净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。()
第5题
甲乙是两块条件相同的相邻地块,甲土地单价为1400元/平方米,容积率为4,土地使用年限为40年:乙土地单价为900元/平方米,容积率为2.5,土地使用年限为50年,则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。( )
第7题
年限为50年(从开工之日起计)。该项目的正常开发期为2,5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2000元,至2005年9月1日完成了主体结构,但估计至建成尚需1,5年,还需投入60%的建设费用(均匀投入),建成后半年可租出,可出租面积的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效毛收入的25%,当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的10%,试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价(报酬率为9%,折现率为13%)。
第8题
。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2,专业费用为建筑安装工程费的6%,管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%,上述三项费用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2,由毛坯房装修成精装修需半年时间,装修及其专业费用,管理费用等为800元/m2,精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成时,一次性购置相关设施设备后,可作为宾馆投入正常经营,购置设施设备费用为200元/m2,设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元,报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入,销售于建成时即售完,购买土地的契税为地价的4%,折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小,并判断该宗土地的合理价值。
第10题
收益85万元、90万元、95万元;预计2000年12月30日至 2002年12月30日可分别获得净收益95万元、92万元、94万元,从2003年12月30日起每年可获得的净收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。
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