由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行（）的压力

【题目描述】

开发商对开发项目进行预售，其主要目的是（　　）。A.降低或转移投资风险

B.树立公司良好形象

C.延长销售期，加强公众印象

D.筹措项目开发资金

E.抢占市场份额

【我提交的答案】： AD

【参考答案与解析】： 正确答案：AC

答案分析：

【正确答案】：AD

【答案解析】：参考教材P326，由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。

【该题针对“房地产项目融资方案”知识点进行考核】

应该是AD吧？

在房地产开发项目财务评价中主要变量分析过程中,有关贷款利率的相关知识理解的说法不正确的选项是( )。

A．由于房地产开发商在开发建设一个项目时,自有资金往往只占到投资总额的20%~30%,其余部分都要通过金融机构借款或预售楼花的方式筹措,故资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大

B．据有关资料表明,一些大型商业房地产开发项目的财务成本达到了建筑安装工程成本的40%~50%

C．从目前的利率水平来看,外币贷款利率较低,仅为2%~5%,但未来增长的可能性较大,且存在汇兑损失和汇率风险

D．人民币贷款利率从1993年初的15%左右曾一度上升到18%~22%,但由于国家近年数次调低利率,2000年贷款利率水平已降至6%左右

在房地产开发项目评估过程中,建造成本评估时所估算的建造成本与实际建造成本之间不一定相符,导致建造成本发生变化的原因主要有( )。

A．在进行项目评估时如果开发商还没有获取土地使用权,土地成本往往是一个未知数

B．同类型物业市场上供应与需求之间关系的变化,开发过程中政治、经济、社会和环境等因素的变化对租金和售价水平的影响就很难定量地进行描述

C．由于建造成本的估算时间与承包商报价时间之间经历了购置土地使用权等一系列前期准备工作,两者往往相差半年到一年时间,这期间可能会由于建筑材料或劳动力价格水平的变化使进行项目评估时估计的建造成本与签订承包合同时的标价不一致

D．当建筑工程开工后,由于建筑材料价格和人工费用发生变化,导致建造成本改变。这种改变对开发商是否有影响,要看承包合同的形式如何

在房地产开发项目评估过程中,建造成本评估时所估算的建造成本与实际建造成本之间不一定相符,导致建造成本发生变化的原因主要有( )。

A．在进行项目评估时如果开发商还没有获取土地使用权,土地成本往往是一个未知数

B．同类型物业市场上供应与需求之间关系的变化,开发过程中政治、经济、社会和环境等因素的变化对租金和售价水平的影响就很难定量地进行描述

C．由于建造成本的估算时间与承包商报价时间之间经历了购置土地使用权等一系列前期准备工作,两者往往相差半年到一年时间,这期间可能会由于建筑材料或劳动力价格水平的变化使进行项目评估时估计的建造成本与签订承包合同时的标价不一致

D．当建筑工程开工后,由于建筑材料价格和人工费用发生变化,导致建造成本改变。这种改变对开发商是否有影响,要看承包合同的形式如何

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划拟建20000平方米商住楼，其中营业房3000平方米。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80平方米。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000万平方米营业方向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业方公开招商。甲公司申请办理《商品房预售许可证》时，应提交()等证件及资料。A.工程施工合同

B.土地使用权证

C.商品房预售合同示范文本

D.商品房预售方案

甲公司在媒体上发布的广告()。A.可借用其他相同类型的项目形象

B.可以承诺为购房人办理入住户口

C.不得涉及装修内容

D.由于价格是随市场变化而变化，一律不表明销售价格

下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为()。A.甲公司己在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更

B.周某有权退房

C.周某退房，甲公司应承担违约责任

D.周某退房应承担违约责任

如周某发现《房屋所有权证》记载的房屋建筑面积为87平方米，商品房买卖合同对面积误差处理未作约定。下列表述中正确的为A.周某有权退房

B.甲公司应赔偿同某损失

C.如周某退房，甲公司应退还己付房价款及利息

D.如周某不退房。面积超过允许误差部分的房价款伞由甲公司承担，产权归周某

周某对所购房屋建筑面积有疑问，甲公司做了解释。根据《房产测量规范》，下列解释中不正确的为()。A.属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积

B.穿过房尾的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积

C.两房屋间有上盖和柱的走廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积

D.独立柱的门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理()。A.房屋他项权利登记

B.房屋变更登记

C.房屋转移登记

D.房屋租赁登记备案

甲领取3000平方米营业房《房屋所有权证》后，应当()。A.将在建工程抵押转为房地产抵押登记

B.办理在建工程抵押权注销登记

C.直接领取他项权证

D.无须再办理房屋抵押登记

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

某市一房地产开发企业2013年有关经营情况如下：

(1)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地8000平方米的使用权

用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。

(2)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月3013竣工，按合同约定支

付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字

楼占地面积2400平方米，建筑面积12000平方米。

(3)到12月31 E1为止对外销售写字楼10000平方米，全部签了售房合同，每平方米售

价1．6万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月318均可收回，

有关土地权证和房产证次年为客户办理；其余2000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2013年由于刚开业出现亏损，未分配利润。

(4)在售房过程中发生销售费用150万元；发生管理费用(含印花税)90万元，财务费

用80万元(可以提供金融机构证明，并可以按转让房地产项目进行分摊)。

要求：根据所给资料，计算该企业2013年应缴纳的土地增值税，不考虑地方教育费

附加。

某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区,需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建过程中,经过市场调研,决定调整最初确定的开发方案,在部分住宅用地上建造一大型商场;委托中介服务机构代理销售经济适用住房,并向G购客户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时,以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足;在商场投入使用时,W公司将商场底层出租给F公司,租期5年。商场开业一年,W公司由于还贷,将商场整体出售给S公司。请回答下列问题:

1.W公司如何才能合法占用该小区的土地?

A．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后,再经项目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续,交纳相关费用后,向土地管理部门办理土地使用权划拨手续

B．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后,办理农用地转用审批,并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续,交纳相关费用后,向土地管理部门办理土地使用权出让手续

C．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后,办理农用地转用审批,并经国务院办理征地审批手续,交纳相关费用后,向土地管理部门办理土地使用权出让手续

D．规划管理部门批准建设用地规划申请后,经国务院批准办理农用地转用手续,交纳相关费用后,向土地管理部门办理土地使用权划拨手续

某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司由于还贷，将商场整体出售给S公司。请回答下列问题：

W公司如何才能合法占用该小区的土地?

A．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，再经项目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续，缴纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续

B．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续，缴纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续

C．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并经国务院办理征地审批手续，缴纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续

D．规划管理部门批准建设用地规划申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续

ABC会计师事务所注册会计师A和B对甲股份有限公司(以下简称甲公司)2013年度的财务报表进行审计。甲公司未经审计的财务报表部分会计资料如下：A和B作为项目经理，确定甲公司2013年度财务报表层次的重要性水平为540万元，审计工作于2014年3月6日完成，董事会批准财务报表并于2014年3月10日对外报出。审计过程中发现以下事项： (1)甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2013年1月1日购入一幢建筑物用于出 租。该建筑物的成本为27000万元，预计使用年限为20年，预计净残值为3000万元。采用 直线法计提折旧。2013年计提了li00万元的折旧额，并将其记入了其他业务成本。 (2)甲公司2013年1月独家开发的甲房地产项目，由于所处地域房地产市场前景黯淡而于 2013年12月停止开发。该项目截止2013年12月31日的账面开发成本为9000万元，经A和B会同其他有关评估师实地查看、评估，该项目2013年12月31日的可变现净值为4800万元，甲公司在2013年度未作相应的会计处理。 (3)2013年3月1日，甲公司经批准按面值发行了15000万元2年期、到期还本付息的企业 债券，债券票面利率为4.8%，其中的10000万元用于建造生产厂房(2013年12月31日尚未完工)，5000万元用于补充流动资金，2013年3月1日厂房开始建造，并发生支出10000万元。甲公司对债券发行作了相应的会计处理，但未计提2013年度的债券利息。 (4)甲公司为C公司向银行借款600万元提供担保。2013年10月，C公司因经营严重亏损， 进行破产清算，无力偿还已到期的该笔银行借款。贷款银行向法院起诉，要求甲公司承担连 带责任，支付借款本息共800万元。2014年2月12日，法院终审判决贷款银行胜诉，并于2月24日执行完毕。甲公司在2013年度未对该诉讼案件做相应的会计处理。 (5)甲公司于2013年12月向D公司销售一批C产品(增值税税率为17％)，该批产品的销售收入为2000万元(不含增值税)，成本为1800万元，货款将于2014年4月收取，甲公司按规定在2013年12月进行了应的会计处理。由于质量问题，该批产品于2014年3月8日被退回，已取得应退回的增值税有关证明。甲公司以此销售退回发生在2014年为由未对2013年相关会计科目进行调整。A和B获知此情况，于当日赴甲公司实施了追加审计程序，确认了该销售退回事项，并就2014年3月7日至8日甲公司是否存在可能严重影响财务报表的其他期后事项实施了必要的审计程序。 (6)甲公司设有一家全资子公司乙公司，其财务信息由乙公司管理层编制并包括在甲公司财 务报表中，并由注册会计师E和F按照甲公司审计项目组的要求对乙公司财务信息进行审计。 要求： 对于上述第(1)至第(5)个事项应向甲公司分别提出何种审计处理建议?若应当建议 作出审计调整的，请列示审计调整分录(不考虑调整分录对所得税费用、营业税金及附加、 期末结转损益类科目及对利润分配的影响，对审计调整分录能够列示明细科目的请予列示)。