请教：2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷（四)第4大题第1小题如何解答？

【题目描述】

某幢写字楼，土地面积4000m²，总建筑面积为9000m²，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m²，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。

(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。

(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

(5) 假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

【我提交的答案】：

【参考答案分析】：

按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为：

旧房地价格＝房地的重新购建价格-建筑物的折旧＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧先画出其时间示意图

(1) 计算房地的重新购建价格

土地的重新购置价格＝2000×4000＝800(万元)

建筑物的重新购建价格＝1300×9000＝1170(万元)

(2)计算建筑物的折旧

拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：

①物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)：

门窗等损坏的修复费用为：3万元

④建筑物折旧总额＝404.44+38+9.05+65.99＝517.48(万元)

(3) 该写字楼的现值＝800+1170-517.48＝1452.52(万元)

因此，该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。

土地重新购建价格为40的价格，而本题只剩30年了，不需要求出30年的价格吗？