工业用地出让价格评估依据的重要资料是（）

某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在讲行现场勘察和市场调杏后。得到了4个交易实例(宗地 A、B、C、D)．整理后见下表。 待估宗地 A宗地 B宗地 C宗地 D宗地 土地用途 工业 工业 工业 工业 工业 交易日期 2006年7月 2006年7月 2005年8月 2006年4月 2003年5月 交易情况 拍卖 招标 协议 拍卖 协议 剩余使用年限/年 50 45 47 46 43 区

域

因

素 距区域中心距离/km 7 5 6 4.5 8 距火车站距离/km 4 3 2 7 3 产业集聚度 一般 较高 高 较低 低 环境优劣度 有一定污染 污染小 有一定污染 污染小 污染较重 基础设施 五通一平 五通一平 三通一平 五通一平 五通一平 个

别

因

素 宗地面积/亩 100 76 140 60 45 宗地形状 不规则 较规则 规则 较规则 规则 容积率 1.3 0.8 1.2 0.9 1.3 交易价格/万元 490 430 480 405此外，估价师还获取了以下资料和信息：

(1) 根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0．5个百分点；

(2) 如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%；

(3) 以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)2%；

(4) 以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)1%；

(5) 以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加(或减少)2%；

(6) 假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1%；

(7) 假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%：

(8) 宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略；

(9) 假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%；

(10) 以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0．1，其价格对比指数增加(或减少)0．5%；

(11) 该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地：的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有元，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算；

(12) 征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/㎡征收；征地开垦费，按10元/㎡计收；

(13) 该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/㎡；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6．57%，土地还原利率为6%。

请根据上述资料和素材完成如下任务：

1．假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。 待估宗地 A宗地 B宗地 C宗地 D宗地 交易日期 100 102.5 81 交易情况 100 97 100 区

域

因

素 距区域中心距离 100 102 105 距火车站距离 100 101 102 97 101 产业集聚度 100 102 99 环境优劣度 100 102 98 基础设施 100 100 100 100 个

别

因

素 宗地面积 100 100 100 100 100 宗地形状 100 104 104 容积率 100 97.5 98 2．根据上述资料，以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结

果权重均取0.5)。

（二）某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估：该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。仨价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D)，整理后见下表。

此外，估价师还获取了以下资料和信息：

(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点。

(2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。

(3)以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加（或减少）1km价格对比指数减少（或增加）2%。

(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加（或减少）1km，价格对比指数减少（或增力）1%

(5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准．每增加（或减少）“一通”，价格对比指数增加（或减少）2%。

(6)假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升（或下降）一个等级．价格对比指数上升（或下降）1%。

(7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%。

(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著，可忽略。

(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。

(10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加（或减少）0.1，其价格对比指数增加（或减少）0. 5%。

(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。

(12)征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元／m2征收；征地开垦费，按10元／m2计收。

(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/ m2；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6.57%，土地还原利率为6%。

请根据上述资料和素材完成如下任务：

(1)假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。

(2)根据上述资料以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息，选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价（提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0.5)。

（一）某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的国有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、文化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城镇居民可支配收入平均增长率为5%；②2005～2006年两年间，城市旧城改造拆迁建筑面积10万m2；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让金按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／m2：⑤该市工业用地出让最低价标准为384元／m2；⑥2004～2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

待估价宗地有关信息如下：

(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200元／m2，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／m2。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成．年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。

(2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体经济组织支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。

请根据以上情况，回答51—55题。

下列对该城市地价水平变化的分析正确的是( )。

A．该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨

B．实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因

C．由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长

D．城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用

某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%；②2005 -2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米；爹该市工业用地出让最低价标准为384元/平方米；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

待估价宗地有关信息如下：

(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200元/平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成，年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。

(2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元/亩。

请根据以上情况回答以下问题。

下列对该城市地价水平变化的分析正确的是( )。

A．该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨

B．实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因

C．由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长

D．城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用

某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%；②2005 -2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米；爹该市工业用地出让最低价标准为384元/平方米；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

待估价宗地有关信息如下：

(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200元/平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成，年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。

(2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元/亩。

请根据以上情况回答以下问题。

下列对该城市地价水平变化的分析正确的是( )。

A．该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨

B．实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因

C．由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长

D．城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用

某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度多达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。

下面是估价调查所获得的其他资料：

征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。

征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/㎡征收；耕地开垦费，按l0元/㎡计收。

土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/㎡。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。

某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料： 征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。 征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。 土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。 假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。

（一）某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通信、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。

下面是估价调查所获得的其他资料：

征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。

征地过程中发生的相关税费：征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元／m2征收；耕地开垦费按10元／m2计收。

土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因(答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)

土地估价技术报告

第一部分 总述

一、估价项目名称

××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估。

二、委托估价方

(略)

三、受托估价方

(略)

四、估价目的

根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)。

(4)××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。

(5)××县基准地价成果资料。

(6)委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。

(7)××评估有限公司掌握的有关地价信息资料。

(8)评估人员实地踏勘及调查取得的资料。

六、估价基准日

二○○七年六月二十六日。

七、估价日期

二○○七年五月五日至二○○七年五月十六日。

八、地价定义

本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2007年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。

九、估价结果

土地单价：116元/m2。

总地价：348.29万元。

总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。

估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)。

十、需要特殊说明的事项

(一)估价假设条件

(1)本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。

(3)在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(二)报告使用的限制条件

(1)本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。

(2)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由XX评估有限公司负责解释。

(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

(4)本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。

(三)土地估价结果有效条件

(1)在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。

(2)本报告估价结果是在估价基准日、本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。

(3)委托方提供的资料真实、有效。

(四)其他需要说明事项

(1)委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。

(2)本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。

(3)本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。

十一、土地估价师签字

估价师姓名 估价师证号 签名

××× ××××× (签字)

××× ××××× (签字)

十二、土地估价机构

××评估有限公司(公章)

二○○七年五月十六日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地登记状况

估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。

2．土地权利状况

根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。

3．土地利用状况

根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积30025.23m2，建筑密度40%～60%，容积率≤ 1.4，绿地率为≥15%。(以下略)

二、地价影响因素分析

1．一般因素(略)

2．区域因素

估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引人多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。

3．个别因素(略)

第三部分 土地估价

一、估价原则

1．替代原则(略)

2．需求与供给原则(略)

3．变动原则(略)

二、估价方法与估价过程

(一)估价方法选择

估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。

综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准

（二）某企业于2008年12厅31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000 m2，交纳的土地出让金为30元／m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。

2009年12月31日，该企业因改制需要逆行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，“五通一平”土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%．投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。

根据以上内容，回答5.6～60小题的问题。

该宗地于2009年12月31日的单位地价为( )元／m2。

A．320. 69

B．342. 58

C．418. 76

D．360. 50