搜集有关资料如下:
(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示:
实 例 交易价格/(远㎡) 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2006年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2005年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象优5%从2005年11月~2006年10月地价逐月上升0.5%。
(2)当地征收农地的费用等资料如下:
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等为150元/㎡,土地开发费用、税金和利润等为120远㎡,以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分为八个级别,城市边缘土地为第八级,而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示:
级 别 一 二 三 四 五 七 八 土地是次级土地的倍数 1 4 1.4 1.4 1.4 1 4 1.3 1 5 1 土地是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1 50 1(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/㎡。估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元,经济寿命为5年;设备的重新购建价格为100万元,经济寿命为10年;建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查,由于该写字楼缺乏电梯,导致其出租率较低,仅为80%,月租金为38元/㎡。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%,正常月租金为40元/㎡。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼,则需电梯购置费用60万元,安装费用40万元。同时,由于该写字楼的层高比正常层高要高,使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%,房地产报酬率为7%。(如需计算平均值,请采用简单算术平均法,小数点后保留两位)
第2题
下列属于时间管理的方法是
A、ABC时间管理法
B、四维时间管理法
C、记录统筹法
D、拟订时间计划表
E、地区管理法
第3题
把时间分为整体、阶段和瞬时三种情况来进行管理属于
A.ABC时间管理法
B.四象限时间管理法
C.记录统计法
D.拟定时间进度表
E.区域管理法
第4题
把时间分为整体、阶段和瞬时三种情况来进行管理的方法是
A.ABC时间管理法
B.四象限时间管理法
C.记录统计法
D.拟定时间进度表
E.区域管理法
第7题
把时间分为整体、阶段和瞬时三种情况来进行管理的方法是
A.ABC时间管理法
B.四象限时间管理法
C.记录统计法
D.拟定时间进度表
E.区域管理法
第9题
各种方法中属于时间管理的是
A.ABC时间管理法
B.PDCA法
C.总结法
D.总分总法
E.加成法
第10题
A.ABC时间管理法
B.四象限时间管理法
C.记录统计法
D.拟定时间进度表
E.区域管理法
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