（二）某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估：该宗地面积为10

待估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于4个）。

表示对宗地地价的修正幅度。

(2)其他资料。A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点：A市商业用地还原率为4%；2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元／m2。

市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：

(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估？

(2)可以选用哪两种方法进行评估？为此应收集哪些资料？

特点。

级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、地价区段编号等具体信息见下表。

请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算（计算保留整数）：

(1)计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出JO01的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格（表格式样如下）

（表格式样）

一季度二季度三季度四季度

J001

……

J009

(2)计算A市2007年第一季度各级别地价水平值。

(3)计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值。

(4)以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数。

租期20年，实际支付的年租金为10元/m2。A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。

经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下。

(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。

(2)C宗地：占地，25000m2，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通斗平”的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。

(3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/m2。

B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表所示。

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为 20%；土地还原率取6%。

相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到“七通一平”时地价比“五通一平”高100元/m2，达到“五通一平”时地价比“三通一平”高60元/m2。

根据以上条件，试回答以下问题。

1．以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格。

2．测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金。

3．测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。

余法评估结果为3100元/建筑m2，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问：

(1)估价机构A应如何处理？

(2)为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的？简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续？

商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑m2，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。

1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。

经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。

上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。

该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2%；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1%。土地还原利率取6%。

2．因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。

3．若该商场第一层出租，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。

每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、地价区段编号等具体信息见下袁。

面积：平方千米;价格：元/平方米

请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算(计算保留整数)：

1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格(表格式样如下);

(表格式样)

一季度 二季度 三季度 四季度

J001

......

J009

2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值;

3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值;

4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数。

估整体不动产的现值总价和楼面价格。

估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为：该土地通过征用后出让获得，当时征用时包括代征的500平方米的绿化用地在内总面积共计5500平方米。土地出让手续于2002年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000平方米，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信、场地平整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2米宽60米长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长每米500元在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。其他有关资料。(1)以2003年7月1日为基期，该市工业用地价格在2003年7月1日至2006年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。(2)该市2005年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2005年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/平方米，土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/平方米。(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。(6)土地还原率为6%。(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价＝宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。