（2）资产评估的经济原则有哪些，请列举并说明。

下面列举了一些评述。说明哪些与货币主义者的观点一致(M)，哪些与凯恩斯主义者的观点一致(K)。 _______1．结构模型实证分析优于简化形式实证分析，因为前者有利于更加深入地理解经济的运行。 _______2．简化形式实证分析不必理解货币影响经济活动的所有途径。 _______3．货币供给变动影响产出和就业的途径是多样的，且经常变化。 _______4．简单观察相关性方法的问题在于，可能很难确定因果关系的方向。我们如何确定，总产出不会影响货币增长，而非方向相反? _______5．货币供给的变动是产出、就业和价格波动最为重要的决定因素。 _______6．采用货币规则的主要优点在于，会大大减少相机抉择的稳定性政策的使用。 _______7．经济十分不稳定，使得相机抉择的货币与财政政策对于保持充分就业相当重要。 _______8．我们同意货币十分重要，但是经验实证说明，货币不是唯一重要的因素。 _______9．货币相当重要，但财政政策、净出口和“浮躁情绪”同样导致了总需求的波动。

A.司法原则

B.经济原则

C.生活原则

D.行为原则

某国有资金投资的某重点工程项目计划于2013年8月8日开工，招标人拟采用公开招标方式进行项目施工招标，并委托某具有招标代理和造价咨询资质的招标代理机构编制该项目的标底和最低投标限价。该机构还接受了该项目投标人D的投标文件的编制。招标过程中发生了以下事件：

事件1：2013年2月8日，已通过资格预审的A、B、c、D、E5家施工承包商拟参与该项目的投标，招标人规定2月20～2月23日为招标文件发售时间。3月6日下午4时为投标截止时间。投标有效期自投标文件发售时间算起总计60天。

事件2：考虑该项目的估算价格为l0000万元，所以投标保证金统一定为200万元，其有效期从递交投标文件时间算起总计60天。

事件3：评标委员会成员由7人组成，其中当地招标监督管理办公室1人、公证处1人、招标人1人、技术经济方面专家4人。评标时发现E企业投标文件虽无法定代表人签字和委托人授权书，但投标文件均已有项目经理签字并加盖了单位公章。评标委员会于5月28日提出了书面评标报告。C、A企业分列综合得分第一、第二名。

事件4：5月30日招标人向c企业发出了中标通知书，6月2日C企业收到中标通知书，双方于7月1日签订了书面合同。7月15日，招标人向其他未中标企业退回了投标保证金。

请指出事件4的不妥之处，并说明理由。

（三）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称W企业改制上市所涉及的土地价格评估（A省B县）

二、委托估价方W企业

三、受托估价方（略）

四、估价目的

W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”（[2000]国土[法]字第153号）、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国房地产管理法》。

(3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（[2000]国土[法]字第153号）。

(4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(2002)》的通知（[2001]国土[籍]字第180号）。

(5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。

(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。

(8)委托方提供的有关资料。

六、估价基准日

2007年12月31日

七、估价日期

2008年7月20日至2008年9月20日

八、地价定义

待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。

九、需要特殊说明的事项

（一）假设条件

(1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。

(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(5)委托方提供的资料属实。

（二）使用说明

(1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。

(2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证》为准。

（3）此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。

（4）评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。

（5）本评估报告由C土地估价机构负责解释。

十、土地估价师签字

姓名、估价师资格证书号

十一、土地估价机构

土地估价机构负责人签字：

（土地估价机构公章）

2008年9月20日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地登记状况

待估宗地位于B县光明路X×号，土地面积为2200. 8 m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。

2．土地权利状况

待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(2005)字第××号。无他项权利限制。

3．土地利用状况

待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790. 59 m2，建筑容积率为1.2。

二、地价影响因素分析（略）

第三部分 土地估价

一、估价原则（略）

二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下：

（一）成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格一（土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润）×土地增值收益。

1．土地取得费及有关税费

根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征收的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗（含林木）补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。

(1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2. 0～3,0万元／亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元／亩，即37.5元／m2。

(2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征收耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元／m2、耕地开垦费为8元／m2和新增建设用地有偿使用费为7元／m2，合计税费为19.5元／m2。

(3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元／m2。

上述三项合计，土地取得费为58.1元／m2。

2．土地开发费

此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通信）及宗地红线内地面平整。

通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元／m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元／m2。

3．投资利息

根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=（土地取得费及有关税费十土地开发费）×开发周期×5. 85%= (58.1-1-50)元／II12×1×5. 85%=6.32元／m2。

4．投资利润

调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=（土地取得费及有关税费十土地开发费十投资利息）×开发周期×12%= (58. 1+50-l-6. 32)元／m2×1×12%=13.7元／m2。

5．计算土地增值收益（土地所有权收益）

根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。

土地增值收益=（征地费及有关税费十土地开发费十投资利润）×30%= (58. l+50+13.7)

元／m2×30%=36.5元/ m2

6．计算待估宗地的土地使用权价格

待估宗地的土地使用权价格=(58.1+50+6. 32十13. 7—-36.5)元／m2 =164.6元／m2

（二）基准地价系数修正法

依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：

宗地地价一待估宗地所在区域基准地价XAIA2A3A4A5

式中Al-区域条件修正系数；

A2——容积率修正系数；

A3 ——土地使用权年期修正系数；

A4——基础设施开发程度修正系数；

A5——期日修正系数。

采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下：

1．确定待估宗地的土地级别及基准地价

经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/ m2

2．确定区域条件修正系数(Al)

经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1. 0553。

3．确定容积率修正系数(A2)

待估宗地面积为2200. 8 m2，建筑总面积为1790. 59 m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表（见下表），待估宗地容积率修正系数为1. 16。

4．确定土地使用权年限修正系数(A3)

待估宗地W企业于2002年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35. 67年。根据土地使用年限修正公式：

A3=[1-l／(1+8%)35 67]／[1—1／(1+8%)4.]=0. 948017／0. 995426 =0. 95237

5．确定基础设施开发程度修正系数(A4)

根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1. 17。

6．期日修正系数(A5)

《B县定级与基准地价评估报告》是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2002年5月1日至2005年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5 =1. 05。

7．确定待估宗地的土地价格根据公式

宗地地价=基准地价XAlXA2XA3XA4×A5=(150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×

1. 05)元/ m2 =185.2元／m2。

三、地价的确定

1．地价的确定

对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元／m2，基准地价系数修正法：214. 84元／m2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=(185.2×0.7+164.6×0.2)元／m2 =162.6元／m2。

2．估价结果

待估宗地土地面积：2200. 8 m2，单位面积地价：162.6元／m2，总地价：35. 785万元。

第四部分附件

1．委托估价函

2．待估宗地区域位置图

3．委托方营业执照复印件

4．估价机构营业执照复印件

5．土地估价师证书复印件

某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为 2017 年 6 月 30 日，采用重置成农去。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期 1 年，于 2012 年 6 月底建成并投入使用，建筑面积 6000 平方米，经济使用年限 5O 年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分 100 分），分值分别为 94、70、90，修正系数分别为 80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为 3883 万元，安装工程造价为 67S 万元。前期费用的综合费率为 2%，期间费用率为 5%。假设利润率为 3.5%，不考虑资金成本。

要求：

(1)列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。

(2)计算委估厂房的重置成本。

(3)计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取 0.4，打分法权重取 0.6)。

(4)计算委估厂房的评估?。

某建设项目的业主于2002年3月15日发布该项目施工招标公告，其中载明招标项目的性质、大致规模、实施地点、获取招标文件的办法等事项，还要求参加投标的施工单位必须是本市一、二级企业或外地一级企业，近三年内有获省、市优质工程奖的项目，且需提供相应的资质证书和证明文件。4月1日向通过资格预审的施工单位发售招标文件，各投标单位领取招标文件的人员均按要求在一张表格上登记并签收。招标文件中明确规定：工期不长于24个月，工程质量标准为优良，4月18日16时为投标截止时间。

开标时，由各投标人推选的代表检查投标文件的密封情况，确认无误后，由招标人当众拆封，宣读投标人名称、投标价格、工期等内容，还宣布了评标标准和评标委员会名单（共8人，其中招标人代表2人，招标人上级主管部门代表1人，技术专家3人，经济专家2人），并授权评标委员会直接确定中标人。

该项目施工招标在哪些方面不符合《中华人民共和国招标投标法》的有关规定？请逐一说明。

建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。由于技术进步、消费观念变更等因素的影响，使得建筑物的经济寿命不同于自然寿命。在资产评估中所用的寿命年限应该是经济耐用年限，需要评估人员在现场勘察的基础上，综合考虑各种因素确定。

问题：

1．确定建筑物的经济耐用年限时主要考虑哪些因素?

2．现场勘察钢筋混凝土结构的房屋时，地基基础、承重构件及屋面的勘察要点分别是什么?

A. 企业合并、分立、破产、解散

B. 以非货币资产对外投资

C. 非上市公司国有股权比例变动

D. 非上市公司国有产权（股权）转让

B公司正在评估三个投资项目：(1)引进一条新的生产线；(2)扩展现有的生产线；(3)开发一条新的、质量更高的生产线。如果这些项目是被单独采纳的。预期的未来现金流量现值和所需投资的金额如下：

如果同时实行项目1和2，并不会产生规模经济。所需要投入的资金和现金流量的现值仅仅是单独实行这两个项目时的相应值的简单加总。而联合实行项目1和3可以在投资方面产生规模经济。它们组合起来所需要的总投资额为440000元。联合实行项目2和3则可以在生产和营销方面产生规模经济，它们组合起来产生的未来现金流量的现值为620000元。如果三个项目同时实行，那么上述规模经济效应仍会保持，然而因为没有足够的空间来同时实施三个项目。故此时该公司必须另外花费125000元来扩展厂房。 要求： (1)通过计算说明B公司应该选择哪个或哪些项目。 (2)当公司当期投资资本预算的上限为400000元时，公司的选择又该如何? (3)试分析资本预算限额对公司价值的影响。

A．较高者

B．中间价

C．较低者

D．任何价格都可以