除独立、客观、公正原则外，评估房地产的现状价值时，还应遵循合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则（）

上海××房地产估价有限公司

封面(略)

目录(略)

致委托方函

×××先生：

受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下：

房地产总价：人民币41600000元

大 写：肆仟壹佰陆拾万元整

单位建筑面积均价：人民币5950元/m2

大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整

上海××房地产估价有限公司

法定代表人：×××

2001年5月31日

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件

1．本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：

(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值；

(2)有一段合理交易时间；

(3)在此期间房地产市场保持稳定；

(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。

2．截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。

3．截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。

4．本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。

5．本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。

致委托方函（略）

封面及目标（略）

估价师声明（略）

××房地产估价结果报告一、委托方：××市××区人民法院

二、受托方：××房地产评估事务所有限公司

三、估价对象

1.地理位置及概况（略）。

2.估价对象概括：

估价对象为坐落于××大街××号，房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司；土地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层（局部11层），地下室按人防标准设计，竣工于1993年。

四、估价目的

为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。

五、估价时点

2002年11月。

六、估价依据（略）

七、估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

八、估价方法

评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。

九、估价结果

估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元（大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟圆整）；平均单价为2188元/m2。其中总价取整至千元，单价取整至元。

十、估价人员（略）

十一、估价作业日期

2004年4月5日至2004年4月24日。

十二、估价报告应用的有效期

2004年2月24日至2005年2月23日。

××房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）

二、区位因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用

估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。

技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。

一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。

二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益；选取适当的资本化率，把合法使用年限内（结合土地使用届止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定）的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。

最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。

六、估价测算过程1.利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值

（1）求取宗地单价。

由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据《城镇土地估价规程》的规定，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的40%。

1）《××市区土地定级估价修订报告》内涵。

为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据××市经济发展和城市建设情况，更新了××市区土地级别和基准地价，根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”（××政函[××]××号），××市区新的基准地价于2003年5月8日公布实施。此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围，面积约130km2。分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。

A．基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。

B．基准地价的公布实施日：2003年5月8日。

C．土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。

D．土地开发程度：××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及宗地内场地平整）。

E．平均容积率：商业2.0，住宅1.3.F．土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。

计算公式：

Pi＝p×（1+K1）×K2×K3/K4

式中

Pi ——待估宗地土地使用权价格；

p ——待估宗地所在区域基准地价；

K1 ——待估宗地综合修正系数；

K2 ——待估宗地日期修正系数；

K3 ——待估宗地使用年期修正系数；

K4 ——待估宗地容积率修正系数。

2）确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。

待估宗地位于××大街××号，依据《××市区土地定级估价修订》报告，待估宗地位于商业用地3级地，基准地价为2476元/m2。

3）待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。

按照《城镇土地估价规程》，根据《××市区土地定级估价修订》报告，结合××市的实际情况，通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表见表1，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

表1 待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表 因素 因子 因素说明 优劣度 修正系数 距市级商服中心距离 1200m 较优 1.99 商服繁华度 距区级商服中心距离 <600m 优 2.91 距小区级商服中心距离 <300m 优 1.94 距公交站点距离 >120m 一般 -1.54 距火车站距离 3500m 较劣 -0.60 距长途汽车站距离 2300m 较劣 -0.53 交通条件 临街道路类型 混合型主干道 优 1.11 道路通达方向数 4 优 1.04 公交车通过线数 >3 优 1.04 宗地临街宽度 >14m 优 1.42 宗地进深 >18m 劣 -1.03 宗地自身条件 临街状况 十字路口 优 1.12 宗地形状 规则便于利用 优 0.86 规划用途 公共事业用地 较优 0.33 基础设施 七通一平 优 3.21 环境状况 无污染 优 2.67 综合修正系数（%） 15.94

4）日期修正：××市区基准地价公布实施日为2003年5月8日，估价对象委托评估的日期为2004年4月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估日期修正系数为1.0。

5）年期修正：待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。

6）容积率修正：待估宗地容积率约为3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为0.98。

7）估价结果为2476×（1+15.94%）×1.0×1.0÷0.98＝2929.0元/m2。

（2）求取楼面地价：

楼面地价=单位地价×建筑面积/土地面积＝2929.0×828.78/236.65=836.35元/m2

（3）求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值：

考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的40%。

土地出让金部分价值＝836.35×40%＝334.54元/m2

2.收益还原法测算过程

具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。

（1）利用市场比较法提取客观租金。

1）选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况（表2）。

表2 实例选用表 序号 名称 位置 类型 房地产情况 成交日期 租金水平 1 实例A 略 办公楼 地砖、水电暖、后院停车 同期 使用面积计价、物业不另收费、1.2S元/（m2·d） 2 实例B 略 办公楼 地砖、吊顶、水电、中央空调、电梯、街角处 同期 四层、内墙轴线计面积、物业不另收费、

1.45元/（m2·d） 3 实例C 略 办公楼 地砖、包门、水电暖 同期 使用面积计价、物业不另收费、1.10元/（m2·d）

2）交易情况修正。

根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。

3）交易日期修正。

因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。

4）区域因素修正（如表3所示）。

表3 区域因素修正表

实例A 实例B 实例C 1 商服繁华度 100/98 100/96 100/97 2 交通便捷度 100/100 100/102 100/100 3 基础设施 100/100 100/100 100/100 4 公共服务设施 100/98 100/96 100/97 5 规划限制 100/100 100/100 100/100 合计 100/96.0 100/94.0 100/94.1

5）个别因素修正（如表4所示）。

表4 个别因素修正表实例A 实例B 实例C 1 楼层 100/100 100/100 100/100 2 装修 100/98 100/102 100/96 3 物业、停车 100/101 100/103 100/100 4 新旧 100/100 100/102 100/99 5 适应性、平面布局 100/100 100/101 100/100 6 合计 100/99.0 100/108.2 100/95.0

6）求取比准租金价格（如表5所示）。

表5 比准租金价格计算表实例A 实例B 实例C 租赁价格/（元/m2） 1.25 1.45 1.10 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/96.0 100/94.0 100/94.1 个别因素修正 100/99.0 100/108.2 100/95.0 综合 100/95.0 100/101.7 100/89.4 比准租金/（元/m2） 1.32 1.43 1.23因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为：（1.32+1.43+1.23）÷3=1.33元/m2。考虑一定的空置率3%。年使用面积租金收入=1.33×30×12×（1—3%）=464.44元/m2。

（2）计算使用面积率。

按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。根据实际测量每个房间使用空间尺寸为3.20×5.55=17.76m2，每层设置18个标准房间，17.76×18=319.68m2，考虑部分房间为大办公室。取使用面积为580m2。

根据委托方提供的有关部门对××房权证××字第××号房屋所有权证进行分割获得第4层整层面积为828.78m2，但考虑历史原因（该建筑面积内含可以免费使用十楼会议室等房间），所以没有简单利用该层面积。结合实际情况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入：464.44×0.70=325.11元/m2。

（3）年运营费用。

主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。

管理费取租金收入的5%，325.11×59/5=16.26元/m2。

营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的5.5%，325.11×5.5%=17.88元/m2。

房屋维持修缮费取重置成本的2%，1300×2%=26元/m2。

所得税取租金的33%，325.11×33%=107.29元/m2。

（重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为1000元/m2）

合计167.43元/m2。

（4）年纯收益

年纯收益＝年租金收入－年运营费用＝325.11－167.43＝157.68元/m2

（5）资本化率的确定。

采用安全利率加风险调整值法确定。

安全利率取现行国家一年期存款利率1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为79.6。

（6）剩余年限N的确定。

根据建筑物经济寿命剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。框架结构类型经济使用寿命为60年，1993年竣工，已使用年限10年，剩余使用年限为50年；因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40年；根据孰短原则综合确定剩余使用年限为40年。

（7）单位建筑面积评估值。

V=157.68÷（7%-1.5%）×[1-（1+1.5%）40÷（1+7%）40]=2522.65元/m2

（8）从收益单价中扣除土地出让金部分价值。

2522.65－334.54＝2188.11元/m2

3.市场比较法

（1）收集房地产市场的交易情况（见表6），选择三个与待估房地产相类似的房地产交易实例，进行比较分析。

表6 租金比较实例情况介绍表 序号 项目 评估标的 实例A 实例B 实例C 1 位置 ××大街60号 ××大街15号 ××大街110号 ××大街70号 2 建成年代 1993年 现房销售 现房销售 1993年 3 结构形式 框架 框架 框架 框架 4 结构层数 11层 21层 11层 11层 5 用途 写字办公楼 商业写字楼 商业写字楼 写字办公楼 6 装修状况 铝合金窗、外墙瓷砖、水磨石地面 地砖地面，室内地砖地面，涂料墙顶 外墙局部玻璃幕、室内毛面 铝合金窗、外墙瓷砖、水磨石地面 7 交易价格（元/m2） 2980 3250 2410

（2）通过实例比较分析，进行因素修正、差异调整，计算出可比价格。

1）交易情况修正。

可比实例均属正常市场交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100；

2）交易日期修正。

各可比实例交易时间与评估基准日属同一时期，交易日期修正不予考虑，其修正系数均为100/100。

3）区域因素修正（表7）。

将其区域因素作打分比较，加以判断。

表7 各项因素比较表实例A 实例B 实例C 1 交通便捷度 100/100 100/102 100/100 2 周围环境 100/101 100/100 100/100 3 公共服务完备度 100/100 100/99 100/100 4 商服繁华度 100/103 100/98 100/100 5 基础设施完备度 100/100 100/100 100/100 6 合计 100/104.3 100/99.0 100/1004）个别因素修正（表8）。

主要从外观、内部装修情况、设备设施完备程度、是否具有智能化办公条件、物业管理条件、灵活适应性、可利用系数、入住客户群体、新旧程度的情况等方面进行比较分析和量化处理判断其条件的优劣。

表8 个别因素比较表实例A 实例B 实例C 1 外观、装修 100/101 100/103 100/100 2 设施、智能化程度 100/101 100/101 100/100 3 适应性、利用系数 100/101 100/102 100/100 4 物业、停车 100/101 100/102 100/100 5 新旧程度 100/105 100/105 100/100 6 楼层系数 100/101 100/100 100/99.5 7 购买规模 100/100 100/101 100/100 8 容积率 100/100 100/100 100/100 9 合计 100/110.4 100/114.8 100/99.05）求取比准单价（表9）。

表9 市场比较法修正计算表实例A 实例B 实例C 交易单价（元/m2） 2950 3100 2410 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 区域因素 100/104.3 100/99.0 100/100 个别因素 100/110.4 100/114.8 100/99.5 比准价格（元/m2） 2562 2728 2442

6）利用加权平均计算土地以出让方式获取情况下的评估单价，实例A权重为0.2，实例B权重为0.2，实例C权重为0.6。

2562×0.2+728×0.2+442×0.6=2523.20元/m2

7）从比准单价中扣除土地出让金部分价值：2523.20－334.54＝2188.66元/m2

4.加权确定评估标的的单价

按算术平均确定最终单价：（2188.1+2188.6）÷2=2188.9元/m2

取整至元为2188元/m2。

5.评估总价

评估总价＝评估单价×建筑面积＝2188.39×828.78＝1813694元＝181.40万元

封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

××房地产估价结果报告

一、委托方

××房地产开发有限公司，法人代表： ×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。

二、受托方

××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。

三、估价对象

1．地理位置及概况(略)

2．估价对象概括

××写字楼9层，建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1996年11月5日，层高3m，装修情况(略)。

四、估价目的

为委托方抵押贷款提供价格参考。

五、估价时点

2004年11月5日

六、价值定义

采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象日前状况下，于估价时点的市场价格。

七、估价依据(略)

八、估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。

收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。

市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果

经评估测算估价对象单价：8066元/m2；总价：106.23万元(大写：壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期(略)

十三、估价报告应用的有效期

本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。

××房地产估价技术报告

一、实物状况分析(略)

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用(略)

五、估价测算过程

(一)收益还原法

1．年房地总收益

根据估价对象的实际租金为3元/(m2&8226;天)(其中包含维修费、管理费、税金、保险费等)，因为租金损失率为10%，则

年房地总收益=3×365×(1-10%)=985.5元/(m2&8226;年)

2．年房地总费用

(1)管理费，根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5×5%=49.28元/(m2&8226;年)。

(2)维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元。则年维修费用为：

1860×2%=37.2元/(m2&8226;年)

(3)保险费，按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：

1860×2‰=3.72元/(m2&8226;年)

(4)税费，指房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此：

税费=985.5×5.5%=54.2元/(m2&8226;年)

(5)房屋折旧费，框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0%，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为1860×(1-0%)/50=37.2元/(m2&8226;年)

年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费

=181.6元/(m2&8226;年)

3．年房地纯收益

年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用

=803.9元/(m2&8226;年)

4．房地产价格

房地产资本化率取10%，则房地产总价格为

V=a/r0[1-1/(1+r0)n]

=803.9/10%×[1-1/(1+10%)50]

=7970.52元/m2

(二)市场比较法

1．选取可比实例要求(略)

比较案例如下：

可比实例A：

位于××干路与××支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好，成交价格为 10200元/m2，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。

可比实例B：

位于××干路与×支路交汇处，框架结构；距离国贸商业中心约9.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为。8100元/m2，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。

可比实例C：

位于××路××号，框架结构；距离国贸商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约2.5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元/m2，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。

2．编制比较因素条件说明表

估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-4。

3．编制比较因素条件指数表

根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-5。

4．编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比

A. 替代原则

B. 灵活原则

C. 价值时点原则

D. 最高最佳利用原则

E. 独立、客观、公正原则

A、抵押价值

B、征收价值

C、现状价值

D、投资价值

A. 房地产抵押评估

B. 投资价值评估

C. 房屋征收评估

D. 房地产税收评估

B．公平；

C．公开