土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 ××公司土地价格评估 二、委托估价方（略)

土地估价技术报告

第一部分 总述

一、估价项目名称

××公司土地价格评估

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价目的

××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。

五、估价依据

1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

3.《中华人民共和国公司法》‘

4.《××省土地管理法实施条例》

5.《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发E200＞＜]第×号)

6.《农用地估价规程})(TD/T 1006 2003)

7.××省、××市颁布的其他有关法规和政策

8.委托方提供的其他有关资料

9.现场勘察数据和市场调查数据

六、估价基准日

2006年4月30日

七、估价日期

2006年3月9日至5月17日

八、地价定义

在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。

九、估价结果

单位地价：3.26元/㎡；

总地价：10320.73万元；

大写：人民币壹亿零三佰贰拾万柒仟三佰元整。

十、需要说明的特别事项

1.评估假设条件

(1) 估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。

(2) 估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。

(3) 估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。

(4) 待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。

(5) 作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。

(6) 开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。

(7) 任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(8) 委托方提供数据真实。

2.该报告的使用方向与限制条件

(1) 本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。

(2) 本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

(3) 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。

(4) 评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。

(5) 评估面积以土地管理部门核发的“土地权属证明”为准。

(6) 待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。

(7) 本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。

3.其他需要特殊说明的事项

(1) 土地利用状况等数据由委托方提供。

(2) 土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。

(3) 估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

(4) 委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

(5) 任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

(6) 本报告解释权归××评估有限公司。

十一、土地估价师签字

估价师资格证书号签名

张×× ×××××××××× (签字)

王×× ×××××××××× (签字)

十二、土地估价时间

2006年5月17日

第二部分 估价对象界定

一、估价对象界定

1.土地利用状况

待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用，面积为112620亩(7508万㎡)。

地号：××，图号：××。

2.土地权利状况

待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为××公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。

3.其他(略)

二、地价影响因素分析

(一)自然因素(略)

(二)社会经济因素(略)

(三)特殊因素(略)

第三部分 地价估算

一、估价原则

1.替代原则(略)

2.最有效利用原则(略)

3.变动原则(略)

4.估价时点原则(略)

5.预期收益原则(略)

6.报酬递增、递减原则(略)

二、估价方法选择

估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。

三、估价过程

(一)收益还原法

收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。

公式为：

式中P——地价；

a——年纯收益；

r——土地还原利率；

n——土地使用年期；

i——第i年。

由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。

根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。

水田地价的计算过程见下表。

水田地价计算过程表

水田地价计算具体操作步骤如下：

1.预期年总收益的估算

根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。

预期年总收益一亩产量×收购价格

待估土地第1～30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收

购价格及市场行情确定。

2.年运营成本的估算

水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。

3.农业税

农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。

4.销售税金及附加

农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。

5.利息摊销

开发周期为3年，固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投人782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。

(200X[(1+5.85 0A)2·5—11+600×[(1+5.85%)1.5—1J十782×[(1十5.85%)0.5—1])

元/[27×4.7488]亩=0.75元/亩

6.固定资产折旧

固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782

万元，第四年全部完工交付使用。.固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。

1582元/(27×4.7488)亩一12.34元/亩

7.利润

毫根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。

8.年纯收益的计算

年纯收益一预期年总收益一运营成本_农业税一销售税金及附加一利息摊销一固定资产折旧一农业利润

9.地价的计算

(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%。

前3年纯收益折现表

注：P为地价；a为年纯收益；r为土地还原利率。

(2) 第4～30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4～30年的纯收益不变，将每一年的纯收益还原到估价时点上，公式为：

式中P——地价；

n——年纯收益；

r——土地还原利率；

n——土地使用年期。

(3) 水田总地价的计算。地价为第1、2、3年与第4～30年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。

30年期总地价=(197.32+2133.49)元/亩×47488亩一11068.55万元

(4) 水田单位面积地价的计算。

单价=2330.81元/亩×15亩/㎡1t0000=3.5(元/㎡)

(二)成本逼近法

1.农用地取得费及相关税费

调查××县农业用地平均取得费为400～500元/亩(包含相关税费)，本次评估确定农业用地取得费为450元/亩。

2.农用地开发费

农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为1081.85元/亩。

3.利息

按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则：

利息=450元/亩×5.31%+1081.85元/亩×[(1+ 5.31%)0.5-1]

=52.24元/亩

4.利润

投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为6%。

利润=(450+1081.85)元/亩X 6%=91.91元/亩

5.农用地增值收益

一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。

农用地增值收益=(农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润)×农用地增值收益率 =(450+1081.85十52.24+91.91)元/亩×20%=335.22元/亩

6.农用地地价计算

农用地地价为上述5项之和，即

土地使用权单价=(4509+1081.85+52.24+91.919-335.22)元/亩=2011.22元/亩=3.02元/㎡(1亩一666.67㎡)

总地价--2011.22元/亩X47488亩/10000--9550.88万元

四、地价的确定

1.地价确定的方法

评估对象经收益还原法评估的结果为1 1068.55万元，评估单价为3.5元/㎡；经成本逼近法评估的结果为9550.88万元，评估单价为3.02元/㎡。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。

评估单价=(3.5+3.02)元/㎡/2—3.26元/㎡

2.估价结果

经科学评估，待估宗地在满足全部假设条件和限制条件下，30年期在评估基准目的市场价格结果为：

土地单价：3.26元/㎡；

土地总价：10309.72万元。

第四部分 附件

1.委托估价函复印件

2.委托方企业法人营业执照复印件

3.土地估价机构营业执照复印件

4.土地估价师资格证书复印件

5.估价对象现状利用照片