案例分析 2011年5月5日，白云公司与顺昌公司签订了一份房屋租赁合同，约定：白

;其他三人均在本市，其中二儿子有工作并已成家，另有住房;三儿子未婚，但已工作，在单位居住;四女儿正在读书，与刘文共同居住。2010年，刘文因病去世，四个子女为刘文房屋如何分配产生争议。二儿子、三儿子和四女儿认为，三儿子尚未成家，应分得一间房屋;四女儿还在读书，长期照顾刘文，应分得其余房屋。二儿子也在本市，经常照料刘文，也应得到相应补偿。而大儿子长期在外地，未尽照顾父亲之责，不应分得房屋。对此大儿子坚决反对，认为自己享有继承权，家庭负担又重，理应分房。最后四人未达成分割协议。不久大儿子因要回去上班先行离开。后来，张某主动要求购买该房，于是三人告知大儿子有人高价购房，大儿子书面表示同意。于是，三人将房屋卖给了张某，并办理了过户手续。大儿子知道后，觉得价格偏低，认为合同无效，从外地赶回本市要求张某搬出并退还房屋。

请回答下列问题并说明理由：

(1)该房屋属于何种共有?

(2)大儿子有无权利分得该房屋?

(3)二儿子、三儿子、四女儿有无权利出卖该房屋?

(4)张某是否有权取得该房屋的所有权?

(5)大儿子有无权利要回房屋?大儿子的权利如何保障?

的3间平房卖给张某。肖某建议张、路二人到房管局办理过户手续，但张、路二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，张某在交付给路某35万元购房款后，就搬进路某的3间平房居住。2010年2月，该市房屋征收管理部门通知张某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里准备兴建老年人福利院，张某居住街区平房所在地属于被征收的范围。张某将此事告知路某后，路某即到房屋征收管理部门，声明张某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除住房后，给自己另行安排住房。房屋征收管理部门答应了路某的要求。张某不服，向人民法院提起诉讼。

请问：(1)张某与路某的房屋买卖协议是否有效?为什么?

(2)张某与路某买卖的3间平房的产权是否转移?为什么?

(3)应该对张某还是路某给予征收补偿?

2010年1月至2011年12月31日期间租用张某房屋一间，随后王某搬进了该房屋。2011年3月，张某以房屋改建为由要求王某搬出，遭王某拒绝。2010年6月，张某欲以该房屋申请银行抵押贷款，书面告知王某，王某表示不同意。但是，张某在告知银行该租赁关系存在的情况下，仍将该房屋抵押给银行并获得贷款30万元，期限为2010年6月至12月。2011年1月，银行以贷款到期为由要求张某还贷。由于张某无法还贷，故银行要求将该房屋拍卖抵作还款，并要求王某立即搬出。

请回答下列问题：

(1)王某与张某之间的租赁合同是否有效?为什么?

(2)张某能否以改建为由要求王某搬出，为什么?

(3)王某不同意张某将房屋抵押是否影响张某向银行贷款?为什么?

(4)银行是否有权要求王某搬出，为什么?

住房一套出租给乙居住，每月租金2000元，按月收租，租期二年。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，乙交付了押金和租金后入住。此后，乙每月按期交租。2009年2月，甲因欠丙60万元，便将该房屋抵押给丙，双方订立了抵押合同，但未办理抵押登记手续，合同约定：如甲不能在2009年6月底还债，该房屋归丙所有。后甲在2009年6月底未能还债，丙于是在2009年7月起开始主张实现其抵押权，要求乙向其缴纳租金，乙以自己与甲签订房屋租赁合同，丙无权收取租金为由拒绝。此后，即从2009年7月至2010年5月，无论甲、丙怎样催促，乙既拒绝向甲交租，也不向丙交租，遂甲决定终止租赁合同。

问题：

(1)甲能否将已出租的房屋抵押给丙?为什么?

(2)甲与丙签订抵押合同后，抵押权是否成立?为什么?

(3)抵押合同的内容是否合法?为什么?

(4)甲是否有权终止租赁合同，收回房屋?为什么?

刘某提出借款，刘某同意，双方签订了借款房产抵押合同，双方约定：刘某出借现金50万元给王某，借款期限为1年，利率6%，王某以其一栋房屋作抵押。合同订立后，王某从刘某处取得借款50万元，并出具了借据，但双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。2010年2月，王某又将其房屋以60万元的价格出售给张某，并在房产管理部门办理产权转移登记。刘某知道后，即要求王某在30天内还清欠款本息。借款期满后，王某因承包工程严重亏损无力偿还，刘某遂起诉到法院，请求确认王某和张某的房屋买卖合同无效，并要求按房产抵押合同实现抵押权。

问题：

(1)在该房屋上设定的抵押权是否成立?为什么?

(2)王某和张某的房屋买卖合同是否有效?为什么?

2006年4月1日至2007年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到2007年4月1日，该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息，尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍然不能清偿。2007年7月，某支行与该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照4：6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，该培训中心隶属于某国有大型企业，后来随着国家推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。

问题：

(1)培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么?

(2)如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年4月到2007年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么?

(3)甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么?

一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。

问题：

(1)甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?

(2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?

(3)如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?

(4)丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?

将位于该市城区西北角面积为8939、77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。

问题：

(1)土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以?请说明理由。

(2)如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场?为什么?

(3)如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效?为什么?如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权?

(4)如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效?为什么?