××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款，其刚竣工的l8层商住综合楼被人民法院于2003年2

案例提示：

2006年8月22日，××市×国有企业法定代表人董某私自将企业拥有的10亩土地以明显低于市场的价格转让给××公司，转让总价为50万元。2008年2月22日，该市检察院接到举报，对该案件进行了侦查取证，认定董某涉嫌低价变卖国有土地，造成国有资产流失，并委托该市价格认证中心对××企业非法转让的土地进行价格鉴证。该市价格认证中心于2008年2月24日受理了检察院的委托，并于2008年3月1日出具了如下价格鉴证结论书。

关于对××土地的价格鉴证结论书

××市检察院：

根据你院的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，我中心依法对你院办理案件中涉及的××宗地进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下：

一、价格鉴证标的概况

该宗地位于××市××区××路××号，总占地面积30亩，是××企业于1998年8月22日通过出让方式取得的工业用地，出让合同号为：××市土(1998)出让合同第××号，土地使用权证为：××市土用字第××号，使用年限为50年。鉴证标的为其中的10亩。

二、价格鉴证基准日

2008年2月22日。

三、价格定义

价格鉴证结论所指价格是：鉴证标的在价格鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的客观、合理的价格。

四、价格鉴证依据

(一)法律、法规

1．《中华人民共和国价格法》；

2．国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》。

(二)委托方提供的资料

1．××市检察院××号价格鉴证委托书；

2．××市检察院提供的其他相关资料。

(三)鉴证方收集的有关资料

1．现场勘验资料；

2．市场调查资料。

五、价格鉴证方法

成本法。

六、价格鉴证过程

接受委托后，我中心成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，与委托方一同对鉴证标的进行了勘验，对委托书载明的各项内容进行了核实，查阅了有关资料，走访了相关部门，收集到了与鉴证标的条件相近的A、B、C、D四块宗地交易实例，并取得了相应数据资料。具体数据见下表：

另据调查，该市工业用地容积率与地价关系为：当容积率在1～1.5时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%。该市地价指数情况见下表：

本案中土地还原利率10%，经过测算，参照宗地与鉴证标的年限修正系数为：

宗地A：1.0087；宗地B：1；宗地C：0.9856；宗地D：1.0087。

经计算比准价格：

宗地A=800×125/125×100/102×100/101×100/100×106/109×1.0087=761.75(元/m2)

宗地B=850×125/120×100/101×100/100×100/101×112/106×1=917.10(元/m2)

宗地C=760×125/125×100/100×100/100×100/98×106/103×0.9856=786.61(元/m2)

宗地D=780×125/120×100/100×100/99×100/99×106/100×1.0087=886.38(元/m2)

鉴证人员认为，本次鉴证选取参照宗地数量多于三个，不符合要求，因宗地A与宗地D剩余使用年限相同，根据排名顺序，剔除参照宗地D。

鉴证标的单位价格=(A+B+C)/3=(761.75+917.10+786.61)/3=821.82(元/m2)

总价=821.82×10×666.67=5478827(元)

七、价格鉴证结论

价格鉴证标的在价格鉴证基准日的价格为￥5478827元。

八、价格鉴证限定条件

1．委托方提供资料客观真实；

2．鉴证宗地按原有经济用途确定并继续使用；

3．本结论可以作为确定该宗地的拍卖底价。

九、声明

1．价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制；

2．委托方提供资料的真实性由委托方负责；

3．价格鉴证结论仅对本次委托有效，不作他用。未经我中心同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供，结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上；

4．鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系；

5．如对结论有异议，可于结论书送达之日起15日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或向省价格认证中心申请复核裁定。

十、价格鉴证作业日期

2008年2月24日至2008年3月1日。

十一、价格鉴证机构

机构名称：××××××

机构资质证书编号：××××××

法定代表人签字：(略)

十二、价格鉴证人员

姓名 执业资格名称 资格证号

×× 注册价格鉴证师 ××××

×× 注册价格鉴证师××××

十三、附件

1．××市检察院××号价格鉴证委托书复印件(略)；

2．价格鉴证机构资质证书复印件(略)；

3．价格鉴证人员资格证书复印件(略)。

××市价格认证中心(盖章)

2008年3月1日

有一框架结构一至三层营业房2004年6月30日交付使用，房地产权证记载建筑面积为500平方米。该区域营业房房地产交易价格从2004年5月至2005年8月31日每月环比上涨1.2%。市场调查情况如下表：

上表内繁华程度、交通便捷度、配套设施完善度、临街状况四个因素中，优、较优、良好三个档次修正系数依次相差5%(均为对总价格的影响程度)。

请根据上述资料计算该房地产在2005年8月31日的总价格(要求先填写比准价格计算表)。

背景资料：

2002年9月1日，××市价格认证中心接到该市中级人民法院执行局(2002)0133号价格鉴证委托书，要求对其依法查封的××公司的一套生产设备进行价格鉴证，目的是为法院执行案件提供价格依据，价格鉴证基准日为法院查封日(2002年8月25日)。××市价格认证中心接受法院委托后，立即指派二名价格鉴证师组成价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，并立即开始工作，于2002年9月20日完成鉴证工作并出具价格鉴证结论书。

根据法院提供的该设备有关资料，该套生产设备购建于1995年8月，账面原值为180万元，1998年10月为了扩大产能，投资8万元对该设备进行了改造，根据价格鉴证人员深入企业调查了解的情况，该套设备截至法院查封日的法定利用时间应为56000小时，期间因技术改造、维修及管理等原因，累计实际利用时间为45000小时。该套设备与目前市场上销售的设备相比，每年营运成本要高2万元。按企业财务制度规定，该类设备的折旧年限为15年，尚可使用8年。专业技术人员分析后认为，该设备的尚可使用年限为5年，鉴证基准日以后该套生产设备生产利用率可达90%，规模效益指数为0.6，该企业所得税税率为33%，假设银行1年期存款利率为1.98%，银行5年期存款利率为3%，风险报酬率为6.5%，当地1995年至2002年设备类定基物价指数如下表：

案例提示：

2007年5月9日，××市价格认证中心接受××人民法院委托，对该市××小区××公寓的第88号车位进行价格鉴证，价格鉴证基准日为2007年4月30日。以下是××市价格认证中心出具的价格鉴证结论书。

关于××公寓车位的价格鉴证结论书

××市价鉴字××号

××人民法院：

受你院委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，我中心依法对所委托的××公寓第88号车位进行价格鉴证，现将价格鉴证情况综述如下：

一、价格鉴证标的

价格鉴证标的为××公寓第88号车位，该车位长5．8米、宽2．7米。根据其土地使用权证书记载，使用年限自二00一年四月三十日至二。五一年四月二十九日。

二、价格鉴证目的

为人民法院办理民事案件提供价格依据。

三、价格鉴证基准日

2007年4月30日。

四、价格鉴证依据

1．《中华人民共和国价格法》；

2．《中华人民共和国土地管理法》；

3．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4．××人民法院提供的××号委托书；

5．鉴证标的的土地使用权证及车位证。

五、价格鉴证方法

收益法。

六、价格鉴证过程

接受委托后，我中心组成价格鉴证小组，拟定价格鉴证作业方案，进行了现场勘察和市场调查。

根据市场调查，鉴证标的所在地区车位市场交易较少，交易案例难以收集，而车位租赁市场比较活跃，故对车位价格鉴证采用收益法。

1．年客观纯收益

年客观纯收益=年客观总收入一年客观总支出

据鉴证人员对该地区相同档次小区车位租赁市场进行调查，预期未来平均月租金为300元，故以3600元作为以后每年的纯收益。

2．资本化率

资本化率=安全利率+风险调整值

安全利率按银行贷款利率5.85%计，风险调整值2%，故资本化率为7.85%。

3．鉴证标的鉴证价格按以下公式计算：

七、价格鉴证结论

鉴证标的在价格鉴证基准日的价值为人民币44812.O0元。(大写：肆万肆仟捌佰壹拾贰元整)

八、声明(略)

九、价格鉴证作业日期

2007年5月9日至5月15日。

十、价格鉴证机构

鉴证机构名称：××市价格认证中心

机构资质证书编号：××××××

法定代表人：×××(签字)

十一、价格鉴证人员

十二、附件

1．委托书复印件；

2．土地使用权证及车位证复印件；

3．鉴证机构资格证书复印件。

××市价格认证中心(盖章)

2000年3月1日，A公司通过招标形式取得了一宗商业用地的使用权，面积为3500平方米，并按国家有关规定进行了开发。2005年3月1日，该宗地因A公司的债务纠纷被法院依法扣押，欲作价后偿还B公司的债务。法院于扣押当日委托某价格认证中心对2005年3月1日的这宗土地的使用权市场价格进行价格鉴证(地上其他投资另计)。

价格鉴证人员通过收集有关资料得知，近半年来，土地市场价格基本稳定，于是选取了三个交易实例，具体情况如下表：

经测算确定土地的折现率r=8%；土地等级的三级与四级的修正系数相差4%；交通条件、基础设施状况、临街深度和土地形状的四个因素中，优、较优、良好三个档次之间，相邻档次的修正系数均相差3%，则可得比准价格计算表如下：

因交易实例B的土地等级为三级，与鉴证标的不相同，所以剔除交易实例8。用简单算术平均法求取案例的平均比准价格=(2661.97+2530.47)÷2=2596.22(元/m2)。

因上述方法求得的是鉴证标的在最高法定年限下的市场价格，为此进行年期修正如下

××公司出租汽车营运证使用权的价格鉴证技术报告

1．价格鉴证标的概述

因经济纠纷，××出租汽车公司将其所有的66个出租车营运证的使用权用于抵债。其营运证使用权情况如下表：

2．营运证使用权价格测算过程(价格鉴证基准日为2005年1月31日)

(1)营运证使用权客观预期收益的计算

价格鉴证人员经过调查，测算出该市出租车营运公司的营运证平均每月每证收入3300元，根据《××市出租汽车公司现状与营运收入、成本、利润调查情况》分析，各项费用占总收入的比例如下：

因此营运证使用权客观预期收益每证每月为3300×(1－35.2%)＝2138.40(元)，每年为2138.40×12=25660.80(元)。

(2)资本化率的确定

公式：资本化率=无风险报酬率+风险报酬率。

其中：假设银行贴现率为2%；银行一年期定期存款利率为2.25%；风险报酬率经调查测算确定为4%。

因此，资本化率=2%+4%=6%。

(3)单位营运证使用权价格的计算

(4)营运证使用权总价格的计算

(一)鉴证目的、范围

××有限公司(以下简称“××公司”)系某股份有限公司的全资子公司，因经济纠纷，法院决定将××公司整体抵债，并委托某价格认证中心对其整体价值进行鉴证，价格鉴证范 围为××公司的全部资产及相关负债的整体资产价值。价格鉴证基准日为2001年6月

30 日。

××公司营业执照中规定的经营范围为：化肥，石油化工产品，机电、机械设备及备品、配件，建筑材料，房地产开发，技术工程咨询服务，进出口贸易。××公司执行一般纳税企业所得税政策。

(二)背景分析

经价格鉴证人员对企业历史数据的分析，××公司自2000年度开始步入稳定的生产状态，截至价格鉴证基准日2001年6月30日，××公司主要产品已相对成熟，生产能力充分实现，公司发展已走入正轨，通过对××公司的宏观环境、市场与经营优势及风险的分析，××公司自1996年投产以来，发展一直呈良好的态势。

(三)价值鉴证方法

鉴于××公司具有较强的持续经营能力，同时可以取得相对稳定的收入并获取一定的利润，因此应用收益法鉴证××公司整体资产价值。企业整体收益现值计算公式为：

(四)价格鉴证过程

1．收益法中采用的假设

一般假设：假设××公司2001年6月30日以后仍持续经营；假设××公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；除非另有说明，假设××公司完全遵守所有有关的法律和法规；假设××公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。

特殊假设：假设××公司的经营环境、行业性质、经营风险等方面保持稳定、正常地发展。

2．收益法主要因素的确定

在收益法下，将××公司的预期收益按照折现率折现为价格鉴证基准日的净现值。为此，需要确定以下三个主要因素：(1)收益期(即预计净收益得以维持的期间)；(2)每年净收益；(3)合理的折现率。

(1)收益期。由于没有发现××公司在可预见的未来终止经营的任何理由，在X×公司整体资产的价格鉴证中应按无限年期进行测算。

(2)每年净收益。鉴于××公司1999年以前处于试生产阶段，2000年进入稳定期的情况，基于谨慎原则决定以××公司2000年的收入、利润为基础对××公司未来收益进行预测，包括分别预测企业的各项收入与各项费用。2001—2005年各年收益预测见下表，2006年以后各年收益稳定不变。

净利润=主营业务收入-主营业务成本-营业费用-主营业务税金及附加-财务费用-所得税(按所得利润总额的27%计算)

(3)合理的折现率

根据同行业上市公司2000年年报资料，经分析得到同行业2000年平均净资产收益率为9%。考虑到××公司的发展过程中可能要面临着许多风险，如市场不很稳定、市场竞争较为激烈等，综合考虑××公司的行业风险、经营风险以及财务风险，并综合××公司自身的资产规模、原材料采购模式、生产经营情况等其他个体风险因素，确定行业风险报酬率3%，企业财务风险报酬率0.5%，企业经营风险报酬率1.5%，则：

折现率=平均净资产收益率+行业风险报酬率+企业风险报酬率

=9%+3%+0.5%+1.5%=14%

3．收益折现值的计算过程

基于折现的目的，假定每年的净收益均产生在当年年底。未来收益按照不同的时间段分

为以下三个阶段：

(1)2001年7～12月的净利润；

(2)2002年至2005年各年的净利润；

(3)2006年及以后各年的净利润。

计算时，首先将上述阶段(1)的净利润根据上述收益法公式折为2001年6月30日的净现值；其次将阶段(2)的净利润以同样方法折为2001年末的净现值；最后将上述阶段(3)的净利润以同样的方法折为2005年末的净现值，然后再折为2001年末的净现值。

具体计算过程如下：

(五)价格鉴证结果

依据前述的重大假设，经过上述收益法的工作过程，××公司含全部负债的整体资产于价格鉴证基准日 2001年6月30日的价格为51407.22万元。

甲企业许可乙企业使用其拥有的某项专利技术，共同生产有关产品。甲、乙企业运用该专利技术生产能力分别为150万件和50万件。为确定该专利技术转让的最低收费额，双方同意委托××市价格认证中心进行价格鉴证。

鉴证人员经过调查获知，该专利系甲企业于4年前购买的专利技术，账面价格为400万元，4年间技术类无形资产价格累计上升了25%。经专家鉴证，该专利技术的剩余经济寿命为5年。另据调查，乙企业使用专利后对甲企业的生产经营有较大影响，造成市场竞争加剧，预计未来5年，甲企业的净利润将分别减少30万元、25万元、20万元、10万元、10万元，增加研发费用及为保住市场份额而追加的成本费用支出的折现值为10万元。

请根据以上给定的条件，计算甲企业转让专利技术的最低收费额。(折现率为10%)

2008年4月20日，××市公安局抓获了一名案发后在逃一年的犯罪嫌疑人，起获了部分赃物。2008年4月25日，该市公安局出具价格鉴证委托书，要求该市价格认证中心对部分赃物进行价格鉴证。该市价格认证中心受理后，派两位注册价格鉴证师进行了现场勘验和市场调查，并按照规定出具了价格鉴证结论书。

五日后，该市公安局带着复核裁定委托书，要求该市价格认证中心的上一级X X省价格认证中心对初次价格鉴证结论书进行复核裁定。省价格认证中心受理后，按照回避制度的规定，直接到该市进行市场调查，并经集体审议后出具了价格鉴证复核裁定书，送达了委托机关。

请根据上述资料回答以下问题：

1．本案中的价格鉴证基准日应是哪一天?

2．该省价格认证中心在工作程序上存在哪些不当之处?

3．价格鉴证程序中的回避规定包括哪几个方面?

4．价格鉴证的最终复核裁定机构是哪个机构?

5．价格鉴证的复核裁定书应包括哪些内容?

某果园占用集体土地82亩，种植果树3000株，果树的剩余收益期为18年，前10年果树进入盛产期，后8年转入丰产期，果园剩余承包期与果树剩余收益期相同。2007年1月1日发生经济纠纷，法院在办理该案件过程中，需对2007年1月1日该果园的价值进行鉴证。据调查和预测，当地该类果园的有效种植株数为2900株，盛产期果园一般年产值为每株平均100元，丰产期果园一般年产值为每株平均90元，果园在产果期正常经营所需的费用平均占年产值的30%，果树收益期投资回报率为10%。试根据所给资料鉴证该果园在价格鉴证基准日的价值。