某国有企业按照市政府“退城进郊”的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开

区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。试根据以上资料估算2001年 5月底开发完成后出售土地的平均单价。

有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地信息，具体情况见表11-1。

表11-1 各宗地的具体情况

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估宗地G在2002年的价格。

年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第2年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算：

(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格；

(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

楼用途，出让年限为50年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积 15 600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5～16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。

又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/平方米，销售税费为售价9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年 40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原率为8.5%，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。

，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。根据调查，该市同类土地取得费用为10万元/亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1.4亿元/km2。开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40%、30%，20%。贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8%；投资利润率为12%。当地土地增值收益是土地成本价格的 20%，土地还原利率为6%。1998年起至2004年地价上涨幅度为每年增长2%。

2002年某乙房地产开发公司在其中3000m2的A地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200m2，耐用年限50年，残值率为4%。目前该类建筑的重置价格为1800元/m2，建筑物还原利率为8%。2004年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为7.42%，请问是否正确?

块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司可贷多少款?

项目其他有关资料如下：

(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000平方米，4～15层为办公楼。

(2)大楼开发周期预期两年，第1年投入60%，第2年投入40%。

(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。

目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。

(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2%，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。

地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为30万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为3亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地还原率为12%。试根据以上资料估算2003年5月底开发完成后出售土地的平均单价。

费用为3 000 000元，城市规划该宗地用途为工业厂房，最大容积率为 1。根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建筑后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价18%，不动产销售税费为不动产总价的6%。请计算该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。

构进行地价评估’。该机构收集到下列可用资料：

(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元／h m2。

(2)与A宗地位于同一区域的于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为

“七通一平”，年出租净收益为23元／m2。

(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为 “五通一平”，出让地价为224元／m2。

(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/ m2，从征地到完成“三通一平”的开发周裳

一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率

为8%。

(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地

价高100元／m2 ，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/ m2。

(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：

请根据上述资料评估该宗地在2006年6月达到“三通一平”条件的50年土地使用权价格。