以下是一段关于酬金制的叙述： 物业服务费酬金应以全部收入的物业服务资金为计提基数，计提基数通

包括16部电梯、2部自动扶梯、消防中控系统、磁卡门禁设备、中央制冷供暖系统、配电系统、综合布线系统等，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区、餐饮部等。目前，该商城已经竣工，并通过招标方式选聘了金运物业管理公司提供物业管理服务。

请你替金运物业管理公司编写一份切实可行的物业管理方案。

说明：写出方案内容的框架体系即可。

次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。

请分析后回答以下问题：

物业服务企业这样回答对吗?如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题?

知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理”。

工作人员说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理”。工作人员说：“您的材料是否都带齐了”?业主拿出买房合同、入住手续书及付款收据。工作人员说：“可以了”。业主问：“你们公司的收费标准有批文吗”?工作人员说：“有，你看，这是房地产开发公司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修时，我一定补齐”。经理说：“可以，不过您必须写一个保证”。业主问：“装修是否要办理手续”?工作人员说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了”。业主问：“装修前是否要交一些费用”?工作人员说：“您自己找人装修就不用交任何费用了”。业主又问：“我是否可以一次缴纳10年的管理费”?工作人员说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了”。办完手续保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙说：“行了，还要办理什么手续吗”?工作人员说：“没有了，您装修完就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主”。

请分析后回答以下问题：

指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。

调研准备阶段。亮达物业管理公司中标的一个主要原因，是其编制了一份高水平、高标准、高质量的“斯闻大厦物业管理早期介入方案”。如果你参加这次招标投标活动。

问题

1．斯闻大厦物业管理早期介入实施方案应包括哪些主要工作内容?

2．斯闻大厦物业管理早期介入准备工作应有哪些内容?

理模式进行确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。

问题：

物业管理方案的关键性内容和实质性内容分别包括哪些方面?

责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金、物业公共部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改造费用。

问题

1．你认为这样的测算对吗?

2．根据《物业服务收费管理办法》的规定，实行包干制的物业服务费用的构成应该包括哪几个部分?

3．物业服务成本由哪几部分构成?