委托人应当在委托贷款委托合同中声明的事项包括（）

××大厦房地产估价报告

封面及目录（略）

致委托方函

××股份有限公司：

受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下“估价对象”）的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。

××房地产评估有限公司（公章）

2004年10月16日

估价师声明（略）

估价的假设与限制条件（略）

房地产估价结果报告

一、委托人

××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）

二、估价机构

××房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）

三、估价对象

××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000㎡，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积为30000㎡；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积为8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日～2041年10月9日）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、计算机闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。

估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。

四、估价目的

确定估价对象抵押价值。

五、估价时点

2004年10月10日。

六、价值定义

本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价方法

根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

十、估价结果（略）

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2004年10月10日～2004年10月16日。

十三、估价报告应用的有效期

自估价报告完成之日起一年内有效。

房地产估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用

结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。

六、估价测算过程

（一）收益法估价测算过程

1．年有效毛收入估算

估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000㎡为××股份公司自用办公，1～20层写字楼计20000㎡全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略），估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月（能源费及物业管理费另计），出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/（月·个），出租率100%，故

年有效毛收入=80元/㎡ X 12×30000㎡ x90%×（1-0．2）+100元/㎡×30000㎡×6%+1000元/（月·个）×12月×100个×100%=2211．60万元

2．年运营费用估算

（1）年维修费

根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/㎡（确定依据及过程略），故

年维修费=1500元/㎡×38000㎡×2%=114．00万元

（2）年管理费

年管理费按年租金的3%计，故

年管理费=2211．6万元×3%=66．35万元

（3）年保险费

估价对象的保险费按房屋重置价的0．3%计，故

年保险费=1500元/㎡×38000㎡×0．3%=17．10万元

（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加

根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5．5%，则

年房产税和两税一费=2211．6万元×（12%+5．5%）=387．03万元

（5）年土地使用税

根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故

年土地使用税=5元/㎡×5000㎡=2．50万元

（6）年运营费用合计

年运营费用=114．00万元+66．35万元+17．10万元+387．03万元+2．50万元=586．98万元

3．年净收益估算

年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211．60万元-586．98万元=1624．62万元

4．确定适当的报酬率

通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬率为7．5%（具体过程略）。

5．计算收益价格

选用有限年期的收益法公式。

自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则

故运用收益法的估价结果为20170．26万元。

（二）市场法估价测算过程

1．可比实例的选取

估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。

可比实例基本情况调查表

项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例c 估价对象 坐落 ××路××号 ××路××号 ××路××号 ××路××号 用途 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 2003年12月10日 2004年2月10日 2004年4月10日 2004年10月10日 成交价格/（元/㎡） 6300 6750 6760 地上建筑层数 26 28 30 30 个别因素（综合） 一般 一般 一般 一般 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款

2．比较修正过程

（1）交易情况修正

由于实例BC的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。

（2）交易日期修正

根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0．5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。

（3）区域因素修正

估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。

（4）个别因素修正

估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例8的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%（具体分析判断过程略），故：实例A、B、C个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。

3．计算比准价格

实例A：6300元/㎡（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/㎡

实例B：50元/㎡×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/101）=6747元/㎡

实例C：760元/㎡×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/㎡

由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：

单位比准价格=（6818+6747+6963）（元/㎡）/3=6843元/㎡

故运用市场法的估价结果为：

比准价格=6843元/㎡×30000㎡=20529．00万元

七、估价结果确定

由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。

估价对象房地产价格=（20170．26+20529．00）万元/2=20349．63万元

取整为20350万元（精确到万元）。

单位价格=20350万元÷38000㎡=5355元/㎡（取整）

估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略） 附件（略）

麦克先生(新加坡籍)及太太陈小姐(上海人)经上海福兴不动产居间，购买了200平方米价值500万的房屋一套，幵申请按揭贷款200万，现麦克先生在交易时又因有事不能到场交易，问本次房屋买卖整个流程中需要办理以下哪些公证手续：()

A.委托公证

B.买卖合同公证

C.声明公证

D.借款合同公证

某使用国有资金的建设项目，工程建设投资额约15000万元，其中建筑工程费为8000万元，建设单位按规定委托一家招标代理机构代理招标。在招标过程中，发生了以下事件：

事件1：在完成项目审批手续，自有资金已到位，初步设计概算已完成，银行贷款资金正在积极落实的条件下，建设单位要求招标代理机构立即组织项目的施工招标，但招标代理机构认为施工招标条件还不具备。

事件2：招标代理机构编制招标文件时，建设单位要求在招标文件的“投标人须知”写入下列4点内容：(1)投标保证金额为投标总价的2%，以现金或转账方式缴纳；(2)投标保证金的有效期应当超出投标有效期30天；(3)开标的地点在建设单位办公楼三楼会议室；(4)采用联合体投标的，由联合体成员中资质等级最高的单位与招标人签订工程承包合同。

事件3：共有A、B、C、D、E五家投标人购买了标书，并在投标截止时间之前递交了投标文件。

①在开标前15分钟，D投标人要求撤回投标文件，招标人不予同意。在D投标人的强烈要求下，招标人同意其撤回投标文件，但声明D投标人的投标保证金将被没收。

②投标截止时，E投标人仍未按照招标文件要求缴纳投标保证金，但作出了缴纳投标保证金的书面承诺。

事件4：评标委员会在开标后的初步评审中发现，投标人B和C的投标文件满足招标文件的要求；投标人A提出的货物检验方法不满足招标文件的要求。在随后的详细评审中，评标委员会要求B、C两个投标人对其如何解决技术难点问题提出具体措施，并适当降低报价。

事件5：评标委员会按招标文件确定的评分标准，推荐B投标人为第一中标候选人。招标人在投标有效期结束日30个工作日前的8月22日发出了中标通知书，并于9月25日与B投标人正式签订了合同。

问题：

1．事件1中，招标代理机构的说法是否正确?说明理由。

2．事件2中，建设单位所提4点要求是否妥当?请逐条判别并说明理由。

3．事件3中，招标人对D投标人撤回投标文件的处理是否妥当?E投标人的投标是否有效?分别说明理由。

4．事件4中，评标委员会应做出怎样的初步评审意见?详细评审中的做法是否妥当?说明理由。

5．指出事件5中的不妥之处并说明理由。

某国家重点大学新校区位于某市开发区大学产业园区内，建设项目由若干个单体教学楼、办公楼、学生宿舍、综合楼等构成，现拟对于第五综合教学楼实施公开招标。该教学楼建筑面积16000m2，计划投资额4800万元，30%财政拨款(落实)，30%银行贷款(已经上报建设银行)，40%自筹(正在积极筹措之中)。

根据开发区管委会的文件要求，项目招标由该校新校区建设指挥部委托某招标代理公司实施——该代理公司隶属于开发区建设局，其主要成员由建设局离退休领导或专家构成。项目招标文告在当地相关媒体上公布，并指出“仅接受获得过梅花奖的建设施工企业投标”(梅花奖为本市市政府每年颁发的，用于奖励获得市优工程的建设施工企业的政府奖)，且必须具有施工总承包一级以上资质，并同时声明，不论哪一家企业中标，均必须使用本市第一水泥厂的水泥。

本地施工企业A、B、C、D、E、F、G分别前来购买了招标文件，并同时按照招标方的要求以现金的方式提交了投标保证金。在购买招标文件的同时，由学校随机指派工程技术或管理人员陪同进行现场踏勘，并口头回答了有关问题。

在投标人须知中明确指出，由于工期比较紧张，相关资料准备不很完备，尤其是需要由投标人根据图纸自行核算工程量并根据该量实施报价，并采用成本加固定酬金合同。

问题1：根据我国相关法律规定，该项目是否需要招标？是否需要实施公开招标？为什么？

问题2：该项目的招标实施过程有哪些不妥之处？应该如何改正？

问题3：建设项目的合同计价模式的选择依据是什么，本项目合同选择上是否存在问题？应该选择什么合同？

A. 委托行为是委托人的自主行为

B. 委托人和借款人身份合法，

C. 托资金来源合法并由委托人自主支配，

D. 委托贷款用途符合国家法律法规和有关政策规定，

E. 委贷款风险由委托人承担。

A．借款对象

B．借款金额

C．贷款用途

D．贷款方式

A. 中央银行

B. 政府部门

C. 公积金管理中心

D. 银监会

E. 其他单位

A. 利率

B. 结息方式

C. 贷款逾期后利息收取方式

D. 还款账户

民事诉讼中委托人除与律师事务所签订委托代理合同外，还应当提交授权委托书，授权委托书一式（）

A.二份

B.三份

C.四份

D.五份

A. 公积金管理中心

B. 个人

C. 单位

D. 政策性银行