某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面

积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在讲行现场勘察和市场调杏后。得到了4个交易实例(宗地 A、B、C、D)．整理后见下表。 待估宗地 A宗地 B宗地 C宗地 D宗地 土地用途 工业 工业 工业 工业 工业 交易日期 2006年7月 2006年7月 2005年8月 2006年4月 2003年5月 交易情况 拍卖 招标 协议 拍卖 协议 剩余使用年限/年 50 45 47 46 43 区

域

因

素 距区域中心距离/km 7 5 6 4.5 8 距火车站距离/km 4 3 2 7 3 产业集聚度 一般 较高 高 较低 低 环境优劣度 有一定污染 污染小 有一定污染 污染小 污染较重 基础设施 五通一平 五通一平 三通一平 五通一平 五通一平 个

别

因

素 宗地面积/亩 100 76 140 60 45 宗地形状 不规则 较规则 规则 较规则 规则 容积率 1.3 0.8 1.2 0.9 1.3 交易价格/万元 490 430 480 405此外，估价师还获取了以下资料和信息：

(1) 根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0．5个百分点；

(2) 如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%；

(3) 以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)2%；

(4) 以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)1%；

(5) 以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加(或减少)2%；

(6) 假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1%；

(7) 假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%：

(8) 宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略；

(9) 假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%；

(10) 以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0．1，其价格对比指数增加(或减少)0．5%；

(11) 该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地：的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有元，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算；

(12) 征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/㎡征收；征地开垦费，按10元/㎡计收；

(13) 该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/㎡；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6．57%，土地还原利率为6%。

请根据上述资料和素材完成如下任务：

1．假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。 待估宗地 A宗地 B宗地 C宗地 D宗地 交易日期 100 102.5 81 交易情况 100 97 100 区

域

因

素 距区域中心距离 100 102 105 距火车站距离 100 101 102 97 101 产业集聚度 100 102 99 环境优劣度 100 102 98 基础设施 100 100 100 100 个

别

因

素 宗地面积 100 100 100 100 100 宗地形状 100 104 104 容积率 100 97.5 98 2．根据上述资料，以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结

果权重均取0.5)。