运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期

涨可能较缓慢，而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。( )

下列不属于长期趋势法的作用的是( )。

A、用于成本法计算重置价格

B、用于市比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整

C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等

D、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力

长期趋势法主要包括( )。

A、数学曲线拟合法

B、平均增减量法

C、平均发展速度法

D、移动平均法

E、分数修正法

选用的预测方法是( )。

A、平均发展速度法

B、平均增减量法

C、数学曲线拟合法

D、中位数法

下列不属于数学曲线拟合法的是( )。

A、直线趋势法

B、指数曲线趋势法

C、二次抛物线趋势法

D、指数线性修正法

开发法估价。( )

年,建筑容积率为2,适宜建造商品住宅,预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年,建筑安装工程费为每平方米建筑面积1000元,勘察设计等专业费及管理费为建安工程费的10%,第一年需投入建安工程费、专业费用及管理费的60%,第二年需投入40%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%,销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%,购买该土地买方需缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出40%,建成半年后售出70%,建成一年后全部售出。售出时的平均价格为每平方米建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2007年10月的总价、单价和楼面地价。(折现率取10%)

转让土地面积的比率为60%,附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1200元/m2,开发期需要3年,将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方千米2.6亿元,贷款的年利率为8%,投资利润率为12%,当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

准,但需补交土地使用权出让金等500元/m2(按建筑面积计),同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年,装修改造费为每平方米建筑面积1200元,装修改造完成后即可全部售出,售价为每平方米建筑面积4200元/m2,销售费用和销售税费为售价的8%,购买该旧厂房买方需缴纳的税费为购买价的3%。试利用所给资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价。(折现率为10%)

积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，规划设计条件要求其建设办公地产，根据最高最佳使用原则，适宜建设某种类型的写字楼。预计总开发期为2年，从2007年7月30日起开始建设，建筑费用为1300元/m2，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑费的10%，第一年均匀投入60%的建筑费、勘察设计费及管理费用，第二年投入余下的40%，据调查，当地同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的4%和6%，房地产交易买方应缴纳的相关税费为交易价格的3%，为了尽快出租，在建成前半年就要开始投入广告宣传等销售费用。预计工程竣工半年后可租出，可出租的面积占总建筑面积的70%，可出租面积的月租金为80元/m2，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%，年资本化率为15%，折现率为14%。试利用所给资料，采用现金流量折现法评估该土地2007年7月30日的总价、单价及楼面地价。