30年的纯收益不变，将每一年的纯收益还原到估价时点上，公式为：

式中P——地价；

n——年纯收益；

r——土地还原利率；

n——土地使用年期。

(3) 水田总地价的计算。地价为第1、2、3年与第4～30年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。

30年期总地价=(197.32+2133.49)元/亩×47488亩一11068.55万元

(4) 水田单位面积地价的计算。

单价=2330.81元/亩×15亩/㎡1t0000=3.5(元/㎡)

(二)成本逼近法

1.农用地取得费及相关税费

调查××县农业用地平均取得费为400～500元/亩(包含相关税费)，本次评估确定农业用地取得费为450元/亩。

2.农用地开发费

农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为1081.85元/亩。

3.利息

按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则：

利息=450元/亩×5.31%+1081.85元/亩×[(1+ 5.31%)0.5-1]

=52.24元/亩

4.利润

投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为6%。

利润=(450+1081.85)元/亩X 6%=91.91元/亩

5.农用地增值收益

一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。

农用地增值收益=(农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润)×农用地增值收益率 =(450+1081.85十52.24+91.91)元/亩×20%=335.22元/亩

6.农用地地价计算

农用地地价为上述5项之和，即

土地使用权单价=(4509+1081.85+52.24+91.919-335.22)元/亩=2011.22元/亩=3.02元/㎡(1亩一666.67㎡)

总地价--2011.22元/亩X47488亩/10000--9550.88万元

四、地价的确定

1.地价确定的方法

评估对象经收益还原法评估的结果为1 1068.55万元，评估单价为3.5元/㎡；经成本逼近法评估的结果为9550.88万元，评估单价为3.02元/㎡。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。

评估单价=(3.5+3.02)元/㎡/2—3.26元/㎡

2.估价结果

经科学评估，待估宗地在满足全部假设条件和限制条件下，30年期在评估基准目的市场价格结果为：

土地单价：3.26元/㎡；

土地总价：10309.72万元。

第四部分 附件

1.委托估价函复印件

2.委托方企业法人营业执照复印件

3.土地估价机构营业执照复印件

4.土地估价师资格证书复印件

5.估价对象现状利用照片

期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。

第 6 题 根据上图填写下面有关信息。

所在街坊：（ ）地类：（ ）四至：（ ）

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。

问题(答案写在题目下方空白处)。

根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。

2．建立价格可比基础(略)

3．因素条件说明

整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。

第 11 题 在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么?

农用地定级应遵循以下原则( )。

A．地域差异原则

B．主导因素原则

C．土地收益差异原则

D．定量分析与定性分析相结合原则

E．综合分析原则

确定农用地定级因素的原则有( )。

A．主导因素原则

B．差异性原则

C．有效性原则

D．可行性原则

E．相对稳定性原则