用市场法对某房地产进行价格鉴证，经收集资料，可比交易实例A的成交总价为272万元人民币，

××工商行政管理局在办理一起商业欺诈案过程中，依法扣押了××公司的150台假冒松下2188彩电，需将这批彩电进行整体处置，请××省技术监督局对该批彩电进行了质量鉴证，并将这批彩电委托给××价格认证中心进行了价格鉴证。××价格认证中心受理后出具了如下的价格鉴证结论书。

关于对假冒松下2188彩电的价格鉴证结论书

××工商行政管理局：

根据你局的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，我中心依法对你局扣押的150台假冒松下2188彩电进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下：

一、价格鉴证标的

价格鉴证标的为150台假冒松下2188彩电。

二、价格鉴证基准日

本次价格鉴证的基准日为2005年4月中旬。

三、价格定义

价格鉴证结论所指价格是：鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的市场价格。

四、价格鉴证依据

(一)国家有关的法律、法规

1．《中华人民共和国价格法》；

2．国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》。

(二)委托方提供的资料

××工商行政管理局××号价格鉴证委托书。

(三)鉴证方收集的有关资料

1．××百货大楼2005年4月份国产名牌彩电销售价格统计；

2．××商业中心2005年4月份国产名牌彩电销售价格统计；

3．××电器商行2005年4月份国产名牌彩电销售价格统计；

4．××贸易城2004年4月份国产名牌彩电销售价格统计。

五、价格鉴证方法

根据价格鉴证标的的实际情况，确定本次价格鉴证采用成本法。

六、价格鉴证过程

接受委托后，我中心成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，并对鉴证标的进行了现场勘验，核对了委托书和质量鉴证书中所有数据参数，确认鉴证标的为国内小规模企业拼装的普通型21寸彩色电视机。

鉴证人员通过调查得知彩电价格逐月下调，当地同规格的国产名牌彩电的平均零售价格如下：

七、价格鉴证结论

价格鉴证标的在价格鉴证基准日的价格为壹拾叁万叁仟壹佰贰拾伍元整。

八、价格鉴证限定条件

1．委托方提供资料客观真实；

2．鉴证标的按原有用途继续使用。

九、声明

1．价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。

2．委托方提供资料的真实性由委托方负责。

3．价格鉴证结论仅对本次委托有效，不作他用。未经我中心同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。

4．鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系。

十、价格鉴证作业日期

2005年6月1日至2005年6月4日。

十一、价格鉴证机构

机构名称：××××××

法定代表人签字：(略)

十二、价格鉴证人员

姓名 执业资格名称 资格证号 签字

×××× ×××××××× ×××××× (略)

×××× ×××××××× ×××××× (略)

十三、附件

1．××工商行政管理局××号价格鉴证委托书复印件(略)；

2．××省技术监督局的质量鉴证结论书(略)；

3．价格鉴证机构资质证书复印件(略)；

4．价格鉴证人员资格证书复印件(略)。

××价格认证中心

二O0五年六月三日

2008年5月15日，一辆轿车(车型为CFA7160，车牌号码为×A－V4567，发动机号为006 001，车架号为LVSFAB93F001243)与另一辆轿车发生碰撞交通事故。次日，价格鉴证机构接受交警部门委托，委派两名价格鉴证人员，在双方当事人在场的情况下，对该车的损失情况进行了勘验，登记了《交通事故车辆现场勘验表》，并由双方当事人签名同意。

根据道路交通事故车物损失鉴证原则，鉴证人员对该车配件价格进行了调查，选择市场零售价格，参照综合性一类维修企业工时收费标准作为定损标准，制作了《交通事故车辆定损单》。

请根据以上资料，计算在价格鉴证基准日该车损失价格。

案例提示：

某公司持有s公司非上市普通股20万股，每股价格1.5元。价格鉴证时，价格鉴证人员对S公司有关情况进行了调查分析，认为该公司前3年保持10%的收益是有把握的，第4年一套大型先进生产线交付使用，可使每股收益率提高2个百分点，并持续下去。价格鉴证时一年期国库券利率为6%，一年期银行贷款利率为7.6%，风险报酬率确定为2.4%。该

股票价格鉴证过程如下：

2002年7月1日××市价格认证中心接受法院委托，对法院查封的××机械有限公司持有的××高科技产业股份有限公司500万股法人股进行价格鉴证，鉴证基准日为2002年6月30日。以下是价格认证中心价格鉴证报告中的部分内容。

1．××高科技产业股份有限公司的基本情况

××高科技产业股份有限公司是××机械有限公司参股的上市公司，该公司于l998年×月×日获准在深圳证券交易挂牌上市，总股本16000万股，其中流通股6530万股、法人股9470万股，××机械有限公司持有的法人股占总股数的6%。上市后××高科技产业股份有限公司先后进行过两次利润分配，2000年度分配方案为10派1．2元(股权登记日2001年6月1日)、2001年度利润分配方案为每10股转增3股(除权除息日为2002年5月25日)。

2．鉴证方法的确定

鉴于××高科技产业有限公司的收益情况比较稳定，其未来收益可以预测，拟选定收益法。

3．收益预测

经价格鉴证人员对××高科技产业股份有限公司的经营状况及风险、1998～2002年中期主要财务指标、行业收益等因素的分析，结合该公司未来发展规划，对该公司2002年下半年和未来5年的净利润进行了预测，具体如下表(金额单位：万元)。5年以后各年净利润与2007年保持不变。

4．折现率及收益年限

根据对有关资料的分析，××高科技产业有限公司所在行业的行业风险报酬率为6%，

该企业的财务风险率为1.5%，经营风险报酬率为0.5%，银行一年定期存款利率1.98%，

企业贷款年利率为5.5%。则折现率可确定为：5.5%+6%+0.5%=12%。

假定公司持续经营，收益年限为无限期。

5．企业整体(收益)价值

2002年下半年收益现值：3600/(1+12%÷l2)6=3391.36(万元)。

2003—2007年各年收益现值总和：

8200/(1+12%)+9200/(1+12%)2+9800/(1+12%)3+9560/(1+12%)4+9590/(1+12%)5=33148.24(万元)。

@2008年以后各年收益现值：9590/12%=79916.67(万元)。

则企业整体(收益)价值=3391.36+33148.24+79916.67=116456.27(万元)。

6．每股收益价格=116456.27÷16000=7.28(元)。

7．500万股法人股6月30日价值=7.28×500=3640(万元)。

××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款，其刚竣工的l8层商住综合楼被人民法院于2003年2月10日查封，拟作价后予以拍卖。××市价格认证中心于2月16日接受法院委托后，采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证，以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法测算的部分内容：

1．鉴证标的概况

该商住综合楼地上18层，地下2层，建筑高度49．95米，现浇板柱结构：地上一层为商业用房，2～18层为住宅，地下两层为人防设施，设备问及车库，地下车位150个。土地使用权面积为5978平方米，总建筑面积34185平方米(地上部分26186平方米，地下部分7999平方米)，可销售建筑面积26425平方米(住宅部分24907平方米、商业部分1518平方米)，截至法院查封时，该综合楼主体工程及外墙装修、大堂地面及墙面、各楼层公共走廊地面的装修已经完成，室内达到初装水平。外部市政已达到“七通”，基础设施状况良好，该综合楼建设周期为1．5年。土地开发期半年，该宗土地的出让年期为50年。

2．成本法测算过程

(1)土地价格

根据《××市关于调整国有土地使用权协议出让价格标准的规定》，该宗土地的楼面地价为1700元/平方米。

(2)开发成本(含勘察设计和前期工程费、建安工程费、小区内外公建设施配套费及其他费用等)。根据调查测算，当地类似工程的开发成本为2660元/平方米。

(3)管理费。按开发成本的3%计算，则管理费=2660×3%=79/8(元/平方米)。

(4)正常利税：

①投资利息。年利率按银行一年定期存款利率1/98%，假设资金为均匀投入，利息期

②开发利润。开发商利润率取20%，则开发利润=2660×20%=532(元/平方米)。

③销售税费(包括销售费用、营业税、城市维护建设税、教育附加、由卖方负担的印花

税、所得税等)。经测算综合收费率为6/5%，则销售税费=(2660+52/67+79/8+532)÷

(1-6/5%)×6/5%=231.11(元/平方米)。

④正常利税额=52/67+532+231.11=815.78(元/平方米)。

(5)

案例提示：

2006年8月22日，××市×国有企业法定代表人董某私自将企业拥有的10亩土地以明显低于市场的价格转让给××公司，转让总价为50万元。2008年2月22日，该市检察院接到举报，对该案件进行了侦查取证，认定董某涉嫌低价变卖国有土地，造成国有资产流失，并委托该市价格认证中心对××企业非法转让的土地进行价格鉴证。该市价格认证中心于2008年2月24日受理了检察院的委托，并于2008年3月1日出具了如下价格鉴证结论书。

关于对××土地的价格鉴证结论书

××市检察院：

根据你院的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，我中心依法对你院办理案件中涉及的××宗地进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下：

一、价格鉴证标的概况

该宗地位于××市××区××路××号，总占地面积30亩，是××企业于1998年8月22日通过出让方式取得的工业用地，出让合同号为：××市土(1998)出让合同第××号，土地使用权证为：××市土用字第××号，使用年限为50年。鉴证标的为其中的10亩。

二、价格鉴证基准日

2008年2月22日。

三、价格定义

价格鉴证结论所指价格是：鉴证标的在价格鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的客观、合理的价格。

四、价格鉴证依据

(一)法律、法规

1．《中华人民共和国价格法》；

2．国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》。

(二)委托方提供的资料

1．××市检察院××号价格鉴证委托书；

2．××市检察院提供的其他相关资料。

(三)鉴证方收集的有关资料

1．现场勘验资料；

2．市场调查资料。

五、价格鉴证方法

成本法。

六、价格鉴证过程

接受委托后，我中心成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，与委托方一同对鉴证标的进行了勘验，对委托书载明的各项内容进行了核实，查阅了有关资料，走访了相关部门，收集到了与鉴证标的条件相近的A、B、C、D四块宗地交易实例，并取得了相应数据资料。具体数据见下表：

另据调查，该市工业用地容积率与地价关系为：当容积率在1～1.5时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%。该市地价指数情况见下表：

本案中土地还原利率10%，经过测算，参照宗地与鉴证标的年限修正系数为：

宗地A：1.0087；宗地B：1；宗地C：0.9856；宗地D：1.0087。

经计算比准价格：

宗地A=800×125/125×100/102×100/101×100/100×106/109×1.0087=761.75(元/m2)

宗地B=850×125/120×100/101×100/100×100/101×112/106×1=917.10(元/m2)

宗地C=760×125/125×100/100×100/100×100/98×106/103×0.9856=786.61(元/m2)

宗地D=780×125/120×100/100×100/99×100/99×106/100×1.0087=886.38(元/m2)

鉴证人员认为，本次鉴证选取参照宗地数量多于三个，不符合要求，因宗地A与宗地D剩余使用年限相同，根据排名顺序，剔除参照宗地D。

鉴证标的单位价格=(A+B+C)/3=(761.75+917.10+786.61)/3=821.82(元/m2)

总价=821.82×10×666.67=5478827(元)

七、价格鉴证结论

价格鉴证标的在价格鉴证基准日的价格为￥5478827元。

八、价格鉴证限定条件

1．委托方提供资料客观真实；

2．鉴证宗地按原有经济用途确定并继续使用；

3．本结论可以作为确定该宗地的拍卖底价。

九、声明

1．价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制；

2．委托方提供资料的真实性由委托方负责；

3．价格鉴证结论仅对本次委托有效，不作他用。未经我中心同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供，结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上；

4．鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系；

5．如对结论有异议，可于结论书送达之日起15日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或向省价格认证中心申请复核裁定。

十、价格鉴证作业日期

2008年2月24日至2008年3月1日。

十一、价格鉴证机构

机构名称：××××××

机构资质证书编号：××××××

法定代表人签字：(略)

十二、价格鉴证人员

姓名 执业资格名称 资格证号

×× 注册价格鉴证师 ××××

×× 注册价格鉴证师××××

十三、附件

1．××市检察院××号价格鉴证委托书复印件(略)；

2．价格鉴证机构资质证书复印件(略)；

3．价格鉴证人员资格证书复印件(略)。

××市价格认证中心(盖章)

2008年3月1日

有一框架结构一至三层营业房2004年6月30日交付使用，房地产权证记载建筑面积为500平方米。该区域营业房房地产交易价格从2004年5月至2005年8月31日每月环比上涨1.2%。市场调查情况如下表：

上表内繁华程度、交通便捷度、配套设施完善度、临街状况四个因素中，优、较优、良好三个档次修正系数依次相差5%(均为对总价格的影响程度)。

请根据上述资料计算该房地产在2005年8月31日的总价格(要求先填写比准价格计算表)。

背景资料：

2002年9月1日，××市价格认证中心接到该市中级人民法院执行局(2002)0133号价格鉴证委托书，要求对其依法查封的××公司的一套生产设备进行价格鉴证，目的是为法院执行案件提供价格依据，价格鉴证基准日为法院查封日(2002年8月25日)。××市价格认证中心接受法院委托后，立即指派二名价格鉴证师组成价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，并立即开始工作，于2002年9月20日完成鉴证工作并出具价格鉴证结论书。

根据法院提供的该设备有关资料，该套生产设备购建于1995年8月，账面原值为180万元，1998年10月为了扩大产能，投资8万元对该设备进行了改造，根据价格鉴证人员深入企业调查了解的情况，该套设备截至法院查封日的法定利用时间应为56000小时，期间因技术改造、维修及管理等原因，累计实际利用时间为45000小时。该套设备与目前市场上销售的设备相比，每年营运成本要高2万元。按企业财务制度规定，该类设备的折旧年限为15年，尚可使用8年。专业技术人员分析后认为，该设备的尚可使用年限为5年，鉴证基准日以后该套生产设备生产利用率可达90%，规模效益指数为0.6，该企业所得税税率为33%，假设银行1年期存款利率为1.98%，银行5年期存款利率为3%，风险报酬率为6.5%，当地1995年至2002年设备类定基物价指数如下表：

案例提示：

2007年5月9日，××市价格认证中心接受××人民法院委托，对该市××小区××公寓的第88号车位进行价格鉴证，价格鉴证基准日为2007年4月30日。以下是××市价格认证中心出具的价格鉴证结论书。

关于××公寓车位的价格鉴证结论书

××市价鉴字××号

××人民法院：

受你院委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，我中心依法对所委托的××公寓第88号车位进行价格鉴证，现将价格鉴证情况综述如下：

一、价格鉴证标的

价格鉴证标的为××公寓第88号车位，该车位长5．8米、宽2．7米。根据其土地使用权证书记载，使用年限自二00一年四月三十日至二。五一年四月二十九日。

二、价格鉴证目的

为人民法院办理民事案件提供价格依据。

三、价格鉴证基准日

2007年4月30日。

四、价格鉴证依据

1．《中华人民共和国价格法》；

2．《中华人民共和国土地管理法》；

3．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4．××人民法院提供的××号委托书；

5．鉴证标的的土地使用权证及车位证。

五、价格鉴证方法

收益法。

六、价格鉴证过程

接受委托后，我中心组成价格鉴证小组，拟定价格鉴证作业方案，进行了现场勘察和市场调查。

根据市场调查，鉴证标的所在地区车位市场交易较少，交易案例难以收集，而车位租赁市场比较活跃，故对车位价格鉴证采用收益法。

1．年客观纯收益

年客观纯收益=年客观总收入一年客观总支出

据鉴证人员对该地区相同档次小区车位租赁市场进行调查，预期未来平均月租金为300元，故以3600元作为以后每年的纯收益。

2．资本化率

资本化率=安全利率+风险调整值

安全利率按银行贷款利率5.85%计，风险调整值2%，故资本化率为7.85%。

3．鉴证标的鉴证价格按以下公式计算：

七、价格鉴证结论

鉴证标的在价格鉴证基准日的价值为人民币44812.O0元。(大写：肆万肆仟捌佰壹拾贰元整)

八、声明(略)

九、价格鉴证作业日期

2007年5月9日至5月15日。

十、价格鉴证机构

鉴证机构名称：××市价格认证中心

机构资质证书编号：××××××

法定代表人：×××(签字)

十一、价格鉴证人员

十二、附件

1．委托书复印件；

2．土地使用权证及车位证复印件；

3．鉴证机构资格证书复印件。

××市价格认证中心(盖章)

2000年3月1日，A公司通过招标形式取得了一宗商业用地的使用权，面积为3500平方米，并按国家有关规定进行了开发。2005年3月1日，该宗地因A公司的债务纠纷被法院依法扣押，欲作价后偿还B公司的债务。法院于扣押当日委托某价格认证中心对2005年3月1日的这宗土地的使用权市场价格进行价格鉴证(地上其他投资另计)。

价格鉴证人员通过收集有关资料得知，近半年来，土地市场价格基本稳定，于是选取了三个交易实例，具体情况如下表：

经测算确定土地的折现率r=8%；土地等级的三级与四级的修正系数相差4%；交通条件、基础设施状况、临街深度和土地形状的四个因素中，优、较优、良好三个档次之间，相邻档次的修正系数均相差3%，则可得比准价格计算表如下：

因交易实例B的土地等级为三级，与鉴证标的不相同，所以剔除交易实例8。用简单算术平均法求取案例的平均比准价格=(2661.97+2530.47)÷2=2596.22(元/m2)。

因上述方法求得的是鉴证标的在最高法定年限下的市场价格，为此进行年期修正如下