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试述成本法与收益法的区别。

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第1题

建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种,普通建筑物估价时适用______。

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第2题

某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2001年5月通过出让方式取得的,出让年限是40年。建筑物

是于2002年11月建成使用的,经济寿命为50年。经调查,现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元,装修重置价格 30万元,经济寿命5年;设备的重置价格50万元,经济寿命15年。残值率假设均为零,报酬率为8%,求该房地产在2005年5月的市场价格。

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第3题

某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让。巳知该在建工程占地面积10000m2,土地使用权

年限为2003年10月1日~2043年9月30日,规划容积率为 5。1~4层规划为商业,建筑面积为20000m2;5~20层规划为写字楼,建筑面积为30000m2项目总开发成本为3000元/m2,管理费用为开发成本的5%,项目建成后,商业用于经营,写字楼全部出售。经调查,有关数据如下。

(1)项目2004年6月动工,2005年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%,预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。

(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2,销售税费为售价的 6%。写字楼在建成后1年末时售出。

(3)商业主体建成后,还需投入2000元/m2的装修费,装修期为一年。装修费均匀投入,预计年经营收人为3亿元,包括税、经营成本等在内的支出为营业收人的75%合理商业利润为年经营收入的10%。

(4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续,获得了5000万元、年刊率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

(5)项目折现率为10%,商业物业报酬率为12%。

(6)转让在建工程时,受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

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第4题

某旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,平均每月运营费用14万

元。据调查,当地同档次旅馆一般床价为每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。请选用所给资料测算该旅馆的价值。

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第5题

购买某类房地产通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为6%,贷款期限为20年,按月等额偿还本息。通过可

比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12%。请计算该宗房地产的综合资本化率。

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第6题

某宗房地产现行的价格为2000元/m2,年净收益为200元/m2,报酬率为10%,现获知该地区将兴建一座大型

的现代火车站,该火车站将在6年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后,新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。

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第7题

预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元,运营费用为12万元,此后每年的有效毛收入会在上一

年的基础上增长5%,运营费用增长3%,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为8%,请计算该宗房地产的收益价格。

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第8题

某宾馆需要估价,据调查,该宾馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%

,该宾馆营业平均每月花费14万元;当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产还原利率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。

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第9题

成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种,即:净计法、______、立方法。

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第10题

某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,2004年10月转

售时的价格比2001年10月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%,试测算该宗房地产2001年10月的价格。

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