我国城市综合用地土地使用权出让的最高年限是（)

按照《城市房地产管理法》的规定,土地使用权出让最高年限,根据出让土地的用途而确定,具体可分为( )。

A．居住用地70年

B．工业用地50年

C．教育、科技、文化、卫生、体育用地30年

D．商业、旅游、娱乐用地40年

E．综合或者其他用地50年

甲房地产开发公司于2011年7月1日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012年7月1日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。2012年10月1日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。政府调整规划，对该项目可以采取的处置方式为()。A.无偿收回

B.延长动工开发期限

C.置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地

D.按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续

该综合楼建设用地使用权出让年限最高为()年。A.40

B.50

C.69

D.70

建设单位将综合楼抵押应办理()。A.预告登记

B.地役权登记

C.所有权初始登记

D.在建工程抵押登记

乙房地产估价机构评估时，应()。A.进行实地查勘

B.要求提供房屋所有权证书

C.要求提供国有土地使用证

D.调查建设用地使用权是否己抵押

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

甲房地产开发公司（以下简称甲公司）经批准实施一综合小区开发项目，规划容积率为2.1。该项目位于城市规划区内的城乡结合部，占地120000m2,其中有40000m2属于国有土地，其余为集体土地上的乡镇企业用地。按规划建设一经济适用住房项目和商业城项目。该项目由乙建筑工程公司（以下简称乙公司）承包施工，于2009年1月1日动工，工期10个月。建设过程中，甲公司将在建工程向银行申请抵押贷款。甲公司应当具有（）资质。A.—级

B.二级

C.三级

D.四级

下列关于该项目用地的表述中，正确的为（）。A.该项目范围内的乡镇企业用地不需办理集体土地征收手续

B.该项目经济适用住房用地可采取划拨方式

C.该项目商业城必须采取出让方式

D.该项目土地使用权出让的最高年限为50年

甲公司申请领取建设工程施工许可证应当具备的条件包括（）。A.已取得建设工程规划许可证

B.已确定施工企业

C.有保证工程质量和安全的具体措施

D.建设资金己经落实，到位资金原则上不少于工程合同价的30%

下列关于该项目在建工程抵押的表述中，正确的为（）。A.在建工程抵押价值可由甲公司和银行协商议定

B.在建工程抵押价值可由房地产估价机构评估

C.甲公司和银行应当申请在建工程抵押权设立登记，并在工程竣工后申请转为房屋抵押权登记

D.甲公司将部分商业用房给乙公司冲抵工程款，不需经银行同意

该项目的工程竣工验收工作由（）负责组织实施。A.人民政府建设行政主管部门

B.工程质量监督机构

C.甲公司

D.乙公司

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

重庆甲房地产开发公司在本市某区以出让方式获得一总面积为60亩的地块，规划用途为综合用地，其中基本农田占35亩，住宅规划容积率不超过2.5，基地总面积为1万平方米，建筑密度为40%。出让合同约定出让期限从2003年1月1日起计算。2003年10月甲公司开始在地块上建设第一期住宅3万平方米。2004年6月该公司申请办理了商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司代理销售。乙公司精心制作了营销策划方案，并有计划地推出了一系列广告。2005年8月张先生通过乙公司选定了一套套内建筑面积为85平方米的住宅，该住宅有一个建筑面积为5平方米的封闭式阳台，商品房买卖合同约定价格为5000元/平方米，套内建筑面积为85平方米，合同面积与产权登记面积有误差的，按国家和重庆市有关规定处理。2006年4月张先生拿到了该房的“两证”，房产证上注明该房套内面积为87平方米，应分摊的共有建筑面积为13平方米。同年5月，张先生将该房抵押给建设银行，贷款20万元并办理了抵押登记；8月，张先生将该房出租给李先生，租期3年；2004年2月，张先生因急需资金，以46万元的价格将该房卖给了好友王先生。请问：

甲以出让方式获得住宅小区土地使用权应当由（）批准。

A.国务院

B.省级人民政府

C.国务院和省级人民政府

D.城市人民政府

房地产开发公司于两年前以出让方式取得A号地的使用权，该地块位于市中心繁华地带，规划为商业用地。合同使用年限为40年，2年后该公司因资金问题，拟将该地块转让。

根据上述资料，回答下列问题：

该公司转让的先决条件是( )。

A.取得国有土地使用证

B.交付全部地价款

C.交付全部土地使用权出让金

D.取得国家主管部门批准证书

转让后尚可使用年限为( )年。A.38

B.48

C.50

D.68

转让后经城市规划部门批准，该地改为综合用地。现在该地改变用途后尚可使用年限为( )年。A.38

B.40

C.48

D.50

转让的公司对已投入该宗土地开发建设的资金，应不少于项目总投资的( )。A.10%

B.20%

C.25%

D.40%

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000㎡；4～10层为写字楼，建筑面积为7500㎡，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。

据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(㎡·日)(㎡指建筑面积，下同)，写字楼的实际租金为3.5元/(㎡·日)；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/(㎡·日)(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼为4.0元/(㎡·日)(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/㎡(建筑面积)，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/㎡(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。

（一）某市一综合大厦，于2005年1。月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000 m2；4～10层为写字楼，建筑面积为7500 m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下（基础设施条件略）的土地使用权价格。

据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元／(m2．日)( m2指建筑面积，下同)，写字楼的实际租金为3.5元／（m2．日）；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5．0元／(m2．日)(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%;写字楼为4．0元／(m2．日)（可出租面积占建筑面积的70%），空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元／m2（建筑面积），年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元／m2（建筑面积），经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。

下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

一、估价项目名称

××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。

二、委托估价方

(略)

三、受托估价方

(略)

四、估价目的

本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《城镇土地估价规程》。

(4)土地估价委托书。

(5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料。

六、估价基准日

二○○五年十二月三十一日。

七、估价日期

二○○五年十二月三十日至二○○六年一月五日。

八、地价定义

待估宗地的价格是在以下设定条件下于二○○五年十二月三十一日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。

九、估价结果

估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为以下内容。

评估土地面积：2504.1m2。

单位面积地价：4069.07元/m2。

总地价：10189358元。

大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。

十、需要特殊说明的事项

(一)假设条件

(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。

(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。

(5)委托方提供的资料属实。

(二)估价结果和估价报告的使用

(1)土地估价报告仅为委托方XX公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。

(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。

(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。

十一、土地估价师签字

(1)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××

(2)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××

十二、土地估价机构

土地估价机构负责人签字：×××

(土地估价机构公章)

二○○六年一月五日

请根据上述内容回答以下问题。

1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。

2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。

3．土地估价依据一般包括哪些方面？在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？

4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是( )(只有1个选项)。

A．评估对象的规划开发程度 B．评估对象的实际开发程度

C．根据委托方要求划定的开发程度 D．根据资产评估要求界定的开发程度

5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指•( )(只有一个选项)。

A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性

B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实

C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果

D．委托方应该承担资料不实的责任

6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。

（一）下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注“略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。

一、估价项目名称

××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。

二、委托估价方（略）

三、受托估价方（略）

四、估价目的

本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据

五、估价依据

1．《中华人民共和国土地管理法》

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》

3．《城镇土地估价规程》

4．土地估价委托书

5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料

六、估价基准日

2009年12月31日

七、估价日期

2009年12月30日至2010年1月5日

八、地价定义

待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。

九、估价结果

估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：

评估土地面积：2504. 1 m2；

单位面积地价：4069. 07元／m2；

总地价：10189358元；

大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币）。

十、需要特殊说明的事项

（一）假设条件

(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。

(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律，法规。

(5)委托方提供的资料属实。

（二）估价结果和估价报告的使用

(1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。

(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。

(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。

十一、土地估价师签字

1．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××

2．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××

十二、土地估价机构

土地估价机构负责人签字：×××

（土地估价机构公章）

2010年1月5日

请根据上述内容回答以下问题：

1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。

2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。

3．土地估价依据一般包括哪些方面？在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？

4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是 ( )（只有1个选项）。

A．评估对象的规划开发程度

B．评估对象的实际开发程度

C．根据委托方要求划定的开发程度

D．根据资产评估要求界定的开发程度

5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指( )只有1个选项）。

A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性

B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实

C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果

D．委托方应该承担资料不实的责任

6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。

目前我国商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是：