运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）

运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（ ）。

运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（ ）。

A.明朗、稳定及长远的房地产政策

B.一套统一、严谨及健全的房地产法规

C.一个较多公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库

运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（ ）。

A.明朗、稳定及长远的房地产政策

B.一套统一、严谨及健全的房地产法规

C.一个较多公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库

运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。

此题为判断题(对，错)。

运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：( )。

A、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策

B、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规

C、要有一套完整的开发计划和管理制度

D、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单

E、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划

运用假设开发估价的效果如何,除了对假设开发本身的运用技巧掌握得如何外,还要求有一个良好的社会经济环境,如:(1)要有一个明朗、开放及长远的房地产政策;(2)要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。还需要其他社会经济环境的是( )。

A．要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单这个良好社会经济环境

B．要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划

C．要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库

D．要有一个好的房地产估价最高最佳使用原则

运用假设开发估价的效果如何,除了对假设开发本身的运用技巧掌握得如何外,还要求有一个良好的社会经济环境,如:(1)要有一个明朗、开放及长远的房地产政策;(2)要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。还需要其他社会经济环境的是( )。

A．要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单这个良好社会经济环境

B．要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划

C．要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库

D．要有一个好的房地产估价最高最佳使用原则

（一）下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分（标注“略”的为正常 内容），请阅读后回答相关问题。

1.估价对象建设期及利用方式分析

该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》（××开经[2005]053号），该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635 m2，总建筑面积为143452 m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3. 4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。

估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地．总用地面积为95635 m2，总建筑面积为35000 m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3. 4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0.37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。

根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。

2.预期售价确定及销售状况分析

从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500—4000元／m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/ m2,则该物业预期总售价为

总售价=平均售价×建筑面积

=3500元／m2×35000 m2

=12250万元

通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。

3．开发总费用的确定

根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如一5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下：

(1)前期费用（分析过程略）：确定其前期费用为200元/m2（按总建筑面积），则前期费用总计为前期费用一前期费用标准X总建筑面积

=200元/ m2×35000 m2

=700万元

并设定为开发初期一次性投入。

(2)建造成本（分析过程略）：确定其平均建造成本为700元／m2（按总建筑面积），则整个物业总建造成本共计为建造成本一平均建造成本X总建筑面积

=700元／m2×35000 m2

=2450万元

并设定为开发期内均匀投入。

(3)室外建设费用（分析过程略）：确定该地块室外建设费用标准为220元／m2（按土地面积），则小区建设费用总计为

室外建设费用一室外建设费用标准×土地面积

=220元／m2×95635 m2

=2103. 97万元

并设定为开发期内均匀投入。

(4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。

管理费用=((2)十(3))×5%

=(2450+2103. 97)万元×5%

=227. 70万元

4．销售费用（分析过程略）

确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。

销售费用一总售价×8%

=12250万元×8%

=980万元

5．利息率和利润率确定

(1)利息率：本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6. 03%。

(2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。

6．地价测算

根据假设开发法基本公式：地价一预期售价一总开发费用一利润一利息一销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程

总地价=[（12250 - 980）×40%/(1+6.03%)1+(2-1)／2+（12250 - 980）×60%／(1+

6. 03%)2+1.5/2]一[700+(2450+2103. 97+227. 70)／(1+6.03%)2/2]×(1+24%) -总地价×24%

解上式得到

总地价=2762. 28万元

土地单价=2762. 28万元/95635 m2=289元／m2

就上述报告片断，回答以下问题：

1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么？

2．请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素（提示：不少于6个）。

3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求（提示：不少于4个）?

4．报告中不动产开发前期费用里有不应计入的项目，请指出来。

5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

假设开发法的原理依据与( )相同，是预期原理。

A．收益法

B．经济法

C．权益法

D．成本法

我国环境资源法的基本原则包括(  )

  A．经济、社会与环境协调发展的原则

  B．环境资源的开发、利用与保护、改善相结合的原则

  C．预防为主、防治结合、综合治理的原则

  D．环境责任与环境民主原则