某商业不动产规划建设用地面积为5000平方米，土地使用权年限为48年。用地红线控制范围内总建设

某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。 (1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2．500m2，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2％。 (2)2003年一2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8％。 (3)2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元／m2，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元／m2，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10％。 (4)当地银行一年期贷款利率为12％，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15％、土地增值收益率为15％、土地还原率为10％。 (5)该类建筑物的重置价为1500元／m2。 2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。

（二）某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后．得到的有关资料如下：

(1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500 m2，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2%。

(2)2003～2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%。

(3)2008年1 1月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为30O元／m2，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元／m2，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%。

(4)当地银行一年期贷款利率为12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%。

(5)该类建筑物的重置价为1500元／m2。

2008年11月，该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。

某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为( )万元。

A．5333

B．5277

C．4804

D．4754

(二)

某厂房的建筑面积为4800平方米,建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用;土地面积为8000平方米，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。己知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/平方米，目前的工业地价指数为102.10(为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日)，土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/平方米，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元;其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/平方米;如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元;市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/平方米。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的积算价值。

某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为( )年。

A．19.5

B．20.5

C．25

D．27

某交易不动产的土地使用面积为200㎡，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为（ ）元。

A．3750

B．4000

C．5000

D． 5333

某公司以年租金540元／㎡的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%。据调查，同类建筑物的重置价格为2000元／㎡。同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元／㎡，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%。则该不动产的价格为( )元／㎡。

A．3650

B．4232

C．5270

D．5599

某交易不动产的土地使用面积为200m2，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为( )元。

A．3750

B．4000

C．5000

D．5333